12月23日，隨著北京大興區三宗地塊的成交，2015年北京市土地出讓金達到2017億元，史上首次突破2000億大關。這種火爆局面也成為今年一線城市土地市場的縮影。

　　但其他城市情況並不樂觀。據統計，在全國百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標率達到或超過50%。

　　一邊是海水，一邊是火焰。在一些機構看來，“冰與火之歌”構成了今年全國土地市場的主旋律。

　　業內人士指出，不同區域之間房地産市場的分化，已在土地市場上有充分體現。由於在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯，即在一線城市高價地頻出的同時，流拍流標等現象將繼續成為二三線城市土地市場的常態。

　　一線城市量跌價漲

　　在北京土地市場達到2000億規模的背後，隱藏著另一重現實。根據北京市國土局的數據，截至2015年12月23日，今年北京共成交土地106宗，為最近5年來的最低；成交土地的平均樓面價為13731.4元/平方米，創歷史新高。

　　也即，2015年的北京土地市場，出現明顯的“量跌價漲”局面。

　　這也是整個一線城市的縮影。根據中原地産的統計，截至12月20日，2015年一線城市共成交土地516宗，規劃建築面積5318.7萬平方米，兩者均為最近六年的新低。但一線城市成交土地的平均樓面價達到9075.43元/平方米，創歷史新高。

　　其中，11月單月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8億，創造了歷史紀錄。成交樓面價也創下年內新高，達到了12715元/平方米，環比上漲23.7%。

　　一線城市土地市場火爆，與房企扎堆拿地有關。有分析指出，隨著二三線市場風險的不斷累積，房企紛紛向一線城市回歸，導致在這些地方的土地市場出現激烈爭奪，並表現出“多輪競價、高溢價、高單價”等特徵。

　　根據中原地産的統計，截至12月初，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億資金。其中，一線城市的佔比首次突破四成，達到44%。

　　與此同時，土地一級開發難度加大，制約了一線城市的土地供應。“在土地一級開發成本中，拆遷成本佔比過半。”北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，近幾年來拆遷難度加大，使得土地收儲和開發進展緩慢，影響到供地規模，同時也在推高土地成本。

　　根據官方的數據，近幾年來，一線城市土地成交單價大幅抬升，但平均溢價率的上升並不明顯，原因即在於土地底價不斷上漲。

　　全國土地流拍近兩成

　　一線城市的火爆，並不能掩蓋全國土地市場表現不佳的現實。根據“標準排名機構”的統計，截至12月13日，全國100座城市在2015年共出讓土地12493塊，最終成交10003塊，2490塊土地流拍或流標，流拍率為19.93%。

　　這些流拍的土地分佈在95個城市之中，只有5個城市還沒有出現土地流拍情況，分別是青島、北京、長沙、鎮江和珠海。

　　即使是市場火爆的一線城市，個別地塊也面臨無人問津的尷尬。除北京外，截至12月初，上海供應土地215塊，流拍8塊；深圳供應58塊，流拍12塊；廣州供應173塊，流拍18塊。

　　有房企人士向21世紀經濟報道記者指出，一線城市土地流拍的原因，多在於土地自身“品質”較差，主要表現在位置較偏遠、配建規模過大、價格偏高、同區域競品過多等。

　　真正嚴重的是二三線城市。上述機構統計顯示，從流拍率來看，排名第一是北海市。該市全年供應38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達到65.79%。

　　緊隨其後的為台州市，流拍率為61.63%；其餘依次為南充(59.21%)、西寧(58.62%)、平頂山(57.35%)、汕頭(52.31%)和惠州(50.75%)。另有海口、綿陽和牡丹江三地的土地流拍率為50%。也即，在全國100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10個。

　　中原地産分析指出，二三線城市普遍存在過剩風險，投入到這些城市的資金規模也在減少。因此除個別東部核心二線城市外，其他城市的土地市場相對平淡。總體來看，二三線城市的土地市場表現弱于往年。

　　經濟生態繼續分化

　　土地市場的迥異表現，反映出一線城市和其他城市完全不同的經濟生態。

　　上述房企負責人表示，其所在的企業選擇進駐城市的標準有三：經濟發展水準、樓市供需狀況、人口流動趨勢。在這三個層面，一線城市和其他城市都有明顯差異。

　　該人士表示，從經濟發展水準來看，一線城市和其他城市本身就不在一個層級。而市場供需和人口流動的差異更為明顯，這也決定了這些市場的發展潛力。

　　根據安信證券研究報告，截至10月末，我國房地産行業的真實庫存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

　　從區域分佈來看， 遼寧、山東、山西、內蒙古為“嚴重過剩”區域。其中，營口的供需比已達到338.1%， 鄂爾多斯 、烏蘭察布的供需比分別達到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、雲南、青海等地屬於“輕度過剩”。相比之下，北京、上海、廣東、福建等省市則屬於“供給相對不足”。

　　人口流動的趨勢同樣不利於二三線城市。中信建投研究報告指出，一線城市因長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利，應繼續成為房企的優先選擇；緊鄰三大經濟圈的次中心城市，其豐富的資源對高素質人員具備較大的吸引力，也應是房企重點關注的對象。

　　相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中，過去人口流出最嚴重的區域有兩個：除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區；東部的浙西南-閩西連綿區。除非獲得國家層面的重大政策惠及，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等，否則上述人口遷徙的方向很難被打破。

　　上述因素決定了，在土地市場，一線城市和其他城市之間的分化還將持續，並使得未來的房價走勢出現不同。多家機構認為，這種變化對房企的衝擊同樣明顯，佈局在三四線城市的房地産企業，未來可能遭遇市場變化帶來的衝擊，其項目或公司將成為市場兼併的對象。