近日，東莞出臺了《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，這一政策作出了“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”、“放寬住房公積金貸款政策”、“規範鎮街規劃部門審批許可權”、“減少建設單位修改方案次數”、“嚴禁鎮街、部門擅自提高收費標準”等相關規定。其中關於“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”的規定，在出臺不到一天的時間裏，便引起了東莞樓市的軒然大波。部分業內人士聯繫到日前佛山取消限購的政策、早前東莞房貸鬆綁等樓市動態，紛紛猜測新政也許是東莞政府“曲線救市”的一項舉措，是東莞樓市回暖的資訊。

　　記者就新政到底存不存在“救市”、樓市是否出現回暖等問題，採訪了多位業內人士。

　　優化行政服務是重點

　　面對“救市論”，東莞市有關部門負責人表示，出臺該新政，是為了深入貫徹落實全省上半年經濟形勢分析會提出的“因城因地”，實行“一市一策”精神，加快推進東莞房地産業結構調整。這既非“救市”，也不涉及“限購説”。市政府部門指出，是從行政服務的角度入手，尊重市場規律，在市場與政府的關係上，使房地産市場在房地産資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色。

　　“政策出來不存在釋放救市的資訊”，中原地産策略研究中心總監車德銳表示，政策的出臺可以簡化審批的流程，加快開發商的節奏和預售上市的速度，規範流程，讓房地産平穩、快速發展。

　　“這只是政府簡化行政手續、優化行政服務的一個措施，根本不存在‘救市’的説法。”富通地産總經理助理梁蘭淩表示，“對開發商來説，新政除了簡化流程，基本不會對樓市造成明顯的影響。”

　　“減少了流程的繁瑣，取消備案制會更加靈活地促進市場的發展”，合富輝煌東莞公司發展研究中心副總經理李興旺認為，取消一手房價格備案制，是以市場配置為主。限價政策早就形同虛設，對房價約束力有限，取消限價是合理回歸理性，尊重市場的規律。

　　東莞房地産協會會長陳俊良提出，如今市場瞬息萬變，價格調整同樣也是變化多端，在備案制時，價格雖然隨時可以修改，但是一個備案前後經過審批等各項手續需要兩個月，對開發商對市場都沒好處，所以取消限價是很有必要的。

　　瑞豐置業李毅表示，政府取消房價備案制度後，價格等部門將各司其職，繼續加強監管。開發企業必須嚴格執行明碼標價制度，通過媒體、網路資訊等方式發佈的價格資訊應與在銷售現場公示的價格資訊保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

　　影響甚微，信貸才是關鍵

　　業內人士表示，新政對東莞樓市的影響不大，樓市回暖的關鍵在於信貸放鬆。

　　車德銳表示，東莞樓市相對周邊其他城市來説受政策影響比較少，這主要是因為東莞樓盤可以提供有力的供應，而這才是抓住市場的本質。名巨中央行銷總監舒小劍認為，備案制取消後，也許局部樓盤會進行大幅度的促銷活動，但成交量基本上不會發生很大的變化，估計和七月份差不多。

　　新政作為簡化行政流程的一個措施是無法撼動整個樓市發展的。陳俊良表示，東莞樓市遲遲未見起色的一個原因是經濟環境差，而經濟環境差又是因為信貸緊，因此只有給信貸鬆綁，東莞樓市才有可能出現顯著的升溫。

　　“政策都還沒放開。樓市暗淡最主要的原因是信貸緊，如今信貸未見鬆動，就算取消限價，大多數理性客戶也會保持觀望狀態，不會有所動作。”舒小劍説。

　　就新政策出臺，記者訪問了部分購房者。就業于萬江的李先生認為，現在整個社會的經濟形勢都不太好，大多數人都是買不起房，政策的放鬆只會給搞房地産的人更多的機會。在南城工作的夏小姐認為，新政簡化行政流程是好事，但對她來説，降價比較實際一些，買房計劃還是按照既定步驟走，不會因為新政而改變計劃。

　　從數據上看，7月供應套數和供應面積環比上月都有了小幅度的下降。2014年7月，東莞住宅成交面積46.31萬平方米，環比上漲29%，成交金額42.96億元，環比上漲了32%，7月成交量和成交金額對於6月有明顯的升溫。但升溫主要緣于7月採取了“低開”的行銷策略，從6月底開始開發商的供應節奏加快，多個推遲開盤的項目也在7月集中上市。

　　下半年樓市以跑量為主

　　房價向來是開發商和購房者都非常關注的問題，取消限價後，開發商對價格的調控會更加靈活方便，那麼房價會不會在一定程度上有所變化呢？舒小劍表示，名巨地産的樓盤一直以來定價不高，所以基本上不會再降價促銷的。

　　“總體而言，房價是不會降的了，相反會持續溫和地上漲。”陳俊良指出，這是由成本結構決定的。儘管如今樓市情況不好，但卻並沒有槽糕到讓人擔憂的地步。“陳俊良認為，開發商的融資成本在增加、稅收成本也沒有降低，成本的上升導致房價不可能出現下跌，相反還會相對溫和地上漲。但總體而言，東莞樓市還是處於健康發展的狀態，陳俊良表示。

　　車德銳認為，開發商已經認清了事態，對市場不抱樂觀的態度。部分開發商會衝業績做出部分讓利的行動，價格會有10%-15%的降幅，房價不會大範圍下降，主要因為信貸並沒有完全放鬆，銀行對開發商的放款額度比較緊。儘管新政策並沒有給樓市帶來顯著的變化，李興旺認為，這也許是傳遞東莞房地産健康穩定發展的信號，市場在逐漸回暖中，後市還是以跑量為主。

　　同樣的，舒小劍認為，“雖然取消限價並沒有對樓市起到很大的影響，但至少傳遞了一個利好的資訊，這會給購房者一種期待和信心。”同時舒小劍也表明，如果只是取消限價，而沒有進一步的舉動，消費者儘管期待，但還是會處於一種觀望的狀態。就目前狀況而言，信貸不放鬆，開發商只能靠銷售回籠資金，所以下半年樓盤以跑量、出資為主。

　　記者觀察

　　東莞樓市新政

　　有望激發市場活力

　　佛山松綁限購之後不久，東莞推出了《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，明確提出“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”，不再對東莞新建樓盤設置“成交價格上下幅度”以及“調整週期”。

　　這一新政的推出引發多方關注，雖然官方一直表示並非“救市”，但在全國三十多個城市取消限購的大環境下，東莞的新措施自然會引起各種解讀。按照東莞市有關部門的説法，《若干措施》是從東莞的實際出發，“從行政服務的角度入手，尊重市場規律，在市場與政府的關係上，使房地産市場在房地産資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色。”

　　很多人覺得政府有關部門在“吹水”，“明明是救市，就不承認？”但筆者認為政府的回應並不是在搪塞，即《若干措施》的出臺並不一定要和“救市”扯上關係。要做出這個判斷，例證可以列舉很多，但最核心的問題是，東莞的樓市已經糟糕到要政府出手救市的時候了嗎？

　　據東莞中原研究部數據監測顯示，在過去的一個月，東莞全市住宅成交面積環比上升30%，為年內最高值。除濱海片區由於上半年新項目入市推售告一段落而導致上月住宅新增環比下滑外，其餘6片區均有不同程度上升。而在上周，東莞的住宅成交830套，雖然環比有所下降，但連續6天日簽約量超100套，日均簽約量近120套，8月份住宅成交仍然延續7月的好轉。和今年的早些時候相比，如今東莞的房地産市場明顯進入了復蘇期。

　　此前，由於開發商不願意降價，購房者又有降價的預期，從而導致了東莞房地産市場上觀望氛圍瀰漫，東莞樓市的最大困擾是成交量過低，與去年同期相比下降近4成。最後，隨著開發商以價換量，通過降價促銷以及低價推出新盤，這才在一定程度上緩解了成交量過低的壓力。因此，在這樣的市場環境下，稱東莞樓市新政策為“救市”是不合適的，準確的説法應該是“促市”，是在充分尊重市場規律的前提下，減少政府的行政干預，從而激發供需雙方的活力。

　　對供給方而言，《若干措施》施行之後，實施了3年的新建商品住房銷售價格申報備案制取消，在不同的市場環境下開發商可以更為靈活地進行行銷，節省人力成本，而開發商和消費者也可以不受下浮幅度的限制，根據市場狀況約定銷售價格。

　　筆者認為新政實施後東莞的房價不會有太大的波動，但開發商可能會更熱衷於打特價牌來吸引眼球，由於樓盤定價主要受到供需關係的影響，對房價應該不會造成實質性的影響。

　　而對於需求方來説，新政中對公積金貸款門檻的放鬆，以及大幅提高普通住房價格標準，則是直接刺激了潛在購房者的購買慾望。

　　眾所週知，目前東莞所實施的公積金政策被稱之為“史上最嚴”，備受多方口誅筆伐，在實施一年半後總算得以調整。雖然，如今大家仍未得知公積金新政策的具體措施，但從已有的資訊來看，新的貸款辦法將放寬住房公積金貸款申請人繳存滿12個月的認定條件，並傾斜支援中低收入職工和長時間繳存職工申請住房公積金貸款，這將從源頭上帶動剛需型商品房的銷售。

　　而大幅提高普通住房價格標準至合理的水準，同樣會為購房者帶來實質優惠。因為這意味著在新標準出臺後，購買同樣標準的住房有可能不再被認定為是“豪宅”，而是普通住房，從而為購房者省下至少一半的契稅，這不亞於發了一筆現金補貼。

　　其實，在市場經濟中，商品和服務的供應及需求受價格規律及自由市場機制所影響，但當市場遭遇過熱或過冷的時候，進行宏觀調控應是合理的。

　　筆者認為《若干措施》在近期內有望在一定程度上激發市場的活力，至於從長期來看能否調整供需平衡、優化産業結構，讓房地産市場健康平穩有序發展，則還有待繼續觀察。