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非限購城市房貸再鬆綁 對三四線去庫存作用不大

  • 發佈時間:2016-02-03 07:25:24  來源:京華時報  作者:邢飛 余雪菲  責任編輯:張明江

京華時報製圖謝瑤

  央行再降購房貸款門檻

  非限購城市首套房首付最低20%

  昨天,央行、銀監會聯合發佈消息稱,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點,購買二套房且貸款未結清的家庭,最低首付比例不低於30%。分析人士指出,在經濟下行、房地産庫存高企的背景下,新政意在刺激非限購城市購房需求、促進中國經濟平穩運作。

  □發佈

  非限購城市房貸再鬆綁

  央行、銀監會昨天發佈房貸新政,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低於30%。北京、上海、廣州、深圳、三亞五個實施限購措施的城市不在此政策範圍內。

  去年12月召開的中央經濟工作會議提出,要“化解房地産庫存”,並“取消過時的限制性措施”。業內人士認為,此次房貸政策再鬆綁,主要也是為了“去庫存”這個目標。

  中國社科院數據顯示,2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米,現房待售面積4.26億平方米,如果想完全消化,需要23個月。民生證券研究院的研究表明,從結構上看,2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58,三線城市房地産庫存過剩問題最為嚴重。

  中國民生銀行首席研究員溫彬表示,自去年以來,政府先後出臺了一系列穩定房地産市場的政策措施,房地産交易趨於活躍,但仍存在區域差異,三、四線城市的房價仍然低迷,去庫存壓力依然較大。

  □反應

  開發商:新政效果要看落地情況

  亞豪機構市場總監郭毅認為,央行和銀監局在春節前頒布新政意味深遠,眾所週知,春節是返鄉高峰,同時年末企業通常會給予員工一定的年終獎勵,此時發佈降低首付的新政,將有利於促進手握資金的白領們回鄉置業,預計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節月,迎來一輪交易量的小高峰。

  事實上,在政策出臺前,已經有二、三線城市,甚至四線城市的房企樓盤加入“賀歲返鄉置業”促銷大軍。

  “近期來看房的有不少返鄉客,我們春節期間每天都有人在售樓處值班,滿足廣大購房者特別是返鄉客的置業需求。”中部某城市項目負責人表示,此次房貸新政出臺,為不限購的城市樓市再添政策春風。不過,這位負責人同時承認,與北京、上海一線城市相比,目前二、三線城市樓市庫存仍然較大,“政策對樓市具體有多大利好,還要看具體落地情況。”

  購房者:

  降低門檻但購房成本未降

  房貸新政昨天下午一經公佈,迅速在購房者中引發熱議,不少購房者對房貸新政持樂觀態度,一位打算在春節前後置業的購房者表示,自己屬於改善型購房,此次政策進一步下降首付比例,可以降低自己的購房門檻。不過,一些購房者對政策持謹慎態度,有人就認為,儘管首付比例下降,但是房子價格沒有下降,因此,對於購房者而言,總的購房成本並沒有下降。

  中原地産首席分析師張大偉分析認為,房地産政策再鬆綁有利於刺激房地産市場在2016年上半年繼續復蘇。不過從根本上看,這一政策並未解決房地産需求的根本問題,對於購房者來説,貸款的利率並未降低。

  □影響

  將拉升一線城市樓市信心

  郭毅表示,“北上廣深+海南”的房地産市場在2016年已經迎來“小陽春”,成交量、價穩步升溫。儘管新政並未對這些城市的房地産市場形成新的利好刺激,但整體寬鬆的政策趨勢,將會拉升購房者對樓市的信心,同時還將助力這些城市的房地産市場在2016年保持平穩上升。

  “雖然一線城市限購,不執行新首付政策,但心理影響大。”中原地産首席分析師張大偉表示,中原監測的21個城市數據顯示,1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%,其中一線城市上升4%。可以看出,購房者入市意願仍較強烈。預計2016年樓市依然將延續開門紅趨勢,2016年上半年市場依然將延續上行趨勢。

  □分析

  有利於剛需和“首改”需求入市

  融360房貸分析師郝俊丞表示,在當前高庫存壓力之下,房地産市場及投資開發增速已危及經濟增長,尤其是房子嚴重過剩的三、四線城市及少部分二線城市,庫存壓力很大。房貸新政一旦全面實施,這些城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市,即使不在此次政策範圍內,樓市成交量想必也將迎來新一輪的爆發期。

  溫彬表示,隨著城鄉居民收入水準的提高和城市化進程加快,居民住房剛性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分類指導,因地施策”的原則,針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例,有助於提高居民購房能力,促進房地産市場平穩健康發展。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,房貸政策是影響樓市的第一重要政策,首付門檻降低,有利於剛需和首改需求入市,尤其是對於那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭,可謂是“及時雨”。因此,這一政策刺激普通住宅需求,有助於剛需和首次改善需求的釋放,未來還會有其他寬鬆政策出臺,進一步促進樓市復蘇。2016年,全國樓市將繼續回暖。

  對三四線城市去庫存作用不大

  “首次購房家庭最低20%的首付比例,已與2008年救市政策的力度齊平,1.5線城市(經濟發展較好的二線城市)和二線城市將迎來重大利好。”郭毅分析認為,在近幾年一線城市房價高企、生活成本居高不下的背景下,部分白領選擇經濟發達、人才缺口大、薪酬水準較高的1.5線及二線城市就業及居住,新政無疑為這部分人群帶來了安居機會,將促進這些城市住宅市場成交量的提升,隨著交易量的回暖,房價也有望穩步上漲。

  不過,郭毅同時表示,新政對於部分經濟欠發達的三、四線城市作用不大,這些城市在有業無産的現狀下,人口凈流出的情況難以得到改善,區域房地産市場缺少增量需求,僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升,去庫存形勢依然嚴峻。

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