中國社會科學院住房發展報告課題組最新研究結果認為，我國住房市場內部結構失衡，外部風險積聚，房地産經濟有淪為“房奴經濟”的隱憂。

　　該課題組建議，降低購房負擔，實現藏富於民。從供給需求雙向調控轉為促進消費，儘快構建住房長效調節機制。

　　內部結構失衡 外部風險積聚

　　12月3日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同在京主辦“《中國住房發展報告2015-2016》(下稱《住房報告》)發佈暨華房指數預警研討會”。

　　課題組稱，當前住房市場存在的主要問題是：住房市場內部結構失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過於求並存；外部環境惡化，中國經濟增速放緩，人民幣貶值壓力增大，全球經濟衰退風險增加，金融市場動蕩加劇，利空因素不斷顯現；政策導向偏差，不斷加碼的樓市宏觀剌激政策，一方面維繫了居民的高額住房負擔，另一方面還將加劇住房市場結構性過剩。

　　研究發現，經濟快速增長、城鎮化加速推進及人民幣持續升值是2002年以來中國房價突飛猛進的重要外部條件，但自2008年全球金融危機以來，中國樓市迅猛發展的外部條件已經出現微妙轉變。首先經濟增速出現下滑，對樓市形成直接衝擊。接著人民幣結束單邊升值，給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進一步加大了樓市短期風險。同時全球經濟面臨進一步衰退，也為中國樓市持續繁榮投下陰影。

　　過去十多年來，我國住房市場的繁榮推動了經濟快速增長，促進了地方政府財力進而公共服務水準的顯著提升。但另一方面，住房産業被作為宏觀經濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。

　　《住房報告》説，房價被認為可漲不可跌，高房價使城鎮居民家庭負擔過重。高額的按揭本息使得“房奴”緊縮消費、不敢失業，生活水準與幸福指數雙下降。購房者實際可支配收入較低，也使得社會經濟內需不足，産業轉型升級乏力。房地産經濟有淪為“房奴經濟”的隱憂。

　　2014年住房市場先熱後冷，尤其是前兩個月持續火爆，但隨後受樓市下行影響，3月份土地市場驟然降溫，第二、第三季度環比增速持續放緩，三季度急轉直下，市場加速趨冷，到年底部分城市尤其是一線城市又出現回暖，大型品牌房企扎堆搶地，地王頻現，北京、上海都誕生了歷史總價地王，市場可謂跌宕起伏，全年呈現淺“U”形走勢。

　　《住房報告》稱，總體來看，2014年全國土地市場可謂低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現量跌價升整體走勢。2015年土地市場尤其是一線城市雖開局火熱但整體慘澹，前三季度土地市場低位運作，第三季度降幅趨緩市場企穩，9月份全國土地市場尤其是一線城市漲勢明顯。

　　課題組預計，未來一年土地市場或會呈現以下態勢：一是土地市場成交總量或會萎縮，價格或繼續保持高位調整態勢；二是土地市場或會繼續分化並將進一步加劇；三是一線和部分熱點二線城市土地市場或進一步走向寡頭壟斷，中小房企將無立足之地。

　　降低購房負擔 實現藏富於民

　　課題組認為，在內部結構性過剩嚴重，外部環境趨於惡化的條件下，如果仍繼續原有的“經濟房地産化”導向，剌激住房市場以維繫高房價和經濟高增長，勢必降低居民消費水準，加重住房結構過剩，影響經濟的順利轉型。

　　“住房市場發展應與轉變經濟增長方式相結合，通過適度藏富於民，實現住房市場與經濟社會的協調發展。這需要創新住房政策導向，由過度強調住房市場的經濟支柱作用，轉向適度強調住房民生導向。不斷採取措施，降低居民家庭的實際住房負擔。”《住房報告》説。

　　課題組建議，出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房還款負擔，實現居者有其屋和藏富於民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。

　　課題組還建議減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅；對於賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。

　　對於農村集體建設用地入市問題，課題組建議加快探索，彌補城市住房用地供應不足。在城市政府壟斷土地一級供應的條件下，往往採取饑餓供地的辦法，來維持房價堅挺。這雖然有利於為地方公共財政籌資，但也加重了居民購房負擔，降低了消費水準和生活品質。在城市住房用地供應不足時，可以加快農村集體建設用地入地探索，打破城市土地供應壟斷，進一步平抑城市房價，提高居住水準。

　　《住房報告》建議提高存量住房品質，改善居民住房條件。住房市場正由增量時代向存量時代過渡，但已有的存量存在老化和品質偏低的突出問題。具體措施包括：進一步放寬戶籍限制，提升教育、醫療等公共服務水準，吸引農村人口進城就業和置業；支援老舊住宅小區翻新、加設電梯和添置其他老年兒童便利設施；積極為社區聯誼、社交活動搭建平臺，創造溫馨和諧居住環境；在不影響其他居民居住環境的前提下，支援住宅轉商用或用作創業場所。

　　“十三五”住房保障應重管理

　　“十二五”期間，我國保障性安居工程總開工量已達到3915萬套，超額完成“十二五”規劃要求(3600萬套保障性住房建設任務)，增強民生效應。在2015-2017年三年內改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)。

　　經過“十二五”規劃建設，保障房建設發展趨勢逐漸清晰：從集中批量建設轉化為少建保障房、盤活存量商品房資源，以貨幣補貼為主，以磚頭補貼為輔，棚改、農村危房改造提速。

　　從2011年至2015年，中央財政和中央預算內投資共為保障性安居工程安排了8335億元的補助資金，還發行約7000億元的企業債券(2011-2014年間)，專項用於保障性安居工程建設。但是，資金缺口較大，資金的使用效益不高。因此，需要保障房金融創新，引入社會資本，提高資金效率。比如，發行理財産品，募集資金，建立有效的融資平臺，充分利用國家政策支援。

　　課題組稱，目前我國的保障房建設存在嚴重的“重建設、輕管理問題”，保障房房源結構失衡，多地出現保障房空置現象。同時，農民工在內的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房選址偏遠，配套設施不全，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費嚴重。

　　課題組建議把後期管理納入到保障房考核機制，加強監管和社會監督，積極發展保障房的二級市場，有效配置資源，加強保障房的迴圈利用。同時，繼續擴展公積金制度，積極提高中低收入群體的住房可支付能力。另外，建立保障房個人信用體系，謹防保障房超標建設、騙保、再次福利房分配的權利尋租。公開透明的保障房制度管理體系有助於居民安居樂業，將促進社和諧發展，帶動社會的創新驅動力。

　　隨著房地産市場的降溫，加快地方政府融資轉型、構建“升級版”城市建設資金融通模式變得更加迫切。《住房報告》建議積極探索城市建設融資新途徑，擴展地方政府的融資渠道，提高地方政府的融資能力。這其中，積極推進住房公積金個人住房貸款資産證券化，採用PPP模式有效引入社會化資本參與城市建設，積極探索房産稅改革等是有效的途徑。

　　對於推動土地市場平穩健康發展的問題，課題組建議：順應市場規律，引導市場理性回歸；結合深化財稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈慾望；精算各類城市供地計劃，通過優化供地計劃實現土地市場有效供給；加快建立、完善及落實促進房地産業持續健康發展的相關制度，穩定預期。

　　課題組表示，對於已經列出改革時間表和內容的如財稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實；對於尚無時間表的如集體經營性建設用地入市制度、房地産稅、基本住房保障法等的出臺列出時間表並逐步紮實推進，以穩定預期；建立健全社會房産、信用等基礎數據統一平臺，推進部門資訊共用等多項關於房地産市場的內容，使長效機制同時成為目前短期調控措施的一部分。

　　住房産業被作為宏觀經濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。章軻