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全國樓市復蘇力度不夠 房價上漲速度不宜高估

  • 發佈時間:2015-09-24 08:07:38  來源:新京報  作者:楊紅旭  責任編輯:張少雷

新京報漫畫/許英劍

  

新京報漫畫/許英劍

  雖然全國商品房成交量已經好轉,部分城市房價也止跌轉漲,但房企購地面積、房屋新開工量、房地産開發投資增幅等三個重要指標皆處於歷史性低迷形態,仍然在經濟穩增長中屬於“拖後腿”的性質。

  近期,國家統計局公佈了8月份70個大中城市房價數據。同時國家統計局網站也發佈了一個解讀8月份房價數據的新聞,標題是:8月份新建商品住宅同比價格由降轉升。其後,新華社也刊發了一篇報道:樓市回暖更要堅守政策底線,抑制投機炒房。

  僅憑這兩條消息,好像樓市已經比較熱了,又需要擔心房價大漲、投資投機者亂竄了。

  房價數據有很多,但全國及主要城市房價的指標,最重要的有兩個,一個是全國新建商品房成交均價,雖然統計局不公佈,但通過換算統計局公佈的月度成交總面積和總金額即可得出;另一個便是70個大中城市房價。

  前者只能反映全國房價總體情況,不能準確反映月度變化,而且不涉及主要城市;而後者則每月18日由國家統計局按時公佈,包括70個大中城市的新建商品住宅價格與二手住宅價格變化幅度,除了直轄市、計劃單列市、省會城市外,還包括35個地級市(全國均衡選樣本)。因此,70城房價,也就成為衡量全國月度房價變化的核心指標。

  70城房價,其實是房價指數,通過選取樣本樓盤,持續跟蹤同質房源的價格。比如在上海就選取了上千個樓盤,進行持續跟蹤。當然,不可能百分之百達到房源同質,總體看還是靠譜的。

  統計局的8月份70個城市中,新建商品住宅同比上漲的城市個數為9個,下降的城市個數為61個。但測算出8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%,為自2014年9月份以來首次轉正。

  這個“同比綜合平均”,肯定設計了城市權重,9個上漲城市中,漲幅第一的是深圳,大漲31.8%,第二名的上海為6.5%,北京和廣州分別上漲3.7%和2%。同比下跌的城市中,跌幅第一的是丹東,下跌8.7%,第二名是湛江,下跌8.6%。這就意味著,把四個一線城市的權重定得特別高,而把35個地級市(三線城市)的權重定得特別低,才得出8月份同比綜合平均上漲1.7%。

  如果一定要設計權重,可以按各個城市的新建商品住宅成交面積分配權重。如此,則61個下跌城市的成交面積是9個上漲城市的幾倍,因此8月份70城總體同比房價一定是下跌的。

  更合理的辦法是,不必設計權重,用簡單的計算方式,把70個城市的價格進行算術平均,更能較好反映實際市場情況。70個城市當中,35個地級市的成交面積較小,但考慮到它們是全國200多個地級市中的“代表”,所以不必有意降低它們的權重,得出來的平均同比增幅,基本上代表了全國所有的一、二、三線城市(不含作為縣級市的三線城市)的房價情況。如果按此計算方式,則8月份70城房價平均同比下跌3.3%,比較符合總體情況。

  總之,當前全國樓市復蘇力度仍不夠,雖然全國商品房成交量已經好轉,部分城市房價也止跌轉漲,但房企購地面積、房屋新開工量、房地産開發投資增幅等三個重要指標皆處於歷史性低迷形態,仍然在經濟穩增長中屬於“拖後腿”的性質。因此,不宜高估房價上漲勢頭,也不宜這麼早就重拾“抑制論”。(上海易居房地産研究院副院長)

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