某代理公司研究總監這兩天到處嚷嚷：房管部門這兩天正召集包括他在內的地産資深人士開會，研究針對高房價的對策。

　　如同邦爺之前在《調控房價：上海想留下誰》中所説的，上海的房價調控壓力前所未有。上海青浦、松江等郊區的宅地樓面價已近2萬/平(住房未來價格或達

　　3.5-4萬/平)，這意味著上海的房價從現在3.5萬/平的均價衝向“4萬”，已無懸念。

　　上海怎樣抑制房價上漲？

　　之前幾輪樓市調控，國家使用的無非是金融工具、稅收工具、政策工具，然而目前來看，這三種工具的可操作空間已被壓縮，政府可以運用的手段非常有限。上海樓市的調控政策，不僅需要改革，更需要創新。

　　有限的用地指標需要更“集約利用”

　　上海中原地産分析師盧文曦告訴邦爺，上海房價最堅挺的地區就是內環內的區域了。前一陣樓市不景氣，上海不少區域的房價有3%-5%的下調，唯有中心城區，雖然成交量有縮減，但房價卻不受大環境影響，巋然不動。

　　為何上海內環內的房價如此堅挺？供求關係決定價格，來看一組數據吧：

　　除了9月份開發商趁著樓市走熱集中推盤，今年前8個月，內環內的供應面積都很少，只有50多萬平米，按套均100平計算，區域僅有5000多套的供應量。

　　但上海內環內住宅的需求有多少呢？上海統計年鑒就顯示，僅僅上海內環內的黃浦、靜安兩區，截至2013年年末常住人口就有90萬人，這還不包括閘北、虹口、楊浦、長寧、徐匯五區的內環部分。

　　這意味著上海內環內的住宅供應，和“潛在市場需求”的比例，超過1：60！(按內環人口每人平均3人計算)。

　　“目前的上海內環市場的需求，基本靠二手市場置換來解決。”盧文曦就説。

　　如圖可見，今年4月以來，上海內環內二手房成交在“330新政”的刺激下，呈現爆髮式增長，每月的成交面積均在40萬平以上，最高單月成交量接近49萬方(一個月的成交量就相當於新房一年的水準)。

　　值得注意的是，在1-9月的成交數據中，總價300萬以下的二手房源佔比達50.3%。而這個市場每出售一套房子，就會釋放出更大規模的改善型需求，再度推動價格上漲。

　　要命的是，內環內的存量土地還越來越少。

　　由於公開出讓的宅地極其稀少，上海內環內的住宅供應主要靠存量和舊改項目支撐。但存量項目也面臨“後繼無人”的困境。

　　2006年的《上海樓市解讀》就顯示，楊浦的寶地東花園、普陀的中環凱旋宮等當年上海內環/中環的住宅供應大戶，基本上供應枯竭了，內環內各個區塊也都進入了存量房清倉期。當這些新盤房源售罄後，整個片區可能就了進入“二手房時代”，區域住宅供應將更不樂觀。

　　優淘城總裁薛建雄指出，除了存量房，上海內環內住宅的另一個來源是舊改項目，它們多是2004年以前就簽訂協議的，不過這些用地不僅開發週期長，盤活過程也非常艱辛。

　　比如，上海南外灘的泛海國際住區，整個項目從開始舊改到公開銷售，歷經了十餘年，中間更波折不斷。每次有人和邦爺説起這個項目，都是一把鼻涕一把淚。但或許因為艱辛，這項目才有價值，要是太過容易，房子怎麼可能賣出價？！(開玩笑哈~)

　　玩笑歸玩笑，但對上海來説，要抑制內環房價的可能性確實不大。但有人提出，上海可以通過“調高市區住宅建築容積率”緩解供應問題。

　　這是個辦法，但可能性非常小。寶地東花園的老總有一次就説，上海在2005年以前還允許容積率超過4的住宅項目，但從寶地東花園開始容積率被嚴格限制不得超過3.5。

　　實際上，提高容積率會惡化居住體驗(不信，可以去中遠兩灣城體會一下啥叫“壓抑”)，更重要的是，如果容積率大幅提升，上海中心城區的人口密度將再次“爆棚”，中心城區有限的公共資源將大幅承壓。

　　要知道，降低中心城區人口密度，利用郊區疏散市城市人群，是上海市政府的既定任務。資深地産人胡宗亙就感慨，上海從此從豎著長，變得橫著長，城市大餅越攤越大。增加市區住宅容積率，想都不要想。

　　無奈，土地資源有限、舊改速度緩慢、容積率嚴格限制，這些都使得上海抑制內環內房價，非常艱難。

　　2010年—2015年 上海市內環內住宅供應與成交情況

　　歷次調控大大壓縮了新政策出臺的空間

　　此前的樓市調控政策，多傾向調動信貸杠桿，提高首付比例，降低融資杠桿，提高利率等方式來抑制房價。

　　但從今年情況來看，銀行是否願意和上海合作，共同抑制房價，還真不那麼好説。

　　就短期來説，銀行自身就有短期壓力。有銀行人士提供了一組數據：受股市回流資金影響，7月到8月間，國有大型銀行的理財餘額平均增長1000~2000億元，但可以選擇投資的資産並不多。在這一背景下，房貸無疑是一項不錯的資産。一方面，相對其他的信貸資産，房貸風險小很多，是優質資産。另一方面，目前的房貸利率也不低，收益也能滿足銀行的部分需要。

　　更為深層次的原因是，銀行的信貸資産中有一半以上是以房屋為抵押物，一旦房價大幅度下跌，銀行自身利益也將受損。

　　而且，如果再開展類似“二套房提高首付比例”的政策，正常的改善型置業需求又將受到抑制，這也不利於住宅市場的健康成長。

　　通過信貸政策調節房價，可行性不大，那麼稅收何如？

　　事實上，上海歷次調控都會加入稅收手段。比如2006年上海開始對住宅轉讓收取個人所得稅，對轉讓住宅徵收營業稅，取消部分住房購買的契稅優惠政策。2010年開始，上海又出臺了房産稅政策。

　　不過目前來看，這些政策的中長期效果並不明顯。在二手房市場上，這些稅收被轉嫁給了買方，無形又抬高了房價。

　　不過，稅收手段並非一無是處。目前，上海的稅收政策，主要是抑制投資、投機需求，轉讓唯一住房才可以享受高達5.5%營業稅的減免，而且對144平米以上和以下的住房給予的營業稅優惠是不同。此外，人們購買90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅給予的稅率也不一樣。購買普通和非普通住宅的契稅相差近一倍。如果能進一步擴大不同需求、不同産品的差別稅率，對於抑制房價還是會有所幫助。

　　至於行政手段，上海的限購政策一直嚴格，而且網上備案制度、房地産交易價格的透明度在全國都處於領先水準。通過行政手段進一步抑制房價的空間有，但餘地並不太大。

　　相對於其他手段，上海市政府抑制房價的真正資源還是在土地。因為，上海商品住宅，尤其是中低房價的主戰場，不是內環內，甚至也不在中環內和外環內，而是在上海郊區的青浦、嘉定、松江、奉賢、金山、崇明和浦東新區原南匯部分。它們不僅僅是市場供應的主力，也是決定上海全市均價的主要因素，更重要的是這些區域目前重點發展的産業是新興戰略産業。

　　只要這些地方的價格能保持一個較低的水準，那麼無論上海中心城區的房價有多高，都不會影響到上海對人才的吸收和引進，也不會讓市民生活的整體成本大幅上升，能確保上海經濟未來高品質的增長。

　　調整土地供給結構將是關鍵

　　也正是因為上海調控房價的主要壓力在郊區，眼下研究調控對策才變得如此迫切。

　　10月上海土地首拍，同濟以23.1億競得松江區泗涇鎮宅地，樓板價20531元每平米，溢價率71%；青浦區商住地塊由新城控股以5.18億競得，樓板價16874元每平米，溢價率191%。

　　導致樓板價居高不下的重要因素，正是上海郊區土地的容積率偏低。以松江區地塊為例，容積率只有1.2，而在市區，這樣的地塊土地容積率至少會達到2.3甚至更高。

　　但沒辦法，上海建設用地空間早已到了捉襟見肘的地步。上海到2020年建設用地規劃總規模3226平方公里，而2014年底全市建設用地規模已突破3100平方公里，接近“天花板”。上海官方人士就坦言：“按以往建設速度測算，不到3年，建設用地就沒有增量空間了。”

　　雖然，上海試圖通過盤活存量的工業用地來解決建設用地需求，但僅僅依靠盤活存量工業用地尚不足夠。

　　提高郊區住宅用地的容積率，也許是可以快速增加住宅供給。但僅僅提高容積率一倍，就可以增加近一倍的住宅供給，這無疑有利於抑制房價。

　　不僅如此，提高容積率，也有利於調整開發商的産品定位。目前由於容積率較低，開發商通常會開發中高端的別墅及洋房産品，多不願開發中小套型。但是在容積率提高後，中小戶型將成為開發主力戶型。

　　在郊區供地容積率提高的基礎上，政府在擴大差別消費的稅收稅率，對大戶型的奢侈性住宅消費和開發，提出較高稅率；對普通住宅消費和開發，則給予稅收上的優惠，借此來調整住宅供給結構，讓更多滿足普通工薪階層需要的住宅流向市場。

　　此外，上海也可以發展房價對衝的金融性産品，利用創新的金融産品，讓恐慌性的購買需求、投資性需求得到滿足。

　　五六年前，原住建部政策研究中心主任陳淮[微網志]就提出應該建立房價對衝基金，以緩解市場上因為擔心房價漲産生的恐慌性購房。今年，碧桂園和平安合作，也預想通過上海項目的眾籌開發，讓普通購房者能有機會通過眾籌對抗高房價。

　　上海可以和金融機構合作，以一部分正在實施舊改或者正在盤活的存量土地為標的，以部分土地出讓收益為收益，引入金融機構合作，發展相應金融産品，以作為地價和房價對衝工具，利用這部分資金加速舊改和存量工業用地，以迅速增加土地供給。