《中國經濟週刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報道
站在鷹潭市勝利東路89號的地標性建築鑫琥廣場27樓，陸曉初説他真想跳下去。
他是這個項目的開發商。這個項目的資金鏈已經斷裂，加上遭遇詐騙，陸曉初説，他正在被逼向絕境。
一個地産商的絕境
初夏的一個雨天，陸曉初在他簡陋的辦公室接受《中國經濟週刊》記者採訪時説，“真的，好幾次，就想跳下去一了百了。但一想到，我死了算是解脫了，那些拿不到房産證的業主和朋友怎麼辦？這等於是我把他們給坑了。”
他起身要給大家泡茶，結果發現茶杯不夠，燒水的壺也壞掉了。他抬起頭略顯尷尬地説抱歉，滿臉憔悴。陸曉初説，每個晚上，他大部分的時間在失眠。
他常常回憶起5年以前，那是中國房地産市場的又一個繁榮時期。他以地王的價格拍下這塊土地，憧憬著數年以後分享這個行業的高利潤。
但激動人心的時刻總是短暫的，很快他就面臨一系列的麻煩。
“2011年3月7日摘牌以來，由於手續繁瑣又要拆遷，導致2012年10月份才開工。開工期間，周圍的住戶反映説房子建得太高，影響光線，被迫停工了幾個月進行調整，樓層高度從原計劃的32層降到27層，並且退讓紅線12米。”陸曉初説，鷹潭市規劃局將容積率由原來的4.5改到了3.72，但他與鷹潭市國土資源局簽訂的土地出讓合同，是按4.5的建築容積率繳納的土地出讓金，如今減少了容積率，政府方面理應退回少開發的8622平方米商業面積的土地出讓金2878萬元。
但據陸曉初稱，政府方面一直不退還土地出讓金。
鷹潭市分管該領域的副市長吳文戈接受《中國經濟週刊》記者採訪表示，要求退土地出讓金是要向相關部門打報告的，他沒看到相關報告。
“因為被迫強行調整和停工，造成建築成本及財務成本大大增加。” 陸曉初説，2013年1月，公司開始出現資金短缺，為渡過難關，他變賣了家裏所有的資産還不夠，最後只能向高利貸借款4140萬元(實際只拿到3694萬元，其中446萬被以仲介費名義扣留)。“合同上約定的借款利率是月利率1.86%，即年利率是22.32%，但實際繳納的是月息6分，即年利率高達72%。”
陸曉初真正的噩夢開始，他説他陷入了一場陰謀。
一年以後，陸曉初無法清償高額債務，被迫將公司的財務印鑒、銀行卡、公章等所有財務資料移交給了放貸人。“放貸人利用他控制財務印鑒的便利，將鑫琥廣場的大部分商鋪及27層整棟公寓以低價轉到了他們的名下，很快又將購房款全部轉出，實際並未支付任何購房款，非法佔有了鑫琥廣場近億元的房屋資産。”陸曉初説，“更離譜的是，之前我償還了3000萬的高利貸債務，根據放貸人的要求將錢打入了指定第三人的賬戶中，現在他們居然不承認了。”
鷹潭市房管局副局長劉志林接受《中國經濟週刊》記者採訪表示，“據説他是被騙了，公安部門正在介入調查，著手落實這個事情。”
但陸曉初説，他以放貸人涉嫌詐騙和職務侵佔向鷹潭市月湖區公安分局報案，月湖區公安局卻做出了不予受理的決定。“我想到法院去提起民事訴訟，但我已經連訴訟費都交不起了，眼看著只能等死。”
目前，鑫琥廣場項目房子已經封頂，部分業主也已搬進去住，但因為水電、綠化、消防等方面尚未通過驗收，不能辦理房産證，業主一直在鬧。“要完成驗收，還需要幾百萬元的資金，我已經是山窮水盡了，而政府方面卻遲遲不肯退還給我那部分多繳納的土地出讓金。”陸曉初説，他已經被逼入絕境，“就是叫天天不應的感覺。”
陸曉初的經歷並非個案。
據接受《中國經濟週刊》記者採訪的多位開發商和建築商粗略估算，80%以上倒閉的開發商是“死於”高利貸。“一旦高利貸上身，便會病毒式發作，最後垮掉。”
開發商、建築商、農民工：
一條繩上的螞蚱
見到景德鎮最大的建築商李老扁是在他遠離市區的生態休閒度假山莊裏。依山而建的亭臺樓閣，錯落有致；周圍綠樹掩映，流水潺潺，頗有世外桃源的錯覺。
大多數的時間裏，李老扁躲在這裡求清靜。
2009年，尋求轉型的李老扁決定投資休閒觀光農業，在距離景德鎮浮梁縣著名景區瑤裏約20公里的山上修建了這座生態休閒度假山莊，名叫雙龍灣生態園。每到週末和節假日，這裡幾乎是一房難求。
“現在看來，這是一個明智的決定。”李老扁説，他的地産商同行們幾乎都要倒掉了，很慶倖這些年他將部分資金轉投到了山莊裏來。
剛落座，李老扁便搖頭説，“現在是苦不堪言，這裡的每一個地産老闆估計都睡不著覺，沒有誰不擔心的。”
在這一輪的房地産週期中，李老扁在景德鎮共承建了5個樓盤，其中，市區2個，浮梁縣3個。“沒有哪個項目是不墊資的。”李老扁説，不僅於此，因為坐在同一條船上，他還幫資金鏈斷裂的開發商融資數千萬，以至於他有3個多億的資金被套在所承建的項目裏。如今，這些項目或者停工，或者破産清算，或者根本賣不動。開發商們有的鋃鐺入獄，有的資不抵債，拖欠的工程款遙遙無期。
在浮梁縣，他所承建的項目全部停滯。其中一個樓盤叫春湖聖島，老闆是浙江人，因涉嫌抽逃資金案發被司法控制。該項目被政府接管進入破産清算程式。“他還拖欠了我7000多萬的工程款和1000多萬的融資借貸。”李老扁忍不住抱怨，“太不負責任。我們欠著農民工的錢壓力更大，還不是得想方設法、砸鍋賣鐵給人慢慢還上。”
在景德鎮市區的樓盤也好不到哪去。一個叫金岸名都的樓盤，李老扁建完交付給開發商，“但開發商就差那麼一點兒錢，最後還是倒掉了。”他嘆息説。
金岸名都是當地政府招商引資進來的項目，老闆是福建人。“福建老闆現在欠了一身高利貸。”據當地另一位地産商告訴《中國經濟週刊》記者，福建老闆拿下金岸名都項目之後，經歷了艱難、漫長、高成本的拆遷，這完全超出了預期，隨之而來的是資金鏈緊繃，高利貸纏身，加之與政府部門等方面的複雜關係，最終也一步步被逼向絕境。
李老扁在建築領域打拼多年，手下最多的時候有1200多個農民工。但他一直堅持不做開發商，“承建一個項目的週期是兩年，然後清清爽爽走人，而開發一個項目的週期少則3年多則5年，其間不可控因素太多。”
但在低迷的市場環境下，沒人能全身而退。不少開發商資金鏈斷裂，只能以房子抵作工程款償還建築商。
新餘市的建築商陳建華(化名)告訴《中國經濟週刊》記者，開發商給了他100多套房子當工程款，他在慢慢賣房子套現，“但根本賣不動，要是好賣，開發商自己就賣了。”陳建華的另一位建築商朋友被拖欠的工程款更多，不同樓盤的開發商抵給他這位建築商朋友的房子多達300多套。
“開發商把房子抵給我們，我們只能把房子抵給木工和泥工。這是一個惡性迴圈。”陳建華説。
建築商和政府互相指責：
“政府負有不可推卸的責任”；
“開發商以小博大不切實際”
這些地産商們如何走到了今天的局面？
開發商自己當然有問題。李老扁説，很多開發商都想空手套白狼，1塊錢想做100塊錢的事，資金鏈斷裂也就在所難免。
宜春市房管局局長鄒進勇接受《中國經濟週刊》記者採訪説，相當部分的開發企業都沒有很強的資金實力，他們也無法從銀行獲得貸款支援，只能借高利貸。“以前房地産的利潤比較高，甚至高達30%，可現在哪還有這麼高的利潤？這些企業從2013年下半年開始進入低谷，到現在就很艱難了。但像恒大、萬達、碧桂園等大的房地産企業融資成本低，抗風險能力就比較強。”
“在市場繁榮的時候，那些小開發商拿著幾百萬就敢開發項目，只要能拿到地就能賺錢。但在市場不好的時候，沒能形成支柱産業的三四線城市，就業率不高，房地産市場很難持續繁榮，小開發商還想要以小博大那就很不切實際了。”某市規劃部門一位不願具名的官員感嘆説。
不過，建築商陳建華認為，開發商的倒閉，政府也負有不可推卸的責任。第一，一個城市每年能銷售多少平方米的房子，政府明明心中有數，但在土地供應的時候卻完全不考慮是否供過於求，為了賺錢拼命賣地。結果政府賣地的錢賺回來了，開發商建的房子卻賣不出去。第二，政府的某些部門辦事效率非常低，甚至是不作為，這也導致延遲交地成為常態。“他們最常説的話是‘開會研究一下’，研究一下再研究一下，時間一長資金週轉不過來，只能借高利貸，拖延一天就多一天利息，相當多的地産商就是這麼被拖垮的。”
相當一部分開發商和建築商也同意這一看法。
李老扁認為，政府應該要有宏觀調控，例如，今年如果能銷售15萬平方米的房子，明年可以多放一倍量的土地，但一定要嚴格控制土地的出讓量。“這樣房子能賣得出去，土地能賣出高價，而房子的物業管理也能跟得上。”
一位不願具名的市規劃局局長説，“政府也沒有想到形勢會這麼糟糕，而且，政府如果不賣地，哪有錢建設？”
據《中國經濟週刊》記者調查，在三四線城市，地方政府大規模的土地出讓集中在2009年至2013年間。2014年之後，土地供應量慢慢變少，到了2015年，土地基本上賣不動了。不同於一線城市及部分二線城市土地市場的火爆，今年到目前為止，三四線城市罕見土地出讓。
一些三四線城市的規劃部門官員們告訴《中國經濟週刊》記者，他們現在最主要的任務就是要儘量控制土地供應。
上述要求匿名的市規劃局局長説，“至少近三年內肯定要控制，一是控制土地供應量；二是控制容積率，容積率會降到2.0以下。”
而在土地的集中供應期，因土地而滋生的腐敗也頻頻發生。
引發廣泛關注的一樁土地腐敗舉報案發生在江西省新餘市。2011年，新餘市人大常委會原主任周建華舉報新餘市原市委書記李安澤廉價出讓新餘高專老校區300多畝土地致鉅額國有資産流入個人口袋。
這塊土地位於新餘市繁華的北湖路中段，緊鄰北湖公園的新餘高專老校區佔地300多畝，據周建華的講述，參與競拍的浙江商人請來了江西原省委書記蘇榮的妻子“于姐”進行干預，李安澤叫停了拍賣程式。浙江商人最終得以按每畝70萬的廉價購得此地。而當時差不多地段相對劣勢的土地成交價已逾每畝300萬。
這個項目後來也命途多舛，由於浙江老闆資金鏈斷裂，導致無法如期交房，最後只能重組。
銀行也一起被綁架？
在一些三四線城市房地産庫存的高壓之下，焦慮的不只是開發商、建築商和地方政府，商業銀行其實也同樣焦慮。
在江西採訪期間，一位要求匿名的商業銀行地方分行行長告訴《中國經濟週刊》記者，從表面上看，很多銀行沒發放房地産開發貸款，但實際上，在過去的這些年，大把的資金從銀行流出，通過貿易平臺或實體企業，最終流轉到開發商的地産項目上去。
“在2011至2014年房地産市場發展的繁榮時期，這一現象帶有普遍性。”這位分行行長介紹説，資金騰挪的高峰發生在2012、2013年，銀行在激烈的競爭壓力及考核體制的推動下，主動與一些實體企業或貿易平臺合作，將從銀行貸出的資金高利騰挪到房地産項目中去。
開發商劉振凱算了一筆賬：一個貿易平臺或實體企業從銀行貸出一個億，付給銀行大約600萬利息，轉到高利貸平臺之後再以年利率50%拆借給房地産商，房地産商以房子作抵押，一個騰挪，利息就賺了4400萬。“資金從銀行出來，流向貿易平臺或實體企業，轉到高利貸再借給地産商，這是很多地産商融資的路徑。”劉振凱説，這麼高的利息之下，房子賣不出去，開發商“必死無疑”。
“房子賣不出去，銀行也一起被綁架，例如，出現大量的不良貸款，甚至連利息都收不到。”上述要求匿名的行長認為，銀行自身是有責任的，因為銀行助長了這種做法。“銀行現在面臨的更大的麻煩是，貸款出去的時候很多是基於虛構的項目或虛假的貿易背景，根本沒有抵押。而借款公司並不直接以自身的名義放貸給地産商，因此，銀行的債權還追索不到地産商。”
他們現在希望能將銀行的債權落實到實物形態的房子上，“能賣出一套是一套，總歸能弄些錢回來，也算是還有些盼頭。”
(陳嬌嬌、李若晗對本文亦有貢獻)
(責任編輯：胡愛善)
