一線城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來。

　　近期，上海高層對上海樓市展開了密集調研，積極為上海新政儲備作基礎工作。繼3月4日上海住建委調研之後，3月8日，上海發改委再度舉行了一次常規研討會，這次研討會看似常規，實則不“常規”。

　　記者獨家獲得資訊顯示，與會人員包括有上海發改委國民經濟處、上海銀監局、央行上海總部、上海住建委等多部門核心領導。

　　此次會議上述多名領導提出“限購政策從嚴、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案、針對房産交易環節實行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實施細則提出了不同意見。

　　雖然尚處調研階段，但可以説，研討會基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向。記者通過多方求證、梳理，還原出一份上海史上最嚴厲的多層面調控路線圖。

　　上海史上最嚴調控隱現

　　“兩會”期間，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，相關部門正與這四個城市保持密切聯繫。

　　3月8日調研會上，住建委相關領導在陳政高的觀點基礎上做了一些細化和落地性的例舉措施，他們認為市場供求矛盾導致上海市場持續上漲，以土地供應為例，近幾年上海商品住宅土地平均供應規劃建築面積600 萬平方米，而銷售量則達到了800萬平方米左右，這表明市場每年有200萬平方米供應缺口。

　　“3·30政策”執行層面鬆動也和這輪市場上漲有關係，因此住建委相關領導建議上海繼續嚴格執行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

　　來自上海房管局與多家仲介機構的統計數據顯示，就在上周(2月29日-3月6日)，上海商品住宅“零供應”。記者獨家獲悉，這是因為報批的都是高端樓盤，所以相關部門沒有批，最終“零供應”。實際上，最近很多房企怕政府實施控價，都想乘“兩會”還沒結束趕緊申請項目報價。

　　通過多個可靠信源，記者梳理了此次調研會上，多部門的建議與措施，此次上海樓市新政定調收緊是大概率事件。

　　首先，將要收窄“3·30 新政”的執行力度。比如上海去年執行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到 “3·30 新政”的二套房貸政策，2016 年上海的二套房貸政策可能嚴格按照普通住宅標準執行，以調節市場成交結構，穩定房價。類似的觀點，今年住建委已經在上海高層小範圍內傳播過至少兩次，這次調研會，住建委方面還提出了針對房産交易環節實行差別化的稅收政策。

　　其次，對於影響上海樓市深遠的資金杠桿問題，多部門建議加強業務監管，涉及P2P、首付貸、仲介等。比如，不允許 P2P 資金進入首付貸領域，除了按揭貸款其他資金不能進入樓市；房地産仲介不允許從事首付貸業務，因為營業執照當中並沒有這項內容；收緊公積金貸款政策審核。

　　加強對於仲介行業的監管，規範交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象。

　　此前仲介為了幫買賣雙方避稅，二手房交易估價和稅收估價偏低，是否強化監管尚在討論之中。

　　同策諮詢研究總監張宏偉則指出，從首付貸的資金來源來看，比如 P2P 資金運用可能存在市場風險。

　　來自上海相關部門調研的數據顯示，P2P公司中涉及首付貸業務的客戶的轉化率為 2%-3%，儘管比例並不高，但是鋻於目前樓市的波動，上海多部委仍然覺得有進一步監管的必要性。

　　多部委也提出強化有關首付貸消費金融的業務監管，防範首付貸款引起的市場風險。一些業內人士甚至認為，春節之後市場突然火熱起來，與地方媒體報道炒作也有一點關係。

　　此外，上海銀監局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策。不過，從行政管理角度來看，這要看上海市政府的具體做法。

　　再次，限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。

　　長三角房價暗涌

　　此類會議説明上海政府對於目前高房價的問題有足夠的認識和風險防範。當然，今年房價快速上漲，和金融機構的動向也有關係，所以銀監部門的意見可能也是此次會議的一個重點聽取的內容。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次高層也希望通過對房地産管理、金融、房企、仲介等層面的調研，為穩定樓市提出更切合實際的政策。總體上看，上海房地産市場穩增長的發展路徑總體是明確和清晰的。後續總體原則應該是維持市場活躍度，同時打擊各類炒房因素。

　　目前，令上海相關部門感到困惑的是，當前首付貸的問題很難監管。一是政府(上海金融辦)沒有足夠的人手；二是監管部門也摸不清楚首付貸規模、風險狀況，所以沒有辦法對症下藥；三是監管的確有難度。

　　實際上，目前各大商業銀行對上海支行的購房貸款業務是支援的，包括額度上還是寬鬆的，利率上海也是較低的。2015年及2016 年房貸規模都較大。當前房貸仍然是銀行的優質貸款，銀行間競爭較激烈，上海當前首套房平均利率為基準利率的八九折。

　　由於房貸的收益率仍大於理財産品，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房價上漲較快，有泡沫，房價的上漲速度應該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完後，資金沒有出路，於是到了樓市，樓市出現了場外配資，也就是首付貸。打擊樓市場外配資不是根本的解決問題措施，關鍵是為這些閒置的資金找到資金投向和出路。

　　事實上，上海的房價波動已經傳導到周邊多個城市，上海出臺更嚴調控為時並不晚。近期杭州、蘇州、南京等地房價接力上漲。來自易居研究院數據顯示，以今年2月房價均價同比漲幅來看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%，南京超過10%。

　　克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，政策一旦收緊，成交量會馬上縮水。早幾年，上海樓市還是剛需驅動，所以政策即使收緊，整體成交量不會劇烈波動。而現在是改善和中高端、豪宅驅動，政策收緊又主要針對這一塊。所以政策收緊的效果對成交量的影響會比以往更顯著。

　　鏈家網杭州市場品牌中心總監潛雄斌認為，目前杭州抬頭的恐慌性購房行情，是因為政策的不斷利好，最終導致了購房者的心理預期的逆轉，從而快速轉換成了市場成交。這一波行情可能並不一定持久。

　　觸覺敏銳的房企們，已經預感今年樓市走勢不明朗。被稱為業內黑馬的旭輝控股(00884.HK)執行董事兼行政總裁林峰接受記者採訪時指出，一線城市樓市政策收緊，影響將會非常大，但預計新政不會一刀切，更多利用行政手段，例如通過定價審批、項目審批等行政手段控制市場供應。據其透露，實際上上海去年已經開始在價格審批上有所動作。他指出，真正對上海樓市成交體系有影響的，是首付款門檻抬高會導致資金杠桿降低。