燕郊房價從去年末便迎來新一輪上漲浪潮，目前已達2萬元/平方米。記者 張曉蘭 攝

　　【楔子】

　　“我從考慮買房到簽訂合同，就花了一週。而從選中房源到簽合同，才花了半天時間。”李燕説。3月12日下午，李燕夫婦在仲介門店與業主簽約，買下了位於燕郊上上城五季一套57平方米的一居室。直到此時，懸在他倆心頭的石頭終於落地。

　　李燕夫婦去年10月剛結婚，婚後雙方家長給了一筆生活基金，由於找不到其他保值增值途徑，他們選擇買房投資。李燕夫婦的小家位於北京的和平西橋。李燕本人則早在2012年就在燕郊上上城買了一套兩居室的房子。因此，他倆這次的購房目標很明確：總價低的小戶型，好租也好賣，購房壓力小。眼看著過年後燕郊樓市飆漲，他倆也不想太花心思找房，就直接鎖定上上城的二手房。

　　加上稅費，李燕夫婦買這套一居室的總房款為98萬元，首付40萬元，每月還貸約3000元。簽訂完合同，李燕隨即把房子以1000元/月的價格委託仲介出租，以抵衝月供。

　　為保值增值而投資買房的李燕們，成為2015-2016年燕郊樓市突進的注腳。

　　現實 一年，房價翻番

　　燕郊，這座被稱為“北京編外”的衛星城，有著和長安街相似形制的彩虹門，也有著與北京通州相似的密集居住區和車流、人流。

　　因距離北京的CBD僅30公里，燕郊近年來承接了大量的北京外溢人口與購房需求。據官方數據統計，截至2014年底，燕郊人口已達65萬人；去年以來又添了15萬，儼然中等城市體量。在80萬的人口體量中，“北漂”一族約佔30萬。

　　自稱為“老燕郊人”的李燕，大學畢業來京後就住在燕郊，她見證了燕郊樓市這幾年的發展。

　　2008年是燕郊樓市的一條分水嶺。“那一年，102國道兩側開始出現大批售樓處，即現在燕郊的‘售樓處一條街’。也是從這一年開始，大量人口從北京涌入燕郊。一開始，租房居多。幾年前北京開始限購，很多人就在燕郊買房。”李燕回憶。

　　由於房價比北京低，加之在限購、信貸政策不如北京嚴苛，近年來燕郊房地産迅速膨脹。尤其是京津冀協同發展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來，燕郊房價從去年末便迎來新一輪上漲浪潮，目前已達2萬元/平方米。跟去年年初相比，漲幅已達100%。其價位甚至超過北京部分區域，比如北京平谷區，3月份二手房均價還沒到15000元/平方米。

　　3月，燕郊多個項目相繼衝破2萬元大關。比如，匯福·悅榕灣的均價為23000元/平方米，港中旅·海泉灣達24000元/平方米，首爾甜城的花園洋房也賣到23000元/平方米，而臨近潮白河的某項目部分房源甚至賣出27000元/平方米的高價。二手房售價也一路高漲，年前上上城三季均價為12000元/平方米，短短三個月，現已漲至18000/平方米。

　　人們甚至對數字失去感覺，特別是今年春節後，燕郊樓市量價齊升，但買者依舊如雲，開盤即售罄的現象屢見不鮮。比如，匯福·悅榕灣，在3月5日開盤“日光”之後半個月再次開盤，600套房源在3小時內也銷售一空。購房者會合成的人浪、牽手組成“人墻”維持秩序的保安以及售樓處內聲嘶力竭的銷售員們，儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

　　“燕郊的房子賣到2萬元/平方米，大家都還搶著買，可見燕郊的樓市有多火爆。”有業內人士感嘆。

　　波動 吸附力與容納力

　　不過，燕郊樓市並非一路高歌，從2008年至2015年，這裡已幾經起落。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰曾表示，通州是北京樓市的風向標、燕郊則是通州樓市的晴雨錶。北京樓市任何一點風吹草動，在燕郊都會被放大，進而造成劇烈的市場波動。

　　

　　燕郊的二手房跟隨新房一路漲價，上上城的兩居室已普遍達到120萬-150萬元。記者 張曉蘭 攝

　　

　　燕郊樓市曾經幾度起落。近期一些出手的購房者也很迷茫：自己到底是抄底還是“站崗”？

　　北京樓市“得感冒”，燕郊“打噴嚏”的癥結在於：燕郊發展之初，未能找準其自身在整個京津冀版圖中的位置，只看到“環首都”房地産紅利，卻忽視了其他更為長遠的發展之道。這導致了燕郊在很長一段時間內房地産獨大，而基建滯後、産業空心。對北京而言，燕郊只承擔了為其提供“住所”的作用，而沒有承接北京外溢的産業。

　　近年來，京津冀協同發展步伐加快，北京開始有序疏解非首都功能，在人口、産業方面“做減法”。河北、天津則開始承接一些非首都功能的産業與人員。在此背景下，燕郊成為對接北京的“橋頭堡”，承接北京外溢人口的先行者。

　　“一杯水滿溢出去，離靠近越受益。”陳俊，曾經叱吒風雲的溫州炒房團“帶頭大哥”如是説。最近四五年，陳俊一直“潛伏”在河北，考察京津冀協同發展中的投資機會。2008年，陳俊到燕郊考察時，房價才4000元/平方米左右。令陳俊印象深刻的是，當時有人將燕郊調侃為“浴都”，産業低端，配套不足。“目前，燕郊的交通和第三産業都有所發展，政府也在逐步完善滯後的城市配套，如公共設施、教育、醫療等，試圖從單一的‘睡城’向綜合型、服務型城市轉變。”

　　市場 投資客為主

　　由於近幾年北京樓市的高端化，大部分剛需和改善型需求開始往環京周邊外移。同時，環北京區域購房限制相對寬鬆，資金更願意流向環京樓市，其中就包括部分投資客。

　　順著這股潮流，2012年，李燕第一次選擇出手購房，以6000元/平方米的價格在燕郊上上城五季買了一套100平方米的兩居室。李燕説：“我當時還不算投資客，算是剛需族吧。直到結婚前，我一直自住。現在這房子已漲至16000元/平方米左右，我也沒有出租，有時週末過來住，就當作為度假。”

　　而在亞豪機構總監郭毅看來，“燕郊是投資需求為主的市場，特別是市場上行時，大量的投資需求都會涌入燕郊逐利。”

　　這一説法，在陳俊處得到了佐證。陳俊認為，現在的老百姓，市場嗅覺非常靈敏，前幾年就有很多投資客進入燕郊市場，他們手頭的房子已普遍升值。但他坦言，自己並未組團進入燕郊樓市，近期他選中了河北另一座城市，準備擇日組團進入，但他表示出手前暫不方便告知外界具體城市的名字，“媒體一報道，會抬高投資門檻。”

　　但陳俊依然看好燕郊市場，覺得它還有升值潛力。“河北省重視承接北京産業轉移，大力招商引資。隨著産業和人口的遷移，房價上漲是必然的。現在買入依然不晚，但投資門檻要比前幾年高不少。”他進一步補充：“即使門檻高，投資房産仍是保值增值最有效的途徑。”

　　“燕郊現在的人氣相當旺。但我覺得通州副中心對提升燕郊人氣沒有決定性作用，只是錦上添花而已。”李燕也説。

　　惶恐 “抄底”還是“接盤”？

　　活躍的投資客，讓市場開始惶恐。

　　在記者採訪中，匯福·悅榕灣的銷售人員透露，該項目中投資客佔七成，只有三成是用來自住的。有關專家也表示，燕郊等環京地區的購房者中，有很大部分是出於投資需求，並非純剛需。但投資客的比例具體佔多少，並無官方的統計數據。

　　實際上，李燕之所以這麼急定下房源，就在於近期燕郊樓市太過火爆，二手房成交週期大為縮短。

　　3月5日，李燕夫婦向幾位經紀人表達了購房意向。一週後，李燕夫婦再到燕郊，發現經紀人推薦的十來套掛牌房源已全部成交，甚至3月12日當天上午看中的幾套房子，中午就有成交的。李燕慌了，隨即決定將房子買下。

　　在北京西城區工作、生活的朱穎，也是在聽説燕郊頻現“搶房”熱浪時一頭撞進燕郊的炒房大軍中。而朱穎的買房流程也堪稱簡潔典範：從現場看房，到下定決心購買只花了1天時間。

　　可是在購房後，朱穎卻沒有出現喜悅之情，反而隱隱有點擔心：入手的新房價位已是25000元/平方米，還能有上漲空間嗎？她開始害怕自己成為那個高位進入又一腳踏空的“倒楣鬼”。

　　更令朱穎擔心的是，目前上海、深圳已出臺新政策，為樓市“降溫”。“燕郊房子賣到脫銷，被戲稱為‘1.5線城市’了，近期又傳出燕郊等‘北三縣’有可能限貸的消息，一旦傳聞成真，或相關政策傳導至燕郊，燕郊樓市必然受到影響。”

　　擔心 限貸限購的“靴子”

　　實際上，面對燕郊房價這一輪快速上漲，不僅是購房者，開發商、仲介、代理機構等都有些擔心。

　　張墨，在燕郊從事房産銷售已有7年。經過多年打拼，2014年，她擁有自己的分銷公司。“我不信這一輪樓市會一直火熱下去。”經驗告訴他，政策總會有調整，尤其是燕郊，是一個相對敏感的市場。

　　但在限貸風聲傳出後，張墨稍稍放心了些。在她看來，提高首付只會把資金不足的部分剛需擋在門外，而對於資金充足的投資客們，這並不能有效抑制他們的需求，反而容易給客戶傳導接下去可能會限購的心理，從而爭相購房。

　　面對傳聞中的調控政策，匯福地産副總經理、行銷總監劉振剛顯得較為從容：“如果按照現在透露的那些細則執行，也就是提高門檻，市場的影響肯定會有，但不會太大，也不會出現恐慌性購房，因為燕郊市場的房價還處在一個合理的區間範圍。”

　　郭毅也分析：“若按照傳聞的限貸政策，必然減少杠桿率，促使投資需求撤出，樓市成交量將會明顯下滑，房價也可由此前的快速上漲轉為平穩乃至下滑。”

　　而在剛出手買房的李燕看來，不管限不限貸，燕郊的樓市還會火，“我很後悔去年10月結婚那會兒沒買，半年裏漲了太多，以後還會漲。”

　　在張墨建立的100多個人的客戶群裏，折射出燕郊火熱市場下的眾生相：已經買到房的，一邊計算著可能得到的收益，一邊擔心著未知的政策，是否會讓收穫打個折；尚未買房的，一邊緊張地詢問可能出臺的政策的更多細節，一邊急迫地尋找合適的項目。

　　其中，曾有意買房而沒買房進而後悔的客戶不在少數。去年一名未買房的客戶，甚至抱怨張墨，為何當初不多逼他一下，不然也不會錯失這一輪房價上漲機會。

　　“高點買房説不擔心是假的，但現在不投房子，我也不知道錢應該往哪投。”張墨的一名已購房客戶在微信群裏如是説。（文中李燕、朱穎、張墨為化名）