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一線城市房價再瘋狂:1個月漲了幾十萬還搶不到房源

  • 發佈時間:2016-03-08 09:23:44  來源:中國經濟週刊  作者:王紅茹  責任編輯:王斌

  新富階層搶豪宅,黃牛號最高要價百萬

  回暖的樓市

  似曾相識的一幕又在上演。

  春節過後,一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢:上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;北京出現“日光碟”,某項目加推72套新房源,2小時售罄,銷售金額達2億元;今年前兩個月,深圳一手住宅均價高達47146元/平方米,同比上漲74.84%……

  與往年春節後到3月份才迎來陽春不同,在限購沒有放開的情況下,北上廣深等一線城市樓市的陽春已早早來臨,一手住宅和二手住宅市場全面回暖。在三四線城市苦戰“去庫存”的背景下,一線城市樓市此次“發燒”式回暖讓不少人看不明白。

  中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《中國經濟週刊》記者採訪時直言:“一線城市房價上漲的背後實際上是供不應求造成的,供不應求導致人們對未來的市場預期還在上漲,所以房價還在往上推升。”

  一線樓市節後火速升溫 京滬深房價漲幅驚人

  “去年12月份看了幾套房,當時猶豫沒買,只一個月工夫,誰知竟然漲了這麼多,房子一天一個價,還沒有房源。我當時看中的房子都已經漲了二三十萬,還都賣掉了。”北京一位張女士向《中國經濟週刊》記者懊悔不已地表示。

  她從2015年年底就開始在北京朝陽區看房,預算是260萬元,年前以這個價位可以在朝陽區南四環外找到不少房源,她當時覺得可選房源多,打算先將資金投到生意上,等賺了錢後再買房。

  讓她沒想到的是,僅過了一個春節,去年中意的房子每平米至少漲了2000元~3000元,“很多業主都是幾十萬幾十萬地上調報價,甚至有一套房有6個客戶爭著要看,房主卻躲到外地不回來。”她告訴記者,“最近我的任務就是抓緊買,價格漲了也要買,再不買,更買不到了。”

  相關數據顯示,截至2月26日,北京2016年二手房簽約已經高達36413套,同比上漲86.7%。從簽約價格看,春節後北京二手房簽約均價達到了3.82萬元/平方米,環比漲幅達到了1.5%。

  北京不僅二手房交易火熱,新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個項目單次推盤量均不超過百套,開盤價格也均出現上漲,漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時售罄,金融街(長安)中心也僅用2小時即告售罄。中國指數研究院的數據顯示,2016年2月,北京新建住宅價格指數環比上漲0.21%,同比上漲8.99%,樣本平均價格35160元/平方米。

  相比北京,深圳、上海等一線城市的樓市火爆程度有過之而無不及。中國指數研究院的數據顯示,2016年2月,深圳新建住宅價格指數環比與同比漲幅分別達到5.41%和52.55%;上海的環比與同比漲幅則分別達到1.82%、23.28%。

  庫存不足與政策寬鬆成房價上漲主因

  “一線城市房價之所以呈現暴漲,跟庫存不足有關係。從一線城市的庫存量看,都存在一個庫存規模持續下滑的態勢。一線城市的市場供求關係一直是處於緊張狀態,基本上沒有松緩過。”顧雲昌副會長向記者表示。

  北京正經歷房地産庫存急劇回落。北京市住建委官網數據顯示,截至2月28日,商品住宅期房加現房的可售庫存僅70416套,這一數字已經回落到2014年4月份的水準。

  易居房地産研究院對全國範圍35個重點城市庫存數據的監測發現,截至2016年1月底,35城庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。

  易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前去庫存週期遠遠低於12個月,而且從短期看,也不可能實現庫存規模的快速補給,這都使得一線城市樓市短期看容易大漲。

  顧雲昌表示,“在城鎮化進程當中,大量人口從中小城市向大城市特別是一線城市涌入,而一線城市供應土地的數量,不足以滿足城市不斷發展、人口不斷涌入的需要,這必然會導致地價上漲、房價上漲。”

  除了庫存量不足,一線城市房價上漲恐難離開寬鬆的政策支援。

  在全國樓市去庫存的總體要求下,近期,無論是中央還是地方,政策都趨向寬鬆。政府先後推出了減稅、降首付等一系列救市政策。

  先看首付,2月2日,央行發佈公告,在不實施限購的城市,居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例25%,各地可向下浮動5個百分點;對有1套住房且相應購房貸款未結清的居民,再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低於30%。有分析認為,將首套房首付比例降至兩成,回到了2006年前的水準,為歷史最低水準。

  再看利率,在經歷過多輪降準、降息的“雙降”過後,房貸利率已經經歷了大幅下降。

  此外,自2016年2月22日起,契稅新政發佈,個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。

  還有公司債,上市房企去年發行公司債3000億,是2014年18倍。資金面之寬鬆,多年未見。

  其實,中央提出的去庫存政策很多都並不針對一線城市,但是一線城市的房價上漲卻是事實。在經濟學家馬光遠看來,一線城市的房價上漲有三個支撐:一是政策支撐,去庫存政策儘管很多都不是衝著一線城市去的,但配給三四線城市的藥,最終一定會進入一線城市的嘴裏;二是供求關係,一線城市目前仍然是需大於供,去庫存的壓力並不大;三是未來的預期,未來人口的流入仍然是不可逆轉的趨勢。

  多地醞釀調控政策

  在去庫存政策的背景下,春節過後一線城市樓市的熱銷似乎顯得有些“不合時宜”。

  但是,反常的背後也有規律可循,顧雲昌表示:“房地産市場的特點是越漲越有人買,越買越漲;反過來,越跌越沒人買,因為可能還要跌,人們就等著,等到房價往上反彈的時候,感覺再不買又漲了,然後就趕緊買。等房價到了最高點,頂不上去了,房價又開始回落。”

  “一線城市的房價是週期表現,一般來説,3年左右一個週期,這在北京的房地産表現得很清楚。”顧雲昌認為,2013年時房地産市場進入高潮,2014年則遭遇低潮,2015年開始復蘇,2016年上半年又一次經歷高潮,“可能到2016年的下半年或者年底之前,房價到了頂端,購買力上不去了,房價就開始平穩下來,可能還會往下走。我估計2017年一線城市可能會出現低潮。”

  在春節後一線城市樓市火爆的背後,一些業內人士也提示樓市投資要注意防範風險。

  “一線城市的房地産市場本來就已有泡沫,但是房價卻還在上漲;三四線城市的房地産沒有泡沫,但是它恰恰不漲,中國房市就是如此之矛盾。”顧雲昌説。新華社則發表評論稱,應該警惕某些開發商行銷作秀和房産仲介哄抬炒作,人為製造出搶房假像,導致購房者“恐慌性”入市。

  在當前國家與各地寬鬆政策頻出,一線城市房價迅速上漲的關鍵節點,地方政策是否收緊成為大家關注的焦點。

  日前,上海市規劃和國土資源管理局等四部門聯合發佈《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》指出,將進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例,中心城區不低於70%,郊區不低於60%。

  3月2日,針對高房價問題,深圳市委書記馬興瑞表示,將在原關外地區增加土地供給,鼓勵開發商建房,並做好醫療、教育、交通等配套項目;其次要保證保障房供應;再者就是打擊樓市投機行為。馬興瑞透露,面對地少人多的城市格局,深圳計劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。

  “當前,最重要的是要保持房地産市場的平穩發展。房地産有波動是必然的,不可能沒有波動,但是如何使波動小一點,使房地産實現軟著陸,是我們應該繼續研究和解決的問題。”顧雲昌向《中國經濟週刊》記者表示。

 

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