首單REITs次級年收益率僅6% 房地産信託投資基金還是風口嗎

　　2014年5月份，中信證券推出國內首單REITs産品“中信啟航”，受到行業矚目。而今年6月份，中信證券發佈《關於中信啟航專項資産管理計劃第四期（暨資産處置）收益分配公告》，公告顯示，此次收益分配方案分啟航優先和啟航次級兩種，“啟航優先”本次處置的本金、利息和超額收益合計38.05億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1033.98元。

　　值得注意的是，“啟航次級”此次處置的本金、利息和超額收益合計19.10億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1179.32元。經計算，次級投資者3年的投資收益率僅為17.9%，平均不足6%。而根據“中信啟航”發行數據顯示，該産品發行總額為52.1億元，優先、次級分層比例分別為70.06%、29.94%，其中“啟航優先”的預期收益率為7%。

　　上述收益分配公告發佈後，惹來市場上一片質疑之聲。投資者表示，作為基礎資産的兩棟大樓，在北京的一棟位於CBD的核心區，在深圳的一棟可直通地鐵到香港，在京深地産走勢強勁的三年內，如此低的收益讓人難以理解。

　　而對於信託業內而言，亦對次級份額收益如此之低表示不解。有信託經理質疑：“北京和深圳的優質物業受讓三年後變現，次級檔年化收益只有6%，是資産的原因還是管理人的原因？權益類REITs是否還有投資價值？”

　　《證券日報》記者就此問題向資管業內人士求證，多位資管人士表示，一般來説，次級份額的收益率是比較高的，“年收益6%”的數據並不能代表REITs産品的真實收益水準。“該項目目前收益水準較低，可能在評估等方面存在一定問題，預估底層資産升值水準應該在40%以上。”某接近該項目的業務人員向記者表示，“簡單以一單産品的收益率來否定REITs産品並不可行，今後類似産品的收益情況還是令人期待的。”

　　事實上，在房地産信託高呼“轉型”的當下，REITs産品長期以來被寄予厚望。日前，中鐵信託副總經理陳赤在採訪中表示，房地産信託轉型的升級與創新主要模式之一，即是與證券公司合作開發以優質不動産為基礎資産的公募REITs，並希望外部環境能夠給予信託公司直接參與設立和發行Reits的機會。

　　除市場關注外，近幾年的兩會議案上，亦頻頻出現“建議推動房地産投資信託基金立法”、“助力商業不動産資産證券化”等議案。目前，《房地産投資信託基金法》尚未真正出臺，REITs相關政策仍在推進過程中。並且，中國基金業協會也將推動REITs模式納入2017年協會中心任務之一，並對REITs相關稅收政策的問題也給予充分關注。

　　華融信託研究員袁吉偉撰文指出，商業地産是較為優質的投資資産，根據國外REITs收益率分析，其收益率水準高於債券收益率，低於股票收益率，但是波動性較低，股息率在大部分時間都跑贏了美國10年國債收益率。在資産配置難度越來越大的背景下，REITs業務能夠為保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的投資回報率。

　　除此之外，袁吉偉還表示，做好REITs業務具有幾個關鍵點：首先是要注重通過REITs撬動存量商業地産市場，加強存量商業地産資源的整合能力。其次是要有效把控基礎資産種類和區域位置，合意的REITs基礎資産主要包括寫字樓、零售類、商業綜合體等商業地産，並著重考慮一線城市。最後，開展REITs需要專業人才和整合好相關機構、資金資源。在探索REITs業務發展過程中，信託公司有必要加強商業地産專業人才的培養，建設專注商業地産業務發展的子公司，強化對REITs仲介機構的聯繫和互動，夯實REITs業務發展基礎。