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融創入主佳兆業存變數:房源被鎖等難題無法回避

  • 發佈時間:2015-02-10 07:36:46  來源:中國經濟週刊  作者:劉德炳  責任編輯:張少雷

孫宏斌

孫宏斌

  在經歷了創始人滯港未歸待售房源被鎖定、債務償付危機之後,備受關注的佳兆業(1638.HK)危機終於迎來了新的變數。

  2月5日,香港交易所披露,融創中國(1918.HK)于1月30日以平均價1.8港元/股,購入佳兆業集團逾25.29億股,獲得佳兆業49.25%股權。

  早前融創還收購了佳兆業在上海的4個項目公司。

  截至發稿,故事向著融創全面收購佳兆業的高潮推進。然而此前,融創曾與綠城中國達成了收購協議,但卻最終作廢,故此次融創對佳兆業的並購能否最終完成,外界多了一份觀望和質疑。

  孫宏斌“兩步走”入主佳兆業

  在並購消息公佈前,就有消息透露,融創董事長孫宏斌稱已經與佳兆業方面達成協定,將接手郭英成家族所持有的佳兆業所有股份。

  香港交易所披露的資料顯示,融創是于1月30日在場外按平均每股1.8港元購入逾25.29億股佳兆業股份,股份購買價較佳兆業停牌前的最後報價每股1.59港元溢價13.2%。若以平均價計算,交易金額高達45.52億港元。

  融創收購的股份數目與佳兆業大股東兼創辦人郭英成家族于2014年12月2日最後一次披露的持股數相同。這意味著,融創購入了郭英成家族手中全部的佳兆業股份。

  而在全盤接手佳兆業之前,融創先於2月1日宣佈收購佳兆業在上海的4家項目公司的股權及股東貸款,總價為23.75億元。

  融創在公告中表示,完成此次收購後,將進一步擴大在上海區域的市場份額,鞏固融創在上海區域房地産市場的領先地位。

  而對於交易的另一方佳兆業而言,這似乎並不是一筆划算的買賣。佳兆業公告顯示,本次出售所得款項為23.75億元,而佳兆業將因該等出售事項虧損約 4390萬元。儘管如此,佳兆業表示,鋻於公司出現的債務危機及財政困難,將動用出售項目所得款項凈額用作一般運營資金。

  以本次融創收購的佳兆業下屬的上海青灣兆業房地産開發公司為例,該項目的總收購價為11.67億元,其中100%股權收購的代價僅1元,其餘是該公司需要償還的貸款。而此前的2014年12月31日,佳兆業擬向萬科出售上海青灣兆業100% 股權及約11.88億元股東貸款時,總價為12億元,其中100%股權的代價為1170萬元。

  隨後萬科宣佈終止交易。如今僅僅一個月的時間,上海青灣兆業的股權價值就由1170萬元縮水到1元。

  珠三角區域仍是佳兆業的核心資産

  佳兆業成立於1999年,總部位於深圳,2009年在港交所上市,深圳乃至珠江三角洲區域是其大本營。

  佳兆業2014年半年報指出,集團深圳舊城改造項目的表現尤為出色。2014年7月,已獲政府批准為深圳福田東山市區舊城改造項目的發展商,該項目目前的建築面積約為12萬平方米。憑藉深圳市區舊城改造項目的項目優勢,以及坐擁珠三角內超過1000萬平方米的土地儲備,佳兆業已做好準備把握新機遇帶來的住房需求。

  記者整理佳兆業2014年半年報發現,佳兆業在深圳的土地儲備的建築面積就高達202萬平方米,這一土地儲備與萬科在深圳的儲備量幾乎相當。不過,從土地結構來看,由於以舊城改造項目為主,佳兆業的項目主要位於城區,地段整體優於萬科的土地儲備。

  而從房價和土地市場的表現來看,北上廣深等一線城市的樓市資源自去年以來也深受投資者追捧。

  據國家統計局1月18日公佈,2014年12月,深圳新建住宅價格環比上漲1.2%,這也是70個大中城市新建住宅價格唯一齣現上漲的。在土地市場,2014年,深圳市推出多宗前海地塊,連續創下多個地王,深圳土地收益高達400多億元,是近5年來的最高峰

  此外,根據深圳房地産資訊網統計,2014年上半年,在深圳一手住宅市場,佳兆業的銷售額雄踞榜首。

  上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示,深圳乃至整個珠三角的地産項目是佳兆業集團最核心的資産。

  據佳兆業財務報表,華南地區一直是其核心佈局,2014年中期業績報告顯示,在2014年1—6月實現的111.6億元合同銷售金額中,來自珠三角的銷售額達到63億元,公司在全國擁有的94個項目中,珠三角區域有41個。

  此前融創一直堅持在京、津、滬、渝、杭五大區域佈局,接盤佳兆業將使其市場拓展到華南。

  不過,截至2月4日,記者登錄深圳市國土規劃局官方網站,發現佳兆業的房源仍然處於被鎖狀態。在外界看來,作為佳兆業的接盤者,融創還需要解決這一難題。

  並購前途仍存變數

  具有戲劇性的是,1月28日下午,新浪微網志實名認證為融創中國董事長的孫宏斌發佈過一條微網志,這條微網志顯示,在第三方機構關於“你認為誰最有可能接手佳兆業”的調查中,孫宏斌投票給了融創。這條微網志在社交媒體圈引起軒然大波。不過隨後孫宏斌立即刪掉了這條微網志。

  記者就此次收購交易撥通了孫宏斌的電話提出對其進行採訪,但當記者説明採訪主題後,其挂斷了電話。

  這不是融創第一次大手筆收購一家上市房地産公司。

  2014年5月22日,綠城和融創發佈公告,融創以62.98億港元的價格收購綠城24.313%的股權。收購完成後,融創與九龍倉並列成為綠城最大股東,綠城創始人、董事會主席宋衛平的股份由21.871%降至10.473%,和一致行動人壽柏年共佔股18.559%,由第一大股東變為第三大股東。

  但2014年11月底,風雲突變。最終宋衛平在最後關頭反悔並阻止了融創的收購。

  此次收購佳兆業,前途也並非一帆風順。有媒體報道,孫宏斌稱,融創此次全面收購前提條件是對佳兆業進行債務重組,但如果各方債權人不同意,那這個交易只有50%的可能性完成。

  另一方面,佳兆業近期人事動蕩不斷。在公司創始人郭英成自2014年12月31日起辭任公司董事會主席後,多名公司高管相繼辭任。2月2日早間,佳兆業再發公告,作為佳兆業行銷的核心人物金志剛因有意投放更多時間發展個人事業,辭任行政總裁職務。

  除此之外,這一次收購中,融創將如何應對房源被鎖、債務償付危機等棘手難題,對孫宏斌來説,更是無法回避,且須儘快處理的頭等大事。

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