央企地王集體被約談背後的較量：什麼樣的“利益局”

　　央企“地王”的瘋狂，終於讓監管層坐不住了。繼住建部召集開發商座談之後，國土部也出來喊話為土地市場降溫，國資監管部門近日亦“約談”了相關國企央企。

　　“與其説是約談，不如説是商談，監管部門採取這種行政手段實屬迫不得已，地産央企為了保住自己的資質不至於被退出，只好不計成本地拿地擴大業務，而地方政府也需要恢復土地財政彌補收支缺口。”6月16日，來自國資系統的一位不願具名人士向《華夏時報》記者分析稱。

　　據相關統計，上一個“地王”井噴的2013年，全國的“地王”數量也不過60宗，而今年以來，“三高”(高總價、高單價、高溢價)地塊達118宗之多，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。業內人士預計，2016年很可能會成為中國“地王年”。央企聯手上市公司，拿下了逾八成“地王”。

　　國資專家、湖南省社科院研究員肖毅敏6月16日在接受本報記者採訪時建議，監管部門應該建立更多的長效措施，健全産權約束機制，約束企業不合理的經營行為，但根本上解決“地王”問題，還要靠改革當前的財稅體制。

　　集體“被約談”

　　6月14日，南京土地“熔斷新政”後的首場土地拍賣會上演，保利、華潤、金地等地産央企悉數到場舉牌，有意思的是，當一幅地塊因房企舉牌超過最高限價而流拍時，現場開發商竟然集體笑場。

　　“此前一天，南京市國土局邀請參加土地拍賣的房企負責人開了一次閉門會議，希望我們採取理性競拍的態度。”與會的一位房企人士向本報記者透露。但南京市國土局相關人士對此予以否認，不過，該人士同時也承認在6月13日下午召開了南京土地市場研討會，邀請了一些開發商代表，並聽取了他們對南京土地市場的意見和建議。

　　上述房企人士稱，保利、華潤、金地等央企也派代表參加了，溝通的效果應該不錯，這次拍賣會他們沒有拍走一塊地。

　　這一改地産央企的兇猛本色。剛剛過去的5月，杭州奧體地塊被央企信達地産與萬科的聯合體以123.18億元獲得，成為今年的“全國總價地王”；保利地産拍出上海外環的史上地價新高；招商地産也毫不示弱，拿下寧波今年的“總價地王”。

　　據中原地産統計，截至5月23日，全國年內成交總價最高的50宗土地，其中有27宗地被國企獲得，成交金額高達1095億元。

　　央企集中“掃地”，推升出了近來土地市場火熱行情的一波高潮。有媒體援引一位民營企業負責人的話講，央企投資部人士曾在私下坦言，近期在土地市場多次造高價地，帶來不小的輿論壓力。坊間亦有傳聞稱，國資委等監管機構“約談”央企開發商，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。

　　本報記者向國資委發函求證，但截至發稿前並未獲得正式答覆。不過，來自國資系統的一位消息人士向記者透露，監管部門定向“窗口指導”以前是有過的，與其説是約談，不如説是商談，畢竟央企也有自己的考慮。

　　央企借“地”保命

　　對於監管部門約談央企“地王”，肖毅敏認為非常必要和及時，約談這種行政的方式並不違背市場經濟的規律。

　　“央企‘地王’憑藉國企背景獲得低息貸款，拿高價地，這意味著用更高的成本、更大的代價去經營，按照目前一二線城市高價‘地王’頻出的狀況，房價必須要漲一倍左右，多數地王才能解套。”肖毅敏對本報記者説。

　　興業證券日前發佈的一份研報指出，央企之所以比普通國企和民企開發商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強大的“自保壓力”。

　　2010年3月，國資委要求，除16家以房地産為主業的中央企業外，還有78戶不以房地産為主業在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地産業務。然而，由於央企退出地産業務會涉及眾多利益的調整，時至今日，當年的退出令並未能得到有效執行。

　　但是，當前地産央企“退出並購潮”再次來襲，許多地産業務不夠“發達”的央企非常擔心自己即將成為被並購的對象。

　　興業證券固收團隊唐躍等人在研報中指出，為了在並購浪潮中生存下來，這些央企只能在“留給自己不多的時間裏”快速做大地産業務，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。

　　“為了儘快擴大自身的地産業務， 一些央企甚至不計成本拿地，這可以在很大程度上解釋地産央企為何瘋狂在全國範圍內不斷製造‘地王’。”唐躍説。

　　滅不掉的“地王”

　　記者注意到，在最近蘇州、杭州和南京等二線城市土地競拍中，沒有地産央企競拍到地塊，但取而代之的是，一些地方國企搶了過去央企的風頭。

　　日前，北京國企首開與金茂聯合體以總價64.1億元競得杭州一塊地，溢價率93%。此前，天津市房地産發展(集團)股份有限公司接近最高限價競得蘇州兩個地塊，分別溢價118%和97.32%。

　　“現在房地産行業基本飽和，不再是最優的投資領域了，但國企還是按照以前習慣了的思路和模式行事。”上述國資系統人士稱。

　　但更重要的是，地産企業高價拿地可以較好地為地方政府“補充”財政收入，“地王”使部分地方政府和開發商的利益保持一致。

　　“在當前全國存量房源總體過剩，但局部緊缺的背景下，全國範圍內的開發商都有向一線和部分二線城市擁擠的願望。也就是説，開發商有較強的意願在這些城市拿地。”唐躍在研報中稱。

　　隨著房價不斷走高，土地成本佔項目總成本的比例大幅增加，開發項目的風險也越來越大，只有資金實力強大，而且融資條件寬鬆的央企才更有可能敢於拿地。

　　克而瑞研究中心提供的數據顯示，今年以來，中國22個熱點一二線城市土地市場持續高熱，“三高”(高總價、高單價、高溢價)地塊達118宗之多，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。

　　國土部要求地方對招拍挂出讓中溢價率超過50%的“異常地塊”進行上報，但地方上報的積極性並不高，根據國土部異常交易地塊備案數據庫，2015年以來，媒體報道的異常交易地塊備案率僅為18%。

　　“迫不得已，國資監管部門只好重啟約談或者商談這一行政管制的方式。”上述國資系統人士稱。