保利資本的地産+金融構想：八千萬撬動千億規模

　　八千萬撬動千億規模 保利資本的“地産+金融”構想

　　儘管成立不到半年，保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡稱“保利資本”）卻毫不掩飾它的野心。

　　“公司將立足資本市場，並與各大頂級金融機構逐步建立合作關係。”在保利商業2016年度新品發佈會上，保利資本法人代表兼總經理吳海暉向時代週報記者透露，今年，保利資本將獲得資本市場500億元以上的授信額度。未來公司將對標KKR、黑石等頂級金融機構，並以千億規模作為公司遠景定位。

　　對內整合保利地産內部現有商業不動産資産，對外並購拓展商業不動産資産。作為 保利地産 與保利投資、中金公司共同出資8000萬元設立的私募股權投資基金，保利資本的設立，被看成是保利地産轉型房地産金融計劃中的重要一環。據悉，保利資本投資範圍將不僅是房地産開發類項目，未來將逐步擴張至商業不動産、工業地産、物流地産、海外項目開發、企業並購等房業務佈局上。

　　保利商業柳楨（化名）告訴時代週報記者，保利資本是剛成立不久的公司，目前正在逐步建立其經營管理模式，“未來保利資本也會對商業提供資金支援，拓展更多商業項目”。

　　撬動千億規模

　　2015年12月10日，保利資本于珠海成立，時代週報記者通過全國企業信用資訊公示系統發現，保利資本註冊資本為8000萬人民幣。股東包括保利房地産（集團）股份有限公司、保利投資控股有限公司、珠海泰輝股權投資合夥企業（有限合夥）、中金正祥（上海）股權投資管理中心（有限合夥）。其經營範圍包括資本管理、從事股權投資、投資諮詢等多項業務。

　　公司人員架構方面，保利資本法人代表在2015年12月10日成立之初為劉平，2016年3月4日才變更為吳海暉。值得注意的是，現任保利地産副總經理的劉平，在金融及財務管理方面具體深厚背景。其曾獲得中國註冊會計師、中國註冊資産評估師、高級審計師等職稱，並取得經濟學學士學位。

　　而吳海暉則歷任保利長春副總經理兼財務總監，保利（甘肅）實業投資有限公司董事，保利（新疆）投資有限公司董事，後調入集團擔任保利地産財務管理中心副總經理，同時吳還在多家股權投資合作企業（有限合夥）擔任法人代表或高管，在金融和資本管理領域“頗有建樹”。

　　保利資本團隊是否均由保利地産內部抽調？保利資本李超（化名）在接受時代週報記者電話採訪時表示，之所以先行從保利地産內部抽調擔任公司要職，“是因為保利資本在籌建階段的時候，他們這一批人在地産業務這塊比較專業。保利資本從今年年初就開始大規模的招聘，目前團隊已基本搭建完成。”他告訴時代週報記者，在保利資本內部，有一大半的人是從社會招聘。

　　對外投資方面，在完成基本人員籌建的保利資本，迅速開始其全國佈局。2016年3月，保利資本出資3000萬元成立西藏博華投資管理有限責任公司，劉平為董事長。同月，保利資本與深圳平安大華匯通財富管理有限公司共同出資100萬元成立嘉興利安投資管理有限公司，劉平任董事長，吳海暉任總經理。

　　那麼，保利資本叫板美國規模最大的上市投資管理公司—黑石集團，底氣何在？

　　吳海暉向時代週報記者透露，經營策略方面，一方面保利資本將充分發揮並購基金、杠桿收購等股權投資基金方式獲得資産權益，另一方面則是通過借助ABS、IPO等多元化資本運作手段套現權益資産。“目前公司已初步鎖定一批與産業契合度高、市場預期較好的項目，同時公司正積極推進首只股權投資基金的募集工作，預計基金規模為50億元”。

　　按照計劃，接下來，保利資本將按照“兩縱一橫”區域進行拓展，即京港一線、東部沿海一線、長江流域一線。

　　保利商業地産投資管理有限公司副總經理方長斌則對時代週報記者表示，保利資本並不僅僅服務於保利商業，同時服務於保利的其他産業。依託保利地産佈局在全國的多個項目及資金實力，保利資本確有叫板黑石集團的底氣。數據顯示，2015年保利地産實現銷售金額1541億元，實現銷售面積1218萬平方米。

　　轉戰私募基金

　　保利地産為什麼要專門成立資本公司？

　　從外部原因來看，類似保利資本這樣的私募基金開始大行其道，在建立在目前信託機構紛紛收緊地産業務的大背景下。

　　隨著信託剛兌危機事件頻發，諸如華潤在內的多家信託公司已收緊甚至暫停地産類信託産品的發行，進而造成房地産融資渠道收窄。為了獲得更多融資，房企開始紛紛轉戰地産基金。

　　保利地産董事長宋廣菊曾坦言，相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。

　　“如果單純靠銀行信貸融資、增發等渠道，資金壓力還是比較大的”易居房地産研究院總監嚴躍進告訴時代週報記者，但如果和類似保利資本這樣的金融機構進行合作，搭建平臺，進而投資相應的地産基金和地産項目，將有助於緩解企業資金壓力且讓企業後續戰略擴張方面有更大的主動性。

　　嚴躍進表示，“地産+金融”另一個利好就在於多方的資金匯集，容易撬動一些大項目的投資。“但其風險在於如果此類資金回收期慢，容易引起各合作方之間意見的衝突和抵觸。”

　　中信建投房地産研究員陳慎告訴時代週報記者，地産和金融行業這種産融結合的匹配度是天然的，如 陸家嘴 集團接下來的計劃就是要做金融和地産的整合。

　　“國內房地産基金對於房地産投資多為參與開發環節的融資，習慣於短平快模式，且更偏向於債權性質。”中信建投研究報告稱，金融的本質在於資金的融通，而房地産無論是從開發到銷售、從開發商到購房者，每一環節都伴生著大量的資金需求，但傳統金融機構基於風控、政策等要求難以滿足所有融資需求（如銀行對中小開發商的惜貸、政策放鬆之前的二套房貸等），資金供需兩端的匹配度有待進一步提高，這也為金融切入房地産領域提供契機。

　　時代週報記者從保利內部了解到，在公司董事會看來，資本運作對於企業發展有著重大推動作用，其2016年董事會工作計劃便包括推動資本創新，大力發展房地産基金，探索實踐商業地産資産證券化，運用資本手段促進養老、商業、代理、物業等專業平臺的市場化運營，開拓新的盈利增長點。