8月11日，杭州市國土資源局再度挂出建設用地出讓公示，除了一塊商業用地外，兩塊宅地和一塊商業商務相容住宅用地將在9月10日進行掛牌交易。這是主城區繼今年1月24日以來，首次推出住宅用地。

　　而更值得關注的是，在這幾塊住宅用地中，將不再對套型建築面積90平方米以下的戶型比例作任何限定。也就是説，2006年5月建設部等九部委聯合下發的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中關於“新建住宅項目，套型建築面積90平方米以下的戶型必須佔整個項目70%以上”的相關規定(俗稱“90/70政策”)將悄然退市。

　　新出讓土地取消90/70限制

　　“除了限購政策調整以外，杭州市以後對房子的戶型將不會有限制了。”近日，錢江晚報記者從一位業內人士處聽説了這一消息。

　　記者隨即致電杭州市國土資源局相關部門：“聽説‘90/70政策’取消了，是真的嗎？從什麼時候開始的？”一位內部人士確認了這個消息：“從7月份開始，所有新出讓的住宅用地都取消了(這一政策)。”也就是説，從7月份開始，所有新掛牌的土地中，不再對産品戶型的套型建築面積有任何限定。當錢江晚報記者要求查看相關文件時，這位內部人士表示，取消是口頭通知的，並沒有發文。

　　記者仔細看了杭州市國土資源局的最新公告，7月份掛牌的土地中，並沒有出讓的住宅用地，最新的住宅用地就是8月11日公示的，將於9月份正式掛牌出讓的杭政儲出[2014]21號~23號地塊。這幾塊土地中，住宅部分確實不再有産品類型的限定。

　　但對於已經出讓的土地是否也可以作相應調整的疑問，這位內部人士給予了否認的回答：“已經出讓的土地，合同是已經寫死的，不可能出讓以後再取消裏面已經確認的條款。”

　　“90/70”政策實行已有八年

　　“90/70”政策始於2006年。

　　2006年5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中明確新建住房結構比例。意見規定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。” 因為這個政策直接對住房面積比重作出了條文明確的約束，因此被約定俗成地稱為“90/70政策”。

　　政策的目的原本在於遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地産市場的供應結構進行調整和規範，在施行初期也取得了一定的效果。2007年初，杭州首個90/70樓盤萬科魅力之城開盤，181套房源兩天全賣光。

　　隨著房地産市場的發展，小戶型産品市場佔有率大幅度提高，為了應對“90/70政策”，開發商在戶型創新里，各種“擦邊球”的技術手段也用得登峰造極。飄窗、露臺、挑高層等手段，在90平方米可以做出四室兩廳的格局，設計精巧的戶型贈送面積可以達到二三十平方米甚至更多。一些地段較好的樓盤，為了滿足改善型客戶和高端客戶的需求，將兩套小戶型合二為一設計出“雙拼”戶型，更有個別樓盤，推出了“四合一”的大戶型。不過之後限購令一齣，直接將這樣的拼套戶型推入一個尷尬的境地。

　　曾經鬆綁又被收緊

　　事實上，由建設部等九部門聯合出臺的“90/70政策”曾經一度隨著市場的發展悄然鬆綁。

　　2008年10月，樓市不景氣，杭州市人民政府出臺《關於杭州市房地産市場健康穩定發展的若干意見》，對購房入戶、稅費減免、二套房貸、公積金貸款等方面進行了全面優惠。雖然沒有公開對土地政策進行調整，但是當時新出讓的土地和已經出讓尚未報批的土地，90平方米的比例都不再嚴格按照70%的比例來執行。

　　在調查中記者發現，當時，在實際操作上，很多樓盤的90平方米産品在整個樓盤中的佔比已經低至5%，甚至部分已經完全取消。這一現象，在市中心豪宅武林板塊表現得尤其突出，比如近期正在推大平層的崑崙公館，小戶型在整個樓盤體量中只佔約20%的比例；武林國際90平方米以下的戶型總面積只佔約5%；武林壹號最小戶型為236平方米；武林外灘的住宅部分也在2009年重新報批時，完全取消了90平方米以下的房源。

　　但放鬆的口袋隨後被收緊。從2011年後，多數住宅用地還是在嚴格執行90/70政策。

　　據了解，將在8月啟幕的德信大家錢江府項目，是在今年2月份取得的土地，這塊地的規劃指標中，90平方米以下戶型的比例仍然佔到了7成。

　　産品會變得更多樣化

　　市場在發展，産品在升級，升級換代的需求佔樓市比重越來越大，收入不同的階層對於剛需的概念也不同。同樣是三房，預算有限會認為90平方米的三房二廳經濟又實用，但追求舒適感的家庭可能對尺度要求更高。比如之江板塊的大家之江悅大膽設計了165平方米的三房格局，“雙套房”的設計私密性和尺度感十足，這顯然也是與板塊的高端定位相吻合。

　　“同樣是三房的格局，110到130平方米做出來的尺度顯然更有舒適感。”方正房産總經理朱宏波對錢江晚報記者説，這些年由於90平方米的比例限制，大家都花心思研究90平方米以內怎麼樣去做，就算是偷面積這樣的擦邊球其實也是為了在有限的空間內為業主營造更大尺度的舒適感。他認為，現在取消對於90平方米的限制，顯然是讓企業在更充分的市場條件下，重新根據市場的需求去做産品定位。

　　對於這樣的觀點，新湖武林國際的行銷總監陳旭華也表示認同。“改善需求對於尺度的要求更高。在較好的地段，不局限于90平方米這個約束，企業才更能從市場角度來考慮造什麼樣的産品。”

　　去年剛剛搬進錢江新城某小區的王先生告訴記者，當時因為孩子漸漸長大迫切需要改善，但可選擇的産品十分有限，現在選的這套房子並不滿意。“過幾年産品肯定更豐富，挑選的餘地更大，到時候還會再換一套房。”

　　清源房産的總經理劉強認為，在目前的局面下，政策的調整也具有試探的意味，沒有明文廢除的政策，不排除隨時被收回的可能性。

　　雙贏機構董事長章惠芳認為，目前市場上90平方米以下的戶型很多大同小異，戶型放開以後産品設計會更加合理化。比如原先一定受限于90平方米以下的戶型，可能多加兩三個平方米，會讓整個戶型變得更加合理。合理的産品必然會被市場認可，從這方面來説也會激發開發商的創新能力。