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央行預警首付貸 P2P背了黑鍋?

  • 發佈時間:2016-03-22 13:10:27  來源:中國經濟週刊  作者:何方竹  責任編輯:畢曉娟

  對不少網際網路金融的觀察者來説,P2P涉足首付貸曾被視為創新的案例。特別是大型房屋仲介基於大量二手房交易而推出的首付貸,將仲介服務的鏈條延伸至金融服務,形成商業模式的閉環。然而,今年全國兩會過後,不少人卻感慨“並不清楚背後還會有這麼多問題”。

  這“背後的問題”一是監管層提到的資質問題,二是操作平臺可能涉及的挪用資金和期限錯配等問題。3月12日,央行在全國兩會期間的記者會過後,多家相關P2P暫停了首付貸業務,但也有觀點認為,推出首付貸産品的P2P是背了黑鍋。

央行預警首付貸 P2P背了黑鍋?

  央行預警首付貸,P2P被“點名”

  首付貸是給購房者首付提供貸款的産品,以一套價值300萬元的房産為例,如果首付的比例是30%,則購房者需要付90萬元的首付,在首付款不足的情況下,他可以通過多個渠道接觸到首付貸。首付貸業內一般能夠負擔近一半的首付,也就是將購房者的杠桿放大一倍。

  在3月12日舉行的記者會上,針對有媒體提出的央行對通過P2P搞首付貸是何態度的問題,央行行長周小川提出,購房者的首付不能是借的,購房者找另外一方借了錢作為首付,剩下的錢再去借,自有資金和貸款的比例就變了。購房者要先還首付貸,同時還銀行的月供,銀行的風險就加大了。

  央行副行長潘功勝則更為強硬地表示,房地産開發企業、仲介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質,是違法從事金融業務;其自辦金融業或與P2P平臺合作提供的首付貸産品不僅加大了居民購房的杠桿,也削弱了宏觀調控政策的有效性,增加了金融風險,增加了房地産市場的風險。

  此前,潘功勝也曾表示,央行正與住建部、銀監會等部門醞釀新政,準備對一些房地産市場、房企和房地産仲介跨界經營金融業務的問題進行治理,沒有資質將不能跨界經營。

  監管層表態後,知名房地産仲介鏈家、我愛我家、中原地産均先後下線首付貸相關産品,搜狐旗下專注于房地産金融的搜易貸也下線了相關産品。業內較早從事首付貸的世聯行官網上尚有按揭房消費貸、二手房置業貸等産品,但是已經不能打開連結。

  公開資訊顯示,鏈家理財上線于2014年年底,在2015年年報中,鏈家理財累計成交金額138億元,單個標的平均融資額度124萬元,2分鐘售罄;到3月16日,累計成交金額195億元,發展速度之快讓業內關注。

  同是主打房地産金融服務産品的搜易貸在2014年上半年成立,其2015年年報顯示,交易金額突破60億元,目前平臺交易金額近88億元。從兩家主打房地産金融産品的平臺交易額能夠看出,進入2016年,兩家平臺的交易額增長都顯著加快。

  據盈燦諮詢不完全統計,其監測到的推出過首付貸産品的P2P平臺在50家左右,盈燦集團董事長徐紅偉為《中國經濟週刊》記者估算,就首付貸産品而言,行業規模在50億到100億之間,相對於龐大的房地産市場而言,這個規模微乎其微。

  此外,徐紅偉認為,P2P首付貸産品的年化利率高達20%,遠遠高於銀行4%~5%的貸款利率,近期房價上漲過快,老百姓蜂擁搶購才會考慮通過P2P借錢。而過去,在對房價上漲沒有強烈預期的時候,老百姓並不願意承擔如此高的利息。

  首付貸早已存在,P2P成“典型”或因平臺操作不規範

  多位業內人士向記者透露,實際上首付貸早已存在,購房者有多種渠道可以獲得首付的金融服務。推出過首付貸的某P2P平臺高層告訴《中國經濟週刊》記者,除了推出過首付貸的P2P平臺,房産仲介可以通過自建和與P2P等平臺合作來獲得資金端為自己的客戶提供首付貸款,小貸公司可以通過大額信用消費貸等産品來解決首付的貸款需求,銀行推出的大額信用卡、大額消費貸也都可以滿足首付的貸款需求。

  某股份制銀行的客戶經理向記者透露,銀行規定不允許向客戶提供首付貸款服務,但是每位客戶經理的渠道不同,有購房客戶資源和相關經驗的客戶經理違規操作也很正常,有時候會看涉及的資金量大不大。對於大額信用卡、大額消費貸是否會涉及首付貸業務,該經理表示,這類似于一種擦邊球,如果購房者通過類似的産品獲得資金用於支付首付,銀行也是知道的。

  對於首付貸的風險,上述P2P平臺高層表示,大多數首付貸都是信用貸款,實際操作中很少有二抵(將抵押物的剩餘價值做二次抵押),而且如果出現違約事件,按照清償順序首先是銀行獲得清償,並沒有抵押物來保護首付貸資金方的利益。如果萬億規模的樓市價格回調,用戶的違約率就會上升。這種風險,對於直接或間接操作首付貸的機構來説是一樣的。

  但是,央行記者會上以房産仲介旗下P2P平臺為例警示風險還有P2P自身的原因。上海市消保協公佈的案例顯示,今年1月,有上海市民通過鏈家購買二手房,在已經交了定金的情況下,卻無法交易。他被告知,出賣方在售房過程中,由於要購買另一套房子而向他人借了錢,莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。而借錢給賣方人的,正是上海鏈家的一個經紀人。這引發了人們對於鏈家理財為客戶提供過橋資金所引發的問題的質疑。

  質疑主要在於,鏈家理財涉及資金來源不明、項目拆分資訊不透明、期限錯配、關聯擔保等問題。此外,有媒體報道稱,通過遍佈市場的房屋仲介人員,以鏈家為代表的房産仲介可能採用哄抬房價、囤積居奇等對市場有害的手段來獲得更高的佣金。鏈家並未就這些問題回應《中國經濟週刊》記者的採訪。但是,這些問題並非由於首付貸而出,根據鏈家向記者提供的資訊,其發放的首付貸總共在3億元左右,規模並不大。其平臺還有贖樓、尾款、抵押經營、抵押消費等性質的貸款産品。

  上述P2P平臺高層告訴記者,根據2015年12月發佈的《網路借貸資訊仲介機構業務活動管理暫行辦法(徵求意見稿)》,P2P如果嚴守資訊仲介的定位,保證項目的透明,底層資産可查,同時,拒絕投機性購房的貸款需求,還是可以很好地控制風險。然而監管層在此時警示風險,正是為了在風險可控的情況下對市場加以預警,對火爆的樓市降降溫。

  自監管層釋放首付貸預警信號之後,北京、深圳、上海、廣州等地對房市貸款産品、模式、金額進行統計,對首付貸産品進行摸底調查。深圳、上海等地的多家銀行也接到監管層通知,要求嚴審客戶的信貸記錄及資金來源,強調首付應是自有資金而非信用貸款或消費貸款。

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