上週五，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，在加大政策支援力度方面，穩步推進房地産投資信託基金（REITs，以下簡稱“房産基金”）試點。近年來，房産基金屢次寫入發展租賃市場的“國策”。
“房産基金的好處就是天然去杠桿。” 越秀房地産投資信託基金（以下簡稱“越秀房産基金”）的管理人越秀房托資産管理有限公司（以下簡稱“越秀房托”）行政總裁林德良日前接受南方日報記者專訪時表示，“我們通過資産股權的證券化以及境外低成本融資，基金借貸比例長期控制在45%以內。”
作為全球首只投資于中國內地物業的房地産投資信託基金，越秀房産基金2005年成功在香港聯交所上市，十年之間，資産規模從45億元發展到接近300億元。林德良表示，隨著房地産開發毛利逐步下降，商業地産、産業地産將擁有更好的發展前景，房産基金將在其中扮演重要角色。
1.百億收購國金中心“一石多鳥”
2012年，越秀房産基金以134.4億元的總代價收購越秀地産旗下廣州國際金融中心，這是廣州國企資産一次意義重大的“乾坤大挪移”。
在林德良看來，這是“一石多鳥”的妙招。“越秀地産實現了房地産投資利潤，重資産轉變為輕資産結構，在集團層面，通過全面的負債重組，整體資産信用評級上去了，銀行借錢成本也隨之降低。”
作為越秀集團旗下核心業務板塊，越秀房托擁有了國金中心，意味著資産規模增長2倍，所持物業新增加酒店、公寓元素。在資本市場上，基金單位增發後總數翻倍、每日交投量放大4倍，並且引入了中國人保等長線投資的大型機構投資者。
根據2015年年報，旗下物業的資産總值近293億元、年物業收入為17.1億元，在亞洲110多個上市房地産基金中，分別位列第十和第八。
除了整體或分拆售賣、抵押貸款之外，房産基金成為一種能讓房地産開發商資金回籠的新途徑。當下房地産市場正在有序推進“去杠桿”“去庫存”，股權式的房産基金通過募集基金的方式，引入社會資本，承接下積累在銀行中的鉅額房地産開發貸款。同時，多數的房産基金管理人擁有專業的商業物業運營能力，將有效盤活存量。
林德良舉例，“在內地，你買了一套房租出去，房租收入除以成本，回報率約為3%-4%，而越秀房産基金，過往的年回報率可以達到6-7%，這是將經營提升、資産提升與財務提升等三層方面綜合來實現的。此外，房産基金的派息與物業收入掛鉤，所以物業經營穩定就會帶來穩定的回報。”
今年3月，基金進入恒生大中型指數，使其在海外發債的融資成本大幅降低。這樣，通過合理的杠桿，放大了租金收入的回報率。
“如何做好再融資以降低利息是保持高回報的關鍵，我們利用香港平臺做好兩地的現金流管理，從而達到最低的融資成本。”林德良介紹。為應對人民幣貶值帶來的外債還息壓力上升，他表示，公司正在考慮對目前76%比例的外債適當降低。
2.差異化産品定位為商業物業增值
大陸家嘴腹地屬於上海金融核心區域。去年9月，越秀房産基金以26.272億元收購區域內的上海宏嘉大廈，此單收購案被外界評為廣州老牌國企首次出穗進滬的大膽之作。
經手半年，宏嘉大廈的房租單價就已實現增長超3成。根據公開數據，去年6月，宏嘉大廈寫字樓的出租率為99.29%，平均租金為每日每平方米6至7元。2015年報顯示，收購完成後，項目出租率維持高位運作，租金水準則持續穩步上升，租金單價已超過8元。
立於高檔寫字樓林立的金融商圈之中，如何短時間內實現租金升值？林德良總結，越秀房托靠的是差異化的經營定位和資産提升。“找準定位，才能有的放矢。”
新的宏嘉大廈客戶群定位為自貿區內成長型的金融企業，這類企業的業務大多是遍佈全球，為此，越秀房産基金斥資上百萬元為宏嘉大廈安裝了銀行使用級別的光纖和空調製暖設備。林德良説，“他們都是24小時辦公的金融企業，南方的濕冷天氣讓夜晚特別難熬，光纖和暖氣，成為最大的吸客法寶。”
林德良介紹，從白馬批發市場的長盛不衰，到擁有國金中心實現里程碑式的飛躍，再到引入優衣庫激活維多利廣場……這間資産管理公司，形成了一套差異化産品定位和持續優化服務內涵的經營哲學，才得以通過複製成功模式在上海灘立足。
據年報顯示，2015年越秀房産基金分派總額7.04億元，比2014年增長了6.3%。維多利廣場、白馬大廈、國金中心成為拉動公司業績成長的“三駕馬車”，物業收入分別實現了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。其中，國金中心寫字樓月租價約為235元/平方米，比同區均價高出36%，位居珠江新城寫字樓之冠。
3.變身“城市運營商”挖掘商機
房地産開發已告別暴利時代，通過整合現有物業實現穩健升值的商業地産、産業地産運營商的春天正在來臨。
4月下旬，一場對於廣州意義重大的簽約儀式被安排在國金中心舉行。思科中國創新中心總部將落戶廣州，未來將建設年産值規模超千億元、全球領先的智慧城。林德良透露，在思科之後，國金中心58層還接待了兩批訪問廣州的“貴客”，這是作為市屬國企的一份榮譽，也是對公司運營城市地標的肯定。
林德良介紹，國金中心的定位是廣州頂級的寫字樓，按照聯合國對寫字樓的評分標準進行測評，其綜合得分位列珠江新城第一。精準的定位和資産提升，讓國金中心擁有了各國駐廣州領事館、世界500強企業等一大批高端租戶，這也為其高租價提供了保證。
值得一提的是，在發展租賃市場的過程中，品牌化的公寓公司正好迎合了一批希望改善住房環境的人的需求。在國內，萬科、鏈家等在內都開始建立起長租公寓品牌，雅詩閣、輝盛閣等外資運營商則已成功佔領了高端長租公寓市場。林德良介紹，國金中心的雅詩閣現在出租率長期維持在90%多。外籍客戶在廣州可選擇的高端公寓項目太少，縱觀其他區域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的發展前景。
在寸土寸金的珠江新城，寫字樓産品競爭的差異化趨勢已十分明顯，在國金中心之外，還有複式戶型的小總部，以及每層設有開放空間便於交流的創意工作室。根據最新的國策，商業部分可以作為住宅出租，又將為寫字樓和零售物業帶來一場全新的定位。
在林德良看來，，商業地産和養老、物流、工業園等産業地産，都是房地産未來發展的方向。商業地産開發就是城市運營商的理念，例如綠地集團將蘭州打造成西部的走廊。而産業地産形成的規模化産業經濟，能帶動一座城市的經濟飛躍，例如武漢的光谷。
著眼廣州，林德良認為，自貿區、養老地産、創意創業等特色産業地産項目將大有可為。上海自貿區已進入3.0時代，民營資本成為外商、海外資本之外的一大動力源泉，而南沙自貿區起步較晚，也正進入2.0時代，更多的創新總部企業將落戶這裡，將成為地産運營商的必爭之地。
？聲音
稅收優惠等可助
推房産基金髮展
在今次國務院發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》之前，2015年1月，住建部也曾發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（以下稱《指導意見》），支援房地産開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地産投資信託基金（REITs）試點。
《指導意見》指出，推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
值得注意的是，對比兩份文件，推進試點工作由“積極”轉為“穩步”。變化之間，體現出了國內發展房托基金的慎重與決心。接受專訪時《意見》尚未出臺，林德良告訴記者，越秀房産基金屬於信託上市，所以擁有許多股權式房産基金的流通性優勢，但現在國內還沒有信託上市的方式。
自2010年國務院批准北京、上海、天津三城市為房托基金試點城市以來，國內出現了一些房托基金或類房托基金的産品，但發展緩慢。去年6月，首只公募房托基金在前海設立，但內地仍未批准信託上市。
在今年全國“兩會”期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興曾提議，鋻於當前REITs的發展面臨立法缺失、稅負過高及監管權責衝突等諸多問題，建議全國人大常委會儘快制定《房地産投資信託基金法》。
張招興認為，發展REITs有助於解決國內目前商業地産空置率較高的情況。然而，國內尚未制定專門調整規範REITs的單行法律，這使得REITs的設立和運作面臨諸多法律瓶頸。此外，REITs還面臨信託登記、分紅限制、資訊披露、破産隔離等諸多立法缺失問題，這些都需要對相關法律問題進行頂層設計。同時，稅收優惠對於促進REITs繁榮至關重要。
(責任編輯：張明江)
