碧桂園綠城殺入網際網路金融：自融嫌疑大 合規性待考

　　時下，地産公司最時髦的玩法莫過於玩網際網路金融。自去年以來，搭建網際網路金融平臺幾乎成為不少地産商的標配動作。

　　對於地産商蜂擁進入互金行業，有市場聲音認為，主要是看中網際網路金融的未來前景。不過，南都記者發現，部分由地産商背景發起成立的網際網路金融平臺在項目上存在自融嫌疑。

　　“儘管互金整頓方案明確對地産商從事互金行業有所要求，但在具體落實過程中，目前尚無可以依據執行的具體措施。”廣州網際網路金融協會會長方頌指出，這將導致地産商從事互金存在監管空白。

　　50多家地産公司進入互金行業

　　在今年互金行業進入整頓期之時，各類資本進入互金行業態度轉為觀望。但與此形成鮮明對比的是，地産商卻表現出前所未有的積極。本月，總部位於深圳的地産商佳兆業宣佈上線。據南都記者不完全統計，截至目前，涉足網際網路金融的房地産開發商數目已超過50家，其中包括萬達、綠地、碧桂園、金地、佳兆業等知名地産商。相關數據顯示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企業通過各種方式進入網際網路金融領域，資金投入超過200億元。

　　從地産商進入互金行業的路徑上看，各有不同。其中較早進入互金行業的萬達，通過收購第三方支付企業快錢佈局互金行業；而更多的平臺主要通過自建平臺的方式佈局互金行業。

　　南都記者發現，從成交規模看，地産商在網際網路金融領域表現出了較強吸金能力。佳兆業金服現已上線277個項目，交易規模達1.4億元。

　　從具體項目看，儘管操作略有不同，但所謂的P2B式的金融服務成為地産商玩轉網際網路金融的主要模式，其中不少平臺所提供的投資項目，不少為定向委託投資項目，即投資人所投資金最終投向一家投資管理公司，由投資管理公司進行資金管理。

　　“在資産荒的背景下，地産公司因為具有龐大上下游企業，進入互金行業在資産端上具有很大優勢，可以提供充足資金。”一名曾短暫操盤過一家地産公司互金平臺的相關人士對南都記者表示，從地産公司互金平臺的項目上看，為上下游企業提供融資較為普遍。“針對開發商的應收賬類資産是很大一部分項目來源。”廣東南方創新金融研究院秘書長徐北也指出，為關聯交易方進行融資是地産係平臺的一大特點。

　　南都記者觀察，以碧桂園的互金平臺“碧有信”上的碧有信1號160627001期為例，原債權人為福建省三嶼建築工程有限公司(施工方)，碧桂園控股有 限 公司 旗 下建甌市碧桂園 房地産開發有限公司已簽署建甌碧桂園一期總承包工程施工合同，涉及新增應收賬款共計582萬元。而該投資項目是，原債權人在平臺轉讓以上應收賬款的部分剩餘價值，在“碧有信”融資390萬元，用於解決短期流動資金需求。

　　銀行融資受限 地産商轉向互金

　　除了為關聯交易公司進行融資外，部分公司的融資主體甚至為關聯企業。部分地産公司在類似項目上存在自融嫌疑。

　　南都記者觀察，以綠城集團旗下的互金平臺綠城財富為例，提供了包括固定收益類、私募基金、保險等投資項目。而其中，固定收益類項目中，名為融通寶系列的産品投資期限兩年，預計年華收益率7.5%，根據官網顯示為“資産支援受益權産品”，為“發行人以其持有的政信類金融産品(簡稱‘底層資産’)收益權通過溫金中心交易平臺發行資産支援受益權産品，且發行人到期提供回購”。從官網提供的材料看，其發行主體和回購主體均為杭州九乘投資管理合夥企業(有限合夥)(簡稱“九乘合夥”)。

　　不過，南都記者發現，九乘合夥兩大股東中，就包括杭州綠城資本控股有限公司及其子公司杭州千乘網路科技有限公司。綠城資本控股有限公司由雲桂投資、丹桂投資以及肯陽投資(有限合夥)三個股東投資組成。其中，雲桂投資唯一自然人股東為與綠城控股集團法定代表人一致，均為夏一波。綠城資本控股正是綠城財富的股東。

　　“這等於綠城財富的融通寶系列中，部分産品是綠城控股集團的關聯公司進行發行和回購的，存在較大的自融嫌疑。”廣州經天緯地資訊科技有限公司董事長洪凱彬認為。

　　“開發商將互金平臺當作一個融資渠道在業內已是公開的。”前述曾短暫操盤過一家地産公司互金平臺的相關人士對南都記者透露，當前開發商從銀行渠道的融資受到較大影響 ，互金平臺可 為地産商提供資金來源。

　　地産互金平臺合規性待考

　　“這個價值遠大於互金平臺盈利對於開發商的價值。”前述人士對南都記者表示，現在不少開發商已經很難拿到銀行的新增開發貸，即便拿到成本亦不低，而通過互金平臺的融資成本甚至要比銀行渠道更低。

　　一家全國性股份制銀行地産部相關人士昨日對南都記者表示，不同銀行對開發商貸款的利率不一樣，根據地區競爭程度不一，該行的開發貸利率是按照基準利率上浮10 %-30%。徐北表示，由於開發貸受到限制，部分開發商目前從銀行獲得貸款主要為經營性貸款，融資成本至少上浮50%-80%，大部分在年利率10%左右。而目前不少平臺給到投資人的利率均不少超過10%。

　　洪凱彬認為，將互金作為融資平臺更重要的是通過表外融資方式，讓開發商的資産負債看起來更優質，讓其在通過公開發債和銀行端的融資上更加容易，成本更低。“類似方式，以前地産商普遍通過信託通道，但信託通道融資成本約15%-18%。”洪凱彬認為，自建互金平臺正在取代信託通道成為融資新渠道。徐北亦提到，互金平臺擴大融資渠道，對於開發商而言，降低其他渠道的融資成本亦有一定意義，如華南某地産商互金平臺上線後，其在民間金融圈的匯票貼現利率一度從26%降到了16%。

　　“表外杠桿加大將導致一定金融風險。”徐北認為，原來銀行可以監控到表內的杠桿，但互金平臺加大表外杠桿的方式在一定程度上加大了金融機構防範地産商信用風險的難度。

　　事實上，監管部門已對開發商涉足互金行業的風險有所警惕。在今年國務院牽頭制定的互金專項整治方案中就提到，“房地産開發企業、房地産仲介機構和網際網路金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網路借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地産金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地産金融相關業務。”廣州網際網路金融協會會長方頌認為，管理層此舉正是為了防範金融和地産互相傳導帶來的風險。

　　但值得注意的是，對於房地産開發企業、房地産仲介機構和網際網路金融從業機構合規開展業務，應取得哪些相關金融資質，方案並未具體説明。就此，南都記者諮詢了多個地方監管部門，對方均表示目前沒有統一要求和答案。

　　廣州一位互金平臺人士指出，當前不少平臺為了巧妙規避合規問題，玩了把文字遊戲，將公司定位“P2B”而非監管明文規定的“P2P”以化解合規風險。

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