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一線城市調控風起 嚴限購寬供應成主基調

  • 發佈時間:2016-03-11 07:33:36  來源:中國經濟網  作者:胡健  責任編輯:王斌

  近期,隨著一線城市房價大漲,有關樓市的話題持續升溫。一方面,在房地産去庫存的大背景下,多地加緊出臺地方版的去庫存政策;另一方面,首付貸等場外配資正引起監管部門密切關注。據悉,上海有關部門近日召集相關各方對“房價上漲過快”問題進行座談,外界紛紛預計上海限購政策或將從緊。與此同時,一些資金實力不夠的人也想從不斷上漲的房價中分一杯羹,一度沉寂的眾籌買房再度進入人們的視線。

  去庫存政策余波漾至一線城市,引發了北上廣深的樓市躁動。

  中原地産研究部統計數據顯示:截至3月9日,北京2016年開年2個多月二手房簽約創造歷史同期最高紀錄,同比增長了95.5%,接近翻倍。這一成交套數也是同時段的最高歷史紀錄。

  在此背景下,針對性的調控政策或將投至房價上漲過快的城市。

  中原地産研究總監張大偉告訴記者,近期一線樓市快速升溫,通過各類金融杠桿的助力,投資性需求暗流涌動。日前,購房首付款的“場外配資”行為正成為監管部門擬嚴厲打擊的目標,這將在一定程度上抑制投資投機,並對存在違規操作的仲介金融業務産生警示。

  穩定:限制一線城市過快上漲

  根據國家統計局2月26日發佈的數據,一線城市房價上漲明顯,北上廣深領跑全國,尤其是深圳,新建商品住宅價格同比上漲52.7%。

  中原地産數據顯示,在一系列去庫存政策影響下,同比2015年2月,一線城市庫存減少達到了18.9%。

  張大偉分析説,從市場看,雖然北京房價漲幅低於深圳與上海,但春節後也出現了比較明顯的上漲,特別是二手房市場,整體看成交量創造了歷史同期紀錄,二手房市場價格上漲速度明顯超過新房。這種情況下,後續很可能出現部分穩定房價的政策。

  恰逢全國兩會,與房地産相關的中央部委官員也都給出了簡短而清晰的態度。3月5日,住建部部長陳政高在兩會“部長通道”接受採訪時表示,住建部正與北上廣深四城市密切溝通聯繫,這四個城市承擔調控主體責任,正想方設法穩定市場。

  第二天,3月6日,發改委主任徐紹史在回答媒體提問時説,當前一二線城市房價上漲速度較快,幅度較大,需通過加快推進保障房建設和棚改,增加住房供給,採取諸如限購等行政措施以及經濟政策等,抑制不合理的投機性需求,限制房價過快上漲。

  3月9日,國土部部長姜大明説,對於北京、上海、深圳出臺了一些應對高房價的解決措施,國土資源部全力給予支援。他相信,通過地方因城施策,房價一定會穩定住。

  在政協小組討論會上,列席的住建部總經濟師趙暉表示,對於特殊城市房價的上漲要管控,但(一線城市房價過高)的根本原因還是結構性問題,因為資源過度向大城市聚集。

  張大偉分析説,從春節前的降低非限購城市首付到契稅、營業稅減免,雖然從政策覆蓋面看,繞開了北京等一線城市,但事實上,從市場變化看,這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結構最緊張的一線城市。

  這些城市的主管部門也有明確態度,記者獲悉,3月8日,上海市發改委召集仲介和研究機構以及相關金融監管機構等就當前“房價上漲過快”的主題進舉行研討會,聽取各方意見。

  深圳市委書記馬興瑞表示,政府將在政策法規上禁止炒賣、倒賣房子,從今年開始要向原特區外地區大量供給土地,同時把醫院、教育等配套設施搞好,並且計劃開工建設6萬多套保障性住房。

  3月7日,全國人大代表、北京市常務副市長李士祥向媒體表示,下一步北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策,與此同時,也將從人口疏解的戰略出發,控制房地産開發投資。

  方向:嚴格限購與增加土地供給

  針對政策方向,住建部部長陳政高列出了五大方向:實行嚴格限購政策;執行嚴格的差別化稅收和信貸政策;增加土地供應面積;增加中小套型住房供應數量和保障性住房建設;打擊交易違法違規行為,正確引導輿論和預期。

  而國土部部長姜大明主要提出,增加一線城市的土地供應面積,並將防止異常交易推高房價。

  這得到了業界認同。以北京為例,在2016年已經出現的3宗住宅用地中,樓面價全部超過4萬元,在2015年成交的住宅用的中有22宗樓面價超過3萬元,這些都導致房價易漲難跌。

  用增加“麵粉”來平抑“麵包”價格的辦法可行且有效,但短期很難起作用。因而嚴格執行限購成為部委和地方官員口中的高頻詞。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説,嚴格審核機制是一個必須做的功課,比如包括個稅的審核等後續還需要從嚴。

  在金融政策方面,嚴躍進認為,商業銀行對於房貸資産的認可程度總體是高的,後續大思路依然是寬鬆的策略。目前不在於收緊的問題,而在於規範市場操作的問題。

  他説,對於部分違規獲取貸款、沒有購房資格的群體繞過監管政策去購房,可認定是擾亂市場秩序的。從這個角度看,信貸市場依然會寬鬆,去庫存的導向依然需要繼續。同時規範市場交易也是一個重點內容。

  “對假按揭、虛假交易、首付配資等做法進行打擊,尤其是對目前的P2P平臺和其他房地産金融創新平臺進行嚴密監管,防止各類違規放貸和違規抵押現象的出現。”嚴躍進説。

  興業證券報告稱,三四線城市房地産“去庫存”是國家的大戰略,而抑制一線城市價格上漲過快是戰術目標,2016年政府工作報告也強調因城施策,我們認為一二線城市可能會受到針對性調控,對三四線城市政府則將繼續發力引導需求釋放。

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