逆市擴張銷售未達標，連續8年經營現金流為負

　　保利地産 資金“缺血”為常態

　　過去一年，保利地産很忙。

　　一邊廂，保利忙著拿地，2015年或單獨或聯合拿地涉及的金額超過600億元，成功掠地40余宗。另一邊廂，2015年保利迅速完成了社區、養老、海外多方面佈局。其中包括13個購物中心，以及全國245個樓盤的社區商業。

　　這類急劇擴張需要巨大的資金投入，甚至資金沉澱。但看來保利暫時只能依賴籌資輸血，在市場風雲變幻的2015年，保利處於未能完成銷售任務的榜單之列。

　　商業版圖擴張

　　如果説早幾年，保利一直潛伏在商業地産領域，2014年隨著住宅市場壓力不斷加大，商業地産這塊巨大的蛋糕再次顯現他的重要性。在保利公開發行的2016年公司債券（第一期）募集説明書摘要中寫到，以住宅開發為主，有計劃地增持中心城市的商業地産，擴張的步伐悄然開啟。

　　2012年保利成立商業地産投資管理有限公司（以下簡稱“商業地産公司”），專門負責購物中心和酒店的開發運營管理。隨後成立保利商用管理有限公司（以下簡稱“保利商用公司”），查閱相關資料可知，保利商用公司是保利商業地産公司控股的全資子公司，也是保利商業地産零售商業的專業操作平臺，用於保利商業地産購物中心的經營管理。

　　保利在最初涉足商業的思路較為簡單，一是在佈局購物中心和酒店，二是在一二線城市發力自主經營的社區商業。

　　據官方資料顯示，目前，保利已開業的購物中心和星級酒店項目共11個。未來3~5年，保利商業公司運營管理的購物中心和酒店數量將分別達到14個和27個，分佈于全國21個城市，總面積近300萬平方米。保利商業地産投資管理有限公司副總經理方長斌提出2018年將有13個購物中心開業。

　　從保利目前開業的購物中心來看，項目包括位於廣佛金融高新區重點地帶的保利水城、廣州核心商圈環市東路保利中環廣場、浙江寧波慈溪休閒商務區保利濱湖天地。近期，保利又在廣州珠江新城CBD商圈打造了第四個商業項目——保利時光裏。

　　然而，2016年已經迎來廣州商業市場供應井噴。據戴德梁行數據顯示，2015年四季度到2016年，廣州市計劃開業的優質商業面積共計110萬平方米，大約相當於11個天河城的商業體量。如果它們全部如期交付，廣州主城區優質商業存量將從2014年的276萬平方米上升47%至406萬平方米。

　　保利商用管理有限公司副總經理葉柯似乎是信心十足，“在綜合商業體井噴的2016年，保利時光裏商場‘另辟蹊徑’以獨到的業態組合挺進CBD商圈。”

　　“對於首次進入商業市場的開發商，最大的挑戰是運營管理。” 戴德梁行商業地産部主管及董事伍林認為，國內商業運營面臨最大的問題是人才緊缺。“做優質商業項目還有很多關卡要過，最考驗開發商的心態。如果是想做短期行為，那麼風險會很高；做長期行為的話，風險低，需要很多的資金來做支撐，因為它的回報會很慢。”

　　在商業地産領域尚算“新人”的保利實行兩條腿走路，“5P戰略”中，保利首次發佈的社區O2O戰略。簡單來説，保利地産擬在全國245個社區約5000萬平方米物業基礎上，打造“若比鄰”商業品牌，通過若比鄰社區中心實體店和若比鄰APP打通線上線下，作為保利社區商業模型。

　　近一年來搶食社區O2O這塊“香餑餑”的地産商，並不止保利一家。萬科、時代、招商、金地等也早已有所佈局。在社區O2O跑馬圈地正日益火熱之際，保利地産是否能走出一條與眾不同的新路徑？

　　“因為商業形態一定是多樣化的，將來會有大量的區域商業，街區商業鎖定了直接的消費人群，這是一個一公里的概念。未來可能還會推陳出新，有更多的模式出來。”伍林表示。

　　掠地涉600億

　　除在商業地産方面的擴張之外，保利在土地市場表現激進。房企拿地相對謹慎的2015年，保利依舊大刀闊斧，粗略統計，2015年全年，保利通過單獨及聯合拿地方式拿地涉及金額669.56億元。

　　2015年上半年保利拿地顯得較為保守，半年報顯示，1~6月新增容積率面積390萬平方米，總獲取成本101億元，同比分別下降35%和53%，權益佔比達82%。下半年保利開始大量獲取土地，大多集中于一二線城市，據《中國經營報》記者梳理髮現，7~12月，保利拿地金額分別為8.18億元、20.5億元、212.87億元、85.77億元、110.58億元、130.66億元，其中部分通過聯合體方式獲得。

　　值得一提的是，2015年最後一個月，保利地産分別在廣州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收穫了8宗地塊，項目用地面積總計為104.99萬平方米，總成交價為130.66億元。

　　在保利的“一線戰略”中北京仍是重頭戲，僅2015年9月和11月保利聯合龍湖、首開分別斥42.5億元及33億元拿地，最高樓面價直逼7萬/平方米。“北京是保利非常看重的城市，我們預期在北京，保利應做到200億元的規模。”在保利集團副總經理余英看來，保利要在北京達到200億元規模的秘訣在於“拿地”。

　　而在其二線城市的佈局當中，保利尤為看好佛山市場，自2015年佛山取消限購以來，眾多開發商將目光瞄準了這塊緊臨廣州的二線城市，對於不差錢的保利來説更毫不手軟，據記者統計，自2015年2~11月，保利僅在佛山就砸下78.7億元，9次拿地面積超91萬平方米，穩坐佛山“大地主”。

　　截止到去年上半年，保利地産項目涉及60個城市，共有在建擬建項目249個，總佔地面積4550萬平方米，可售容積率面積9327萬平方米，待開發面積5021萬平方米，其中一二線城市佔比超過74%。

　　“這些年一直堅持一二線戰略。”余英錶示，保利地産並不強調去佔領三四線城市，且三四線城市項目的立項要求重點考量經營指標。

　　有分析人士表示，儘管房地産基本面、供求關係不甚樂觀，但在重點城市，由於龐大的“剛需”和“資産配置荒”的背景，投資需求給房價上漲帶來了豐富的想像空間。因此，掌握一線城市及重點城市的土地資源、舊改項目，持有核心區域優質物業的開發商，將成為險資等機構投資者佈局的重點選擇。

　　連續8年經營現金流為負，“缺血”為常態

　　1月13日，保利公告宣佈，公司非公開發行不超過11.8億股股票事項已經獲得證監會核準。按照不低於8.53元/股的定增價格，本次保利地産合計將募集資金100億元。保利稱，此次非公開發行擬募集資金扣除發行費用後將投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地共11個項目。

　　記者查看其半年報獲知，保利2015年上半年多采用低成本融資渠道，年內已發行60億元中期票據，利率低於5%，此外，2015年上半年綜合融資成本為5.68%，較2014年末下降0.82個百分點。

　　受益於寬鬆的融資環境，保利獲得了可靠的“敲門磚”。據克而瑞最新研報顯示，2015年，其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元，融資規模為2014年同期兩倍。從融資類別情況來看，房企票據、債券類融資成為房企融資的主流方式，金額達7376億元，佔比54%，較2014年增長6%；增發配股的比例2015年有所增加，達20%。

　　儘管在融資方面不遺餘力，但由於對規模擴張的偏好，保利地産經營活動産生的現金流量凈額仍然持續為負。保利地産2014年全年經營活動産生的現金流量凈額為-104.58億元，相較于2013年-97.54億元，同比擴大7.22%。記者梳理髮現，自2006年上市以來，除去2012年外，該公司其餘8年經營活動現金流量凈額全部為負。

　　觀察近5年來，2010年至2014年間，其經營活動現金流量凈額分別為-224億元、-79億元、30.9億元、-97.5億元、-104.58億元。在其上市的9年時間裏，僅是在2012年該數值為30.9億元。這就導致多年來，保利地産一直依靠籌資活動來維持其整體現金流的平衡。

　　根據其年報，2014年保利地産新增金融機構貸款620億元，凈增金融機構貸款231億元；成功發行第二期5億美元票面利率5.25%的高級債券；完成150億元中期票據註冊，並成功完成首次10億元中期票據發行。2014年，其籌資活動所産生的現金流凈值為198.91億元，同比增幅高達59%。

　　根據2015年半年報公佈的數據，2015年中期，公司總資産3794億元，凈資産855億元，歸屬母公司凈資産642億元，公司的資産負債率為77.47%。在近期保利發佈的業績簡報中，2015年1~12月，公司實現簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%；實現簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%。但相對於2015年初公司制定的1600億元全年銷售目標，其僅完成了96.3%。