開發貸並無鬆動

　　此前樓市交易清淡，地方政府逐漸放開限購令，此時，進一步出臺房貸新政，難免會引發各種猜想。不少媒體將此解讀為央行對房地産市場的新一輪“救市”。

　　在孫立堅看來，將此新政看成“信號燈”更合適。

　　《通知》顯示，將鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　住房抵押貸款支援證券是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體，利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。

　　孫立堅認為，這也是《通知》的亮點所在。

　　他對記者解釋説，銀行通過將貸款證券化有助於增加銀行資金流動性，鼓勵民間資本流入共同分享收益、分擔風險。同時，可以解決開發商資金流問題，同時刺激開發商繼續進行房地産的投資並加強營運能力，並最終實現良性迴圈。

　　“由於銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意願不足。”他進一步分析認為，“通過發行長期住房抵押貸款支援證券和專向金融債，可以緩解期限錯配，降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，並最終使得房貸利率逐步從高點回落。”

　　此前，有傳聞稱，央行對商業銀行的開發貸限額管理制度也已有鬆動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%。而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總額。

　　實際上，《通知》並未具體涉及開發貸規模的政策。

　　央行只是稱繼續支援房地産開發企業的合理融資需求：銀行業金融機構在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支援資質良好、誠信經營的房地産企業開發建設普通商品住房，積極支援有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

　　多名銀行人士也表示，發佈《通知》以來，並未接到更多關於開發貸的新政。另外，並不存在所謂10%的紅線，銀行開發貸的餘額佔比遠低於10%。交通銀行首席經濟學家連平表示：“其實各家銀行開發貸規模佔比都不一樣，交行6%都不到，高一點的在8%左右。”

　　不過，就算央行制定的“開發貸限制令”有所鬆動，但商業銀行在執行過程中採取了惜貸差別化政策。商業銀行目前是支援一線城市和保障房開發貸，其他城市和領域要採取風險評估方式。

　　據記者從浙江湖州了解到的情況，由於庫存大，風險高，二三四線城市的房産商要想獲得貸款仍然比較難。台州銀行某網點信貸部工作人員説：“並未收到關於‘開發貸限制令’的消息，而且就算消息屬實並且有充足的貸款額度，很多銀行也未必會發放開發貸。”

　　“此前因為資金鏈斷裂等原因，開發商有的跳樓，有的破産，有的跑路，導致銀行壞賬率提升。而且今年個人金融條線貸款不良率也有所上升，所以出現了銀行‘有錢不敢貸’的情況。”上述工作人員説。

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　　交行發佈中國財富景氣指數：

　　預期不動産投資意願回升

　　近日，交通銀行發佈《不動産市場趨勢與財富配置——交銀中國財富景氣指數》。報告顯示，不動産投資意願仍處於不景氣區間，繼續下滑但降幅已經有所收窄。

　　國家統計局公佈數據顯示，8月全國70個大中城市住宅均價已連續4個月環比下跌，跌幅繼續擴大至1.15%，表明樓市仍處於調整週期，房價繼續下行趨勢。

　　這在交銀調查小康家庭不動産投資意願當中也有所體現。交銀不動産投資意願指數報95點，繼續處於不景氣區間。其中，小康家庭對當前的不動産投資指數已是連續第12個月下滑，但對未來入市意願卻錄得今年以來首次回升。

　　交銀分析指出，從持有不同房産套數家庭來看，預期不動産投資意願的回升主要是受到了剛需家庭未來入市意願增強的影響。具體來看，本期無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意願比上期上漲了20個百分點，是拉動預期不動産投資意願小幅回升的主要原因。

　　過往，有換房需求的改善型剛需受到“認房又認貸”和二套房首付60%以上等規定的掣肘。目前二套房的認定放寬在此輪政策調整中已有所涉及，一旦啟動將有助於促進改善需求入市。