家住上海浦東新區的李先生，因為孩子明年上小學，想要再買一套學區房，現在自住的一套房子是6年前買的，銀行房貸已經還清。對於新買的學區房，到銀行申請貸款時是按二套房還是首套房來執行？正當李先生感到困惑的時候，利好消息傳來。

　　“十一”長假前，央行、銀監會聯合發佈了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱《通知》），明確表示對擁有一套住房並已結清相應貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執行。同時，房貸新政強調，家庭首套房的最低首付比例為30％，利率下限為基準利率的0.7倍。

　　相比較限購放鬆而言，限貸的放鬆一直被認為是促進房地産市場回暖的有效因素。從目前來看，央行及銀監會放鬆限貸，對扭轉市場預期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來説，真正能夠實現低利率恐怕並不容易。

　　利率七折難實現

　　10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開新政執行的通氣會。上海房貸新政關於首套房的認定有附加條件，較之前市場預期更為嚴格：新增的一套必須是上海普通住宅（總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環以外160萬元）。各銀行都傾向於執行基準利率，至多九五折，並將公佈細則。

　　根據人民銀行和銀監會調整後的房貸政策，目前多家銀行已經出臺了具體措施，並已經按照新的房貸政策開始執行。

　　近日，《國際金融報》記者走訪了建設銀行和工商銀行在上海的網點。建設銀行工作人員告訴記者，他們將執行人民銀行出臺的《通知》，但貸款利率會根據客戶資質、貸款金額等多維度考慮，並預計具體細則將於近期出臺。

　　據悉，建設銀行是五大行中首家明確新政的銀行。

　　工商銀行方面，對於貸款購買首套自住房的家庭，最低首付款比例為30%。但工作人員坦言：“貸款利率達到基準利率七折優惠的可能性並不大。”

　　在杭州，《國際金融報》記者調查發現，部分銀行房貸具體細則已經出臺。其中，農業銀行和工商銀行的相關規定都包括：名下二套或以上住宅、無貸，現可認定為首套，首付只需三成，執行基準利率。

　　在浙江湖州工商銀行某網點，記者詢問該通知執行情況時，信貸部負責人告訴記者，他們並未接到上級實施細則的通知。

　　隨後，記者從浙商銀行了解到，該行已經公佈最新個人住房貸款信貸政策。對於已結清購房貸款，再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，執行首套房貸款政策；名下房貸餘額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低於50%。

　　雖然在對首套房貸認定標準上有所“鬆綁”已成事實，但銀行是否會進一步下調貸款利率是市場關心的重點。

　　實際上，基準利率七折優惠並非新提法，多年前商業銀行在執行首套房貸時，就會給予符合一定條件的客戶基準利率七折的優惠。

　　按《通知》規定，如果明確商業性個人住房貸款的利率下限是貸款基準利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準利率6.55％計算，七折利率即為4.585％。

　　杭州農業銀行某支行信貸經理告訴記者，鋻於現在商業銀行存貸比考核尚未放鬆、資金成本仍處於高位，同時市場對房地産行業預期下行加劇，出於盈利考慮，即使有所謂的“七折利率優惠”，銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件，以至於能符合要求者寥寥無幾。

　　上海財經大學國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報》記者採訪時表示，“近幾年房地産市場調控從緊，加上利率市場化使商業銀行資金成本上升，銀行出於成本收益考慮，落實新政中所提到的七折利率優惠不太可能。”

　　“現在銀行利率水準已經處在低位，銀行利差小，如果執行七折優惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進一步指出，“此次央行政策更偏向於指導性意見，釋放寬鬆信號以提高市場預期。”

　　除了收益率低，投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

　　奚君羊對記者説，“房地産的貸款週期比較長，一般為10到30年。並且，個人住房商業貸款基準利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對比現在的信託或者其他金融理財産品，銀行的收益會減少更多。”

　　復旦大學經濟學院副院長孫立堅也提出，大部分首套房貸客戶獲得的貸款價格更可能為基準利率。雖然當前地産融資政策放鬆有助於改善房地産企業業績不佳的窘境，但在之前1.1倍基準利率水準下，銀行發放房貸的意願都不強，政策放鬆後房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意願能否出現明顯上升還難以確定。

　　他認為，此次重提“利率七折優惠”並不是強制要求的文件，而可視為是從房貸政策放鬆以促進樓市穩定的導向性信號，以求實現房地産“軟著陸”。

　　“未來房貸利率有優惠空間，但不會太大。”交通銀行首席經濟學家連平進一步分析，“應該期待這個利率會在現在的水準上有所下降，但九折到九五折這個區間可能性比較大一些。”

　　緣何放鬆房貸

　　2010年4月，國務院下發了如今被稱為“國十條”的房地産調控文件。自此，房地産市場正式進入新一輪調控狀態。

　　2011年初，為貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，上海下達了相關實施意見的通知，採取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，遏制投資投機性購房。

　　通知規定，居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

　　但自今年9月起，隨著各項宏觀經濟數據的陸續公佈，市場預期經濟走勢不容樂觀。

　　近日，國際貨幣基金組織將中國2014年GDP增長預估從7.6%下調至7.4%

　　奚君羊指出，目前，中國宏觀經濟存在下行壓力，房貸新政的出臺旨在防止房價下跌過多而引發局部區域經濟危機。

　　“與此同時，對銀行而言，房地産及建材、鋼材等相關産業的貸款量極為可觀。”他指出，“今年以來，房地産市場出現量價齊跌的情況，一旦房地産資金鏈斷裂情況發生並且擴散，銀行自身穩定性也會受到很大影響。”

　　奚君羊總結説，該政策有助於保持宏觀經濟增長相對穩定，促進經濟結構調整、産業升級，穩住貨幣政策和增加銀行資金流動性等多重效果。

　　孫立堅強調，當前政策取向是修正此前過緊政策，緩解經濟下行風險，不宜理解為全面寬鬆，未來定向穩增長仍是主基調。

　　他認為，國際金融危機教訓説明金融模式大大加大了風險管理，一旦失控就會釀成不可預知的後果，任何經營模式都必須和風險管控能力相適應。央行此次房貸新政，正是嘗試在不影響經濟發展的大前提下，以扶持消費引導房地産市場健康發展。

　　孫立堅分析稱：“面對當前樓市調整期，央行通過政策指導在不放大銀行杠桿的情況下，培育消費者對房地産的需求。”

　　“促進房地産的復蘇要符合風險的因素，而不能因為追求成果而盲目刺激。因為通過放大杠桿率來達到規模，會形成泡沫，這樣培育出來的市場是不健康的。”孫立堅進一步解釋。

　　事實上，此前各地方政府已經陸續鬆綁限購政策，迄今為止，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和三亞仍執行限購，但對市場的刺激作用並不太明顯。

　　而且，與銀行的“曖昧”態度不同，多個地方政府早已“摩拳擦掌”，正式發佈了涉及鬆綁限貸政策的相關通知或公告。

　　早在今年8月1日，福建開始執行的《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》中便明確提出，購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。且金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

　　那麼此次央行釋放信號，放開限貸能否挽救疲弱的房地産市場？

　　孫立堅認為，本質上，放鬆限貸比放鬆限購“刺激更大”。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進行支援，能直接全款買房的畢竟是少數。央行放鬆房貸政策是朝著“扶持市場需求”走出的正確一步。

　　但是，奚君羊提出，房貸利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。在銀行資金成本仍偏高的情況下，願意主動執行房貸基準利率0.7倍的銀行會很少。

　　雖然第三季度以來，不少銀行由於信貸需求減弱，主動增加房貸投放並加快房貸審批，但從數據來看，居民按揭貸款在同比和環比上的改善並不明顯。

　　孫立堅強調，此次鬆綁房貸，相對於對房地産市場産生的實質提振作用，釋放出更多改善性和投資性住房需求信號，改變對房地産市場進一步下行的預期，起到“激勵市場”的作用更重要。

　　“根據各地樓市供需情況和購房者對未來房價的預期不同，鬆綁限貸的刺激效果也會有所差別。但總體來看，刺激效果十分有限。”孫立堅説。

　　他分析認為，原因在於本輪房地産調整的根本因素是基本面走勢和人口結構變化，更多表現為市場自身的調整，而不是由此前的限購引起的。