時近年關，又到了盤點全年市場的時候。

　　2015年的樓市，商品房的銷售額與銷售面積都經歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。據國家統計局最新公佈的數據，今年前11個月，我國全國房地産開發投資87702億元，同比名義增長1.3%；商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%；商品房銷售額74522億元，增長15.6%。

　　不過，在銷售放量的同時，樓市依然面臨著去庫存的壓力。截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。好在除了10月漲幅略有收窄，下半年其他月份商品房銷售增速均保持了逐月遞增的趨勢。

　　業內人士認為，多重利好政策影響下，一二三線城市成交量均平穩上升，庫存壓力繼續得到緩解。展望未來，圍繞國家去庫存戰略導向，更多相關財政、貨幣等支援政策將陸續出臺，樓市“暖冬”可期。價格方面，部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大；而多數二三線城市未來隨著庫存壓力緩解，房價有望逐步止跌企穩。 南方日報記者 牛思遠 實習生 歐楚欣

　　數據

　　11月國內商品房銷售增速繼續上升

　　不同城市樓市表現分化愈發明顯

　　12月12日，國家統計局公佈了《2015年1-11月份全國房地産開發投資和銷售情況》。數據顯示，2015年1-11月份，我國全國房地産開發投資87702億元，同比名義增長1.3%；商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%；商品房銷售額74522億元，增長15.6%。

　　值得注意的是，1-11月份儘管在全國房地産開發投資增速、房地産開發企業房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工方面面積、房地産開發企業土地購置面積等房地産開發投資相關指標均出現增速回落或同比下降的情況，但在商品房銷售方面的數據卻顯現出了亮點。

　　其中，1-11月份，全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高0.2個百分點；商品房銷售額74522億元，增長15.6%，增速提高0.7個百分點。

　　從區域來看，除了西部地區商品房銷售面積增速回落0.1個百分點，不管是東部地區還是中部和西部地區，1-11月份在商品房銷售面積、銷售金額的同比增長和增速指標上均為正值。

　　如果僅從11月份當月數據來看，國內商品房銷售“升溫”態勢更為明顯。國家統計局數據顯示，11月全國商品房銷售面積14355萬平方米，同比增長8.6%，增速比10月份提高3.1個百分點；銷售額9732億元，增長20.2%，增速提高7.8個百分點。

　　在商品房銷售市場回暖帶動下，今年房地産開發企業到位資金總體呈逐月向好態勢。但是，儘管銷售增速在提升，“去庫存”壓力依然是當前樓市的一大問題。11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

　　就“去庫存”壓力而言，不同城市的壓力也有所不同。國家統計局投資司高級統計師李皎表示，全國商品房銷售增速小幅提高，主要是由於11月份重點城市銷售增速提高。1-11月份40個重點城市商品房銷售面積增長10.1%，增速比1-10月份提高0.9個百分點；非重點城市銷售面積增長5.7%，增速回落0.3個百分點。

　　而從整體回落的房地産開發投資增速指標來看，不同城市間的分化也日益明顯。

　　市場

　　11月百城住宅均價連續四個月“雙漲”

　　一線城市全年成交同比增逾50%

　　根據中國指數研究院日前發佈的《11月百城價格指數報告》，2015年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點，同比上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點。這已經是全國百城均價環比、同比連續4個月“雙漲”，顯示出11月全國房價整體仍呈平穩回升態勢。

　　環比方面，從漲跌城市個數看，41個城市環比上漲，56個城市環比下跌，3個城市持平。與10月相比，11月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中漲幅在1.00%以上的城市有8個，較上月減少9個；11月價格環比下跌的城市數量增加4個，其中跌幅在1.00%以上的城市有15個，較上月減少6個。

　　同比方面，2015年11月，住宅價格同比2014年11月上漲的城市個數為34個，上漲城市個數較上月增加1個。其中，房價同比漲幅超過10%以上的城市有4個；漲幅介於1.00%-10.00%之間的城市有23個；漲幅在1.00%以內的有7個城市。

　　同比2014年11月下跌的城市個數為66個，較上月減少1個。其中，跌幅超過10.00%的城市1個；跌幅在5.00%-10.00%之間的城市有18個；跌幅在1.00%-5.00%之間的城市有40個；跌幅在1.00%以內的城市有7個。

　　另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20391元/平方米，環比上漲0.99%，漲幅較上月擴大0.34個百分點；同比上漲7.63%，漲幅較上月擴大0.98個百分點。相較11月百城均價的環比、同比漲幅與增速，十大城市均價表現明顯更為強勁，顯示出城市間房價分化進一步強化的特徵。

　　另據中指院統計的數據顯示，多重利好政策刺激下，11月全國樓市成交量繼續回升。尤其是二三線城市，周均成交量同環比繼續增長，環比增長4%，同比增長29%。一線城市周均成交量環比略有回落，同比來看，僅北京不及去年同期，上海同比增幅超過四成。從全年累計同比來看，一線城市累計增幅在50%以上，二三線城市累計增幅也近三成。

　　區域

　　深惠珠11月房價漲幅全國前十

　　廣州二手房成交量創五年新高

　　中指院數據顯示，11月房價環比漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。廣東省內的深圳、惠州、珠海均進入11月房價環比漲幅前十名。

　　其中，惠州、珠海漲幅在1.00%-1.70%之間，而今年以來房價“生猛”的深圳則以2.54%的環比漲幅位居漲幅榜第二。而11月房價環比跌幅居前十位的榜單中，同樣也有廣東城市湛江，並以超過3.00%跌幅位居第二，僅次於四川綿陽。

　　11月新房房價同比上漲的城市中，深圳以高達34.75%的漲幅繼續高居全國第一。相比之下，同為一線城市的廣州房價就要“溫和”許多。

　　而二手房方面，在11月十大城市主城區二手住宅平均價格環比上漲1.18%、同比上漲12.12%的背景下，廣州雖然沒有像重慶、杭州那樣出現環比、同比雙雙下跌，但同比漲幅也僅為2.56%，與同比漲幅高達41.20%的深圳差距巨大。

　　從成交量來看，廣州樓市11月的表現同樣不錯。據房王數據中心統計，11月（11.1-11.30）廣州十一區網簽新建住宅7589套，環比10月微降7%，但同比去年同期增4.9%，也超過了“金九”7589套的成交量；成交均價15684元/平方米，環比上漲11.7%，同比上漲0.9%。

　　而自2015年4月份“330新政”以來，廣州二手網簽呈節節攀升的態勢，月均網簽量維持在4000套以上，居高不下。

　　政策

　　供需兩端同助力促樓市平穩

　　去庫存壓力下政策有望再放鬆

　　11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由於其市場後續需求乏力，提振作用有限。中央多次表態去庫存，未來相關政策或將陸續出臺，包括在需求端鼓勵更多人群購房，以釋放需求，在供給端創新供給挖掘消費潛力，助力庫存去化。

　　例如，11月20日，國務院法制辦公室公佈《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》向社會公開徵求意見，距上一次（2002年）相隔13年。其中放寬了公積金繳存範圍、提取條件和使用範圍，被外界視為利好政策“先聲”。

　　該文件將無雇工的個體工商戶、非全日制從業人員及其他靈活就業人員均納入了公積金繳存人員範圍，增加了公積金繳存人數。明確提出了住房公積金繳存基數的上下限額。新提出裝修、租金、物業費均可提取自己和配偶的公積金，同時刪去翻修可提公積金的規定。

　　事實上，在地方層面，已經有不少省份和城市因地制宜，靈活調整政策。在一些熱點城市，樓市商品房庫存壓力不大甚至呈現過熱現象，當地政府部門出臺措施嚴控熱度確保市場健康運作，如江蘇明確各地要實現差別化的價格管理政策，北上廣深等一線城市依然對商品房實行限購政策等。

　　而另一些庫存壓力較大的城市，當地則通過財政補貼、放寬購房限制等方式，在需求端釋放住房消費需求。

　　中指院報告分析，近期中央多次提及供給側改革意味著未來政策不僅從需求端刺激消費，還將通過供給端發力增效。針對房地産市場，此前國土部、住建部曾發文提出優化住房及用地規模、結構，未開發房地産用地轉型利用、已有庫存轉化為保障房源等。

　　該報告認為，未來通過調整供應端優化供應體系及結構，或將成為緩解市場壓力，防範市場風險的又一大助力。多輪政策組合加之未來政策寬鬆預期，將加大樓市回暖動力。

　　建議

　　年末樓市成交或翹尾迎“暖冬”

　　貸款利率接近歷史低點可出手

　　合富輝煌報告指出，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航，加上正值年底房企衝擊業績的時候，開發商放低身段推貨搶客，購房者入市意願加強。

　　有業內人士分析稱，無論是從供求關係、貨幣政策還是市場預期來看，房價上漲仍是一種難以動搖的市場特徵，漲幅的大小也會和市場週期波動相關聯。總體來看，2016年房價仍會持續上漲。但是，樓市分化越來越明顯的三四線城市，依然存在庫存過高的問題，在人口外流、産業空心化的背景下，仍需經歷一個較長的庫存去化週期，樓市供過於求的矛盾才能逐步得到緩解。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，進入收官戰12月，開發商整裝待發，廣州樓市成交或平穩增長。而二手房方面，由於時近年底，剛需客出手的迫切性正逐步增加。不少剛需客希望趕得及在農曆新年前入夥，其購房需求集中在年底這一兩個月釋放，市場需求的增加或將帶動廣州二手樓市交投活躍度進一步提升。

　　據房王統計，有34個項目預計將在12月開盤推新，環比11月增長13.3%。其中14個全新盤，20個為老盤加推。值得一提的是，一直保持低調的老城區荔灣，在12月推新中以7個項目的數量位居首位。週邊則由熱區黃埔以6盤領銜。龍斌認為，目前的貸款利率已經接近歷史最低點，所以無論是剛需還是改需，年底都是出手買房的好機會。