返鄉置業路不好走了 三四線城市年味差  

　　與以往每年春節假期熱鬧促銷的“返鄉置業”相比，今年三四線城市的樓市有些冷淡。

　　“年前的蓄客情況不太理想，因此今年我們項目的售樓處並未營業。”山東省威海市一海邊項目的銷售負責人對記者表示，在前兩年春節期間的大力促銷下，實際有“返鄉置業”需要的購房者大部分已經購房，新增的需求較少，因此今年“返鄉置業”的路已經“不好走了”。

　　今年春節前，央行出臺新的信貸政策，非限購城市首付比例降至兩成，這令業內對三四線城市春節期間的“返鄉置業”需求釋放有所期待。但最新的監測數據顯示，相比2015年春節，今年春節大多數三四線城市的簽約量卻未出現明顯上升。

　　返鄉置業“退潮”

　　“今年不止是我們項目，周圍的項目大多數都沒有像去年那樣搞促銷。”上述威海項目銷售負責人告訴記者，一方面因為現有的需求已不像前兩年那麼大，另一方面，目前的價格也實在沒有可供促銷的空間。

　　“我是前年在威海買的房，感覺這兩年房價確實變化不大，我當時買的房5500元/平米，現在同一個項目的銷售均價也就6000元/平米。”在北京工作、家在威海的李女士告訴記者，在老家購房主要是為了改善父母的居住環境，因此基本不考慮在當地購買二套住房。

　　“從最新監測數據看，今年春節相比2015年春節，大多數三四線城市的簽約量未出現明顯上升。目前的新政對返鄉購房者刺激不大，降低首付門檻，其實只是變相提高了月供壓力。”北京中原地産首席分析師張大偉對記者表示。

　　克而瑞機構調研數據顯示，作為返鄉置業的大省，安徽、江西和河南省返鄉置業較為顯著。河南的週口、安陽等外出務工人員較多的城市，返鄉置業熱情較為高漲。而江西的南昌以及四五線城市，成交也比較理想，有些城市甚至每天都有銷售，每天的成交量在3套左右。

　　“返鄉置業對於部分二線或者三四線城市確實是 ‘良方’，但並不像外界所鼓吹的是‘神藥’。”克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，返鄉置業需求正在逐步減弱，未來潛在購買人群在減少。

　　同時，儘管返鄉置業可以給部分三四線房地産帶來起色，但大部分城市由於庫存壓力大，成交仍然低迷，僅靠返鄉置業促銷的短暫假期，成交量也只是“杯水車薪”。

　　國家統計局近日發佈的去年12月份70個大中城市的房價顯示，同比下降的城市已經擴大到49個，這其中主要為三四線城市。同時，這部分房價下降城市的成交面積及成交套數並沒有明顯放大，而庫存量則繼續上升。

　　地方政策密集出臺

　　“實際上，央行降低首付的政策並不能令購房者做出購房決定，但當地政府優惠措施的作用應該更大，這包括契稅減免、購房補貼等，都會給當地帶來一波需求釋放。”獨立經濟學家陳劍波對記者表示。

　　春節前後，各個地方政府相繼出臺樓市新政，加速樓市去庫存。其中，將商品房轉為公共租賃住房或養老地産、降低首付比例等措施紛紛亮相。而據業內人士統計，全國至少已有60余城市出臺了購房直接補貼的方式刺激市場成交。

　　例如，江西省發出通知，提出包括鼓勵農民進城購房、加大棚改貨幣化安置力度、全面實行公租房貨幣化補貼制度等20條舉措助力房地産去庫存。

　　此外，政府收購房企項目作為公共租賃住房的省份也有所增加。

　　山東省在引導房地産企業自身售租並舉的同時，還鼓勵地方政府收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房、鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。

　　安徽省也表示，2016年全省貨幣化安置比例要達到50%以上，力爭達到70%。推進公租房貨幣化，確需增加公租房供應的地區，主要通過在市場長期租賃或購買方式籌集。

　　業內人士分析，三四線城市去庫存還有待更多配套政策落地，尤其是降低購房稅費、降低月供利率、購房補貼等實際利好政策，否則很難真正刺激三四線城市的樓市。“整體看，三四線城市的各種寬鬆政策將繼續刺激當地樓市，但即使這樣，預計三四線與一二線城市的分化也將依然延續。”張大偉表示。