環北京樓市遭一線房企哄搶 揭秘萬科恒大進軍路線圖

　　8月17日， 華夏幸福 發佈公告稱，以22.93億元價格從瑞凱達實業手中收購中科廊坊科技谷有限公司100%的股權，主要收購資産包括在廊坊市開發區高科技園區5000畝土地的一級開發權益，以及604.5畝工業用地和科技谷園區2.6萬平方米物業。

　　在環京地區房地産海洋中，這宗收購只是一朵並不起眼的漣漪，隨著全國三四線城市樓市普遍不景氣，從2013年左右，眾多一線房企手握資本大棒，在北京及環京地區策馬圍獵，四處出擊。

　　截至目前，已經有一大批開發商在環京地區通過各種方式取得據點安營紮寨，比如萬科、綠地、碧桂園等；還有一批在衝鋒陷陣的路上，比如恒大、融創等。一線房企不斷涌入，讓這一地區競爭更加白熱化。

　　無論萬科員工在香河被打和旭輝在大廠拍地資料被搶，還是恒大三次舉牌 廊坊發展 和與環京樓市相關一系列並購、收購事件，其背後是開發商對土地的饑渴症與日益減少土地資源的反映，也折射出這一地區令人眼饞的市場空間。

　　圍獵路線圖

　　外來開發商想要進入環北京房地産市場並不容易，一直以來，環京縣市中，本土開發商佔有絕對的話語權，部分開發商甚至可以影響到政府決策和規劃，也成為阻止外來者入侵的主要屏障。

　　不過，在巨大利益誘惑之下，大量外來房地産開發企業還是通過各種方式參與環京樓市建設和利益分配體系，其中主要路徑包括三類：

　　第一類，地方政府通過招商引資吸引大開發商參與本地房地産項目開發，比如在2010年前後，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國性房企，承諾以巨量土地資源換取投資，由此引發轟動全國的香河土地弊案。

　　2013年初，經過三年消化，香河土地案逐步淡出人們視野，當初涉案的萬科、萬通、綠地、富力和榮盛等開發項目，除了萬科五礦歡慶城項目被勒令拆除外，其他項目均在繳納相關罰款、補辦手續後重新啟動。

　　除了這些房地産開發企業，通過招商引資進入的還有華夏幸福固安、大廠、懷來等地孔雀城項目，首鋼集團在大廠夏墊的房地産項目，碧桂園在河北淶水、懷來的房地産項目，這類項目在環北京地區佔據主導地位。

　　第二類，一些資本實力較強的企業以合作開發模式曲線進入，比如在2013年前後，位於大廠的首鋼聖拉斐爾小鎮即通過合作方式吸引世茂房地産和上海新弘等外來資本進入，並逐步佔據主導地位。

　　經濟觀察報記者在大廠夏墊採訪時發現，聖拉斐爾小鎮項目佔地面積超過2000畝，原為首鋼大廠裝備製造業基地一部分，後變更為旅遊商務為主的房地産項目，開發商為首鋼地産子公司北京首鋼中基太業投資有限公司。

　　2013年世茂房地産和上海新弘以合作夥伴的身份參與聖拉斐爾開發，隨後首鋼房地産徹底退出項目，上海新弘被港資企業路勁基建取代。

　　目前聖拉斐爾項目一分為二，東區為路勁國際城，投資商和開發商為路勁基建，西區為世茂薩拉曼卡，投資商和開發商為世茂房地産。雖然案名是統一的，但兩個項目之間並沒有直接關係。

　　第三類，外來開發商通過收購或參與爛尾項目開發和建設介入本地房地産市場，這類項目華夏幸福和碧桂園較為矚目，近兩三年時間裏，華夏幸福在大廠、香河先後收購至少5個陷入困境的房地産項目，包括曾經的萬科五礦歡慶城項目。

　　此外，碧桂園一直欲進京而不入，採取農村包圍城市策略，從2015年起，先後在燕郊參與碧桂園時代城項目、在大廠入股力寶國際項目，並在承德、秦皇島等地以收購方式參與多個項目開發建設。

　　道路曲折

　　環京樓市形勢一片大好，但開發商們進軍路線並不順利，包括萬科在內的大型房企在進入環京樓市過程中均遭遇不同程度的障礙。

　　除了2010年因國土資源部介入而爆發的香河違法佔地案件外，近期較為令人矚目的一個是萬科員工在香河拍地途中被打，另一個是旭輝在大廠拍地途中資料被搶，最終萬科和旭輝均未能參與拍地。

　　在房價逐步上漲過程中，一些地區逐步形成一些利益共同體，壟斷了本地的土地資源和房地産市場，香河的三強公司即是一例，其在香河的水、熱等基礎設施上有很大話語權，開發商在香河拿地和做項目需要考慮其利益。

　　某家一線房企在香河開發過程中，在項目建成後免費贈予當地一家公司4棟住宅樓。即便是本土勢力較強的房企華夏幸福，在香河開發項目過程中也必須讓出部分利益，項目才能順利實施。

　　經濟觀察報記者了解到，萬科員工拍地被打事件中，萬科在香河參與競拍的地塊位於萬科五礦城附近，很早之前，三強即參與這一地塊的一級開發，且已經與另外一家本土上市房企達成合作意向，目前這一地塊已經被對方獲取。

　　旭輝拍地資料被搶同樣因為觸動了本地開發商利益，旭輝在大廠參與競拍的土地位於夏墊鎮首創大街兩側，共涉及7個地塊，全部為商品住宅用地，經濟觀察報記者了解到，目前7個地塊已經全部被來自燕郊的雷捷地産拍得。

　　與萬科和旭輝不同，融創在燕郊的項目是得而復失。2016年5月19日，融創中國與萊蒙國際簽訂協議，以43.94億元價格收購萊蒙國際在內地的7個房地産項目，其中包括位於燕郊的水榭花城項目。

　　7月8日，萊蒙國際發佈公告稱，水榭花城因股東北京華夏順澤投資行使優先購買權，萊蒙國際已經以4.46億元代價將項目51%股權出讓給北京華夏順澤。

　　碧桂園在燕郊的項目同樣並不順利，據碧桂園時代城人士透露，由於利益方面原因，合作方金正地産已經取代碧桂園接手項目運作和銷售，碧桂園方銷售已經撤走，但碧桂園仍會為項目提供至少三年的物業服務。

　　此外，碧桂園在大廠項目力寶國際因五證不全等問題陷入困境，該項目原本為新農村建設項目，存在未批先建、違規銷售等眾多問題。

　　暴漲的誘惑

　　眾多房企紛紛圍獵環京樓市背後是整個地區持續火爆的市場，尤其是燕郊、大廠、香河和固安等幾個北京較近的縣市，房地産火爆情況超出許多人的預料，成為開發商不斷涌入的一個重要原因。

　　無論是距離北京市中心距離較近的燕郊、大廠，還是相對較遠的香河、固安，因為屬於北京市場外溢補充，所以受北京市場和政策影響極大，以燕郊為例，2008年金融危機爆發後，房價一度從8千跌回4千時代。一直到2015年5月份，燕郊房價基本維持在萬元左右，有部分高端項目戶型售價達到萬元以上。

　　2015年5月到7月之間，通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個概念熱潮之下，燕郊北京開始進入一個快速上升通道，每月漲幅至少在千元之上，到2016年春節時，部分項目售價一度達到24000元。

　　房價快速上漲引起廊坊市政府警覺，隨之在環北京地區展開房地産市場整頓，燕郊、大廠、香河、固安、永清等地大部分項目被停止銷售，這段時間，燕郊房價再次回到16000元左右，但多數無房可售。

　　隨著“廊九條”開始實施，房地産市場成交恢復，燕郊房價很快重回2萬元時代，截至目前大部分項目銷售價格維持在25000元左右，部分二手房價格突破三萬。按照廊九條要求，項目售價不能超過備案價10%，這一售價已經遠遠超出政策限制。

　　從2015年7月至今，大廠潮白新城房價從8000元漲至18000元左右，香河從6000元左右漲至13000元左右，固安房價從7000元漲至15000元左右。甚至連永清房價也即將突破萬元大關。

　　如果説房價上漲只是一個表像原因，項目的利潤空間才是更實在的誘惑。

　　與北京逢地必王高地價相比，環北京地區土地價格並不高，燕郊最後一塊住宅用地成交于2013年底，樓面地價只有1200元。目前大廠樓面地價在1600元左右，香河樓面地價在1200元左右，而順義後沙峪地區樓面地價已經超過2萬元。

　　與北京相比，環北京地區盈利空間無疑更大，以順義和燕郊相比，燕郊房價比順義低20%左右，而順義的樓面地價則是燕郊的10倍以上，即便是通過二級市場獲得土地和項目，也存在巨大的利潤空間。

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