買房置業·真心話

　　大冒險

　　(暨微信解答)

　　▲迷路地圖：前段時間在一樓盤看到一個項目主打學區房概念，一時頭腦發熱交了3萬定金。事後想想這個樓盤雖是學區房，但開發商目前只開發了三分之一，交通不便、生活不便（在三環附近，概念為生態居住區）。考慮好久，擔心這裡發展不起來，想丟掉定金算了。

　　→真心話：定金扔了幹啥，想辦法要回來。定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質區別。 “定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務後，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

　　特別提示：並不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那麼無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金。

　　▲HD麥爸：想繼續買入房産，是應該到有發展旅遊潛力的三線城市購買，還是買石家莊城市的商住物業，貌似石家莊的商住物業現在不慍不火。還有，投資房産，是否應該將自有房産抵押換得現金，購買物業？

　　→真心話：如果有機會增持，建議首先選擇2、3線城市的核心位置住宅。如果有賣出機會，建議考慮賣出2、3線城市的商業地産。

　　▲蘇碎念：我有個朋友從一開始就主張不買房，租房，説什麼租金還不如還買房的按揭款多，還是租房合適。另外，她極力宣揚民間借貸，讓大家給她集資，許諾給一定的利息，她再拿出去放貸。她有個擔保公司，從親戚朋友處融資，還直接利用所謂的遊學班從社會上融資，還收學費，這個可靠嗎？

　　→真心話：只有你們手裏有錢，而又擔心通脹，才會把錢交給她，博取較高回報，她則本息全收，最終可能一跑了之。記住：一個人，最終命運是要把握在自己手裏的，把命運交給別人，也就把一切都交出去了，所以，要做自己能控制的事情，買房或者購置硬資産，這事比集資和炒股更靠譜。

　　▲金花論：我現在看了3套房子。1、市中心平安北大街2000年小區，85平精裝修，72萬。2、距離上套房100米遠另一2003年小區，138平精裝，90萬。3、離市中心稍微偏遠一點的小區2000年，106平，73萬。目前我手上只有35萬的資金，首付倒是能付，將來月供也能應付，如果選138的壓力會大些，工資60%付月供了。現在我一個人住，如果從實用角度來看，138平的確太大了。但是從投資價值的角度怎麼考慮呢？哪套房子更合適我現在購買？

　　→真心話：你説的三套，第二套性價比較好。三室是穩定家庭的主流選擇。如果投資的話，不要總盯著住宅，可以看看寫字樓或者中心區的商住公寓。

　　▲Crystal：我在高新區有一套商品房，130平米，2009年買的，我和爸爸一起還房貸，每月3800元。現在我爸爸的一個外地朋友要在石家莊開一個辦事處。我想把這個房子租給他。不過我不知道開什麼價跟他談合適，請幫我出一個合理的價格，非常感謝！

　　→真心話：按目前平均租金水準計算，該區位租金應該在2500-3000之間，具體是多少可先去網上查一下，然後找個仲介問一下，八九不離十（要看戶型和設施）。如果關係好，可能還能高點，不過有個問題，租給熟人不好意思每年提高租金。所以，建議非利益關聯的朋友間不談生意。

　　▲知否知否：最近看上了兩套房産，一套位於平安南大街，單價8500左右，只是這裡好像不是石家莊未來的發展方向。還有一套位於長安區，在太平河附近，單價5800左右，對於選哪個位置還不是很確定，願聽高見！盼復！

　　→真心話：不要拘泥于城市發展方向，那是城市發展後的故事，距離城市中心越近，土地價值越高，如果該處房價低，那一定是低估了，隨著道路建設的完善和原有城市佈局的優化，越靠近城市中心的位置越有潛力。

　　▲百分百：我去年購買了一套兩居室，今年月底該交房了，據説目前房子的各項證件齊全。我的問題是房産證辦理期限是多少？

　　→真心話：雙方當事人可以在合同明確約定辦理房産證的期限。如果沒有約定的，那麼，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　▲瞌睡蟲：現在有不少樓盤都是精裝修，是不是開發商的樣板間就是以後交房的標準？

　　→真心話：現在看房，一般置業顧問都會選擇好合適的路線，把客戶們帶到樣板房中。而樣板房一般都經過了精心佈置、被傢具設施佔滿空間，會使購房者注意力分散被其迷惑，看不出應看到的問題。而購房者在簽訂商品房買賣合同時，由於買賣雙方在專業知識上的資訊不對稱，以致在後期合同履行中處於被動地位。所以，購房者們不要盲目的把樣板房當作日後的交房標準，在細節問題上要向開發商們詳細了解。尤其是精裝房，對於住房驗收合格的環節，購房者在簽訂合同時應要求開發商對此條款進 行更加明確的約定。同時，在購房合同中，雙方當事人還應共同約定清楚通知交房的具體形式。

　　水 墨

　　儘管作為石家莊市西北板塊重要樓盤之一的北郡項目已經五證齊全，樓盤的銷售也一天比一天好，但項目操盤手依然對餘下的5萬平方米的樓盤銷售感到了壓力：“在目前這個市場形勢下，企業最需要的資金，而只有把現有的房子賣出去，才能達到回籠資金的目的。”河北宏峻房地産公司行銷總監趙雲強這樣向記者敞開了話題。

　　其實，如今的省城樓市類似北郡項目的樓盤仍然為數不少。它們曾因城中村改造的加速而匆匆開工；也因各類手續的複雜申辦而錯過“黃金銷售期”；它們或因市場嚴查影響了面市的進程，也因國家宏觀調控的要求放慢了面向“剛改一族”的腳步；它們或因單一的産品線而無法滿足更多需求，抑或因新産品的剛剛推出需要購房者認知和了解。凡此種種加上今年以來漸漸強化的樓市嚴查，促使“補證盤”漸漸增多，也會使在未來一個階段內，拿到預售許可證的正規項目將扎堆上市，這既增大了供應量，無疑也進一步增加了樓盤“去庫存”的壓力。

　　有關方面提供的數據顯示，今年1至6月份，石家莊商品房成交面積322.33萬平方米，同比增長36.97%;其中商品住房成交260.62萬平方米，同比增長37.88%。新建商品房上市量同比下降。上半年共發放預售許可證49個，批准預售面積195.87萬平方米，同比下降32.37%。其中商品住房108.45萬平方米，同比下降41.32%。截至6月底，市區商品住房庫存為395萬平方米。

　　相比住宅項目去庫存壓力山大，省城商業地産供過於求的現象則更為明顯。有關專家告訴記者：“石家莊每人平均商業地産面積為4平方米，而商業發達的上海每人平均才1.8平方米，商業、寫字樓、公寓等商業地産産品，均面臨出售難的問題。”

　　其實，造成石家莊市樓市庫存量大還有更深層次的原因。作為一個新興城市，儘管説要建設500萬人口的大城市，雖然撤縣劃區將城區的面積擴大，但整個市區缺少能夠在高科技、高附加值上在全國叫得響的，可以讓更多人就業的産業，除了城中村改造的村民之外，很多市民和上班一族手裏是沒有錢的。即使有一些人手中有一些錢，但也因在剛需房、地鐵房、公寓房、商鋪等五花八門的概念行銷下幾近透支，很難有再次買房的能力。

　　“這可以説是造成石家莊樓市庫存量大的一個重要原因。城市沒有造血功能，百姓手中資金緊張，必然造成樓盤賣不動。”專家分析稱，未來整個樓市都會面臨著一個去庫存的問題。那麼如何提高樓盤的去化率呢？從以往的經驗看，團購、打折促銷，“以價換量”都是一個選擇；而加大廣告宣傳的力度，強化樓盤資訊的推送頻率，也將會是另外一種選擇；另外就是開發商和金融銀行部門進行深度合作，放寬房貸的限制，縮小首付的比例。