首富王健林的一個決定，正攪得內地物業圈天翻地覆。
在萬達“去地産化”戰略轉型之下，王健林選擇將非核心的萬達物業管理業務剝離出去。這個或涉及高達4000萬平方米管理面積，年收入10億元的物業大繡球拋出去，便引來了萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容來打擂對決。
這是一筆“前無古人，後無來者”的物業大生意。誰吃下萬達物業，都是一次具有里程碑意義的超級合作。
萬達標的的物業管理面積和年收入，分別達4000萬平方米和10個億。按照目前大型物業公司的盈利能力9%計算，萬達物業凈利在9000萬元左右，而按照動態市盈率28-30倍估算，萬達物業估值在20-30億元之間。
誰笑到最後？
多個信源向時代週報記者證實，花樣年已經搞定王健林。雙方已經簽訂意向收購協議，正在敲定最終細節。截至目前，具體收購對價、標的資産狀況等，還未有明確説法。
萬達物業方面還未就這筆交易對外確認或置評，花樣年方面則回復時代週報記者稱，根據上市公司披露規定，目前還不能提供進一步的資訊。
在交易塵埃落定之後，與萬達會有怎麼樣的磨合期，如果消化不良出現排斥怎麼辦，這些都對花樣年的管理能力提出高訴求。同樣，並購萬達物業之後，花樣年如何實現資本化，其盈利如何持續，仍然是它所必須面對的問題。
王首富“叫賣”萬達物管
漫漫30年房地産開發長河，見證了“50後”王健林的奮鬥史。歷經三次轉型，萬達從偏居一隅的小房企轉身為國內商業地産泰斗，掌舵者王健林也帶著他的萬達財富故事走向全球。
王健林在産業鏈上的野心，無法掩藏。他想向全球輸出“王式”價值觀—在他退休前，要把萬達帶進世界十強企業。路徑是嶄新的，金融與文化是王健林圈下的兩個重點。
他開始撕去萬達身上的“地産”標簽，這場“自我革命”兩年前就已在萬達內部發酵。2015年初，萬達正式啟動第四次轉型，王健林要求萬達不再把地産作為主導産業和收入、利潤增長的主要來源。
王健林為萬達開出的新藥方是“輕資産”和“多元化”，今年年初，西雙版納會場洋洋灑灑萬字報告已詳細傳遞出這層信號。關鍵步驟之一，萬達先將優勢兵力轉移到新型服務産業，這才有了文章一開始“比武招親”的故事。
據時代週報記者了解，物業管理並非萬達這輪轉型的核心方向，萬達內部對剝離此項業務也早有討論，他們力求輕裝上陣，集中精力向文化、影視、金融等領域快速轉型。
此刻，王健林怎麼想，似乎更關鍵。今年是萬達轉型關鍵年，他設定了轉型指標—服務業收入、凈利佔比過半。
“一個世紀以來，全球的大型房企沒有一家轉型成功，萬達可能就要改寫世界經濟歷史，要成為全球第一個大型房企成功轉型的樣板，”王健林説，萬達轉型絕不是口頭説説，做做樣子，而是説到做到。
如此一來，這筆買賣，勢在必行。
可查資料顯示，成立於1994年的萬達物業擁有國家一級物業管理資質，旗下分、子公司50余家，業務遍及全國60個大中城市，承接物業管理項目超過130個，管理業態涵蓋高中檔住宅小區、大型文旅社區、高端寫字樓、高級SOHO公寓、別墅、商鋪、室外步行街等，管理面積超6000萬平方米。
市場吹風，稱萬達此次打包的物業管理資産，是除城市綜合體和大型文旅項目之外的其他所有業態，保守估計，這筆交易涉及的物業管理面積也會超過4000萬平方米，物業年收入將超過10億元，堪稱史上之最。
無論誰吃下萬達物業，都是一筆里程碑式的收購樣本。這也就不難理解，萬達物業這顆繡球之外的擂臺上，站著的是萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容。
四方打擂
這是一場綜合實力的PK對決。
萬科物業有過硬的品牌優勢，是目前營收最大的物業公司，其去年營收達29.7億元。2015年8月，萬科宣佈擬拆分物業上市，並順勢啟動萬科物業市場化擴張，要做國內第一個百億級別的物業公司。
綠城物業同樣以高品質服務的美譽度著稱，去年底，綠城物業在港交所發佈上市招股書，將自己的物業“新故事”包裝上園區O2O概念。
花樣年則擁有多元化的子品牌佈局，在全國拓展和管理的物業面積總量已達到約3.3億平方米。花樣年是國內最擅長資本化運作的物業管理方，其旗下物業品牌“彩生活”和“美易家”先後掛牌港股和新三板，分別定位服務普通住宅和寫字樓、高端公寓。另一物業品牌開元國際則立足於高端住宅。
中民物業屬於後起之秀，業界知名度低於競爭對手。公開資料顯示，中民物業為中國 民生投資 股份有限公司下屬八大板塊之一。按照中民物業董事長王暉的意思，其將主要通過投資收購的方式獲取物業資源。
歷經數月，多輪報價和方案調整之後，花樣年在四方對決中勝出。時代週報記者從消息人士處了解到，在“廝殺”過程中，中民物業早已出局，而在一年多“萬萬”合作磨合與嘗試之後，萬科、萬達仍沒有在戰略合作之餘跨越更深的一步。
綠城和花樣年是最有希望的兩家，各有考量：
綠城物業品質在業界有公論，正規且專業，萬達也希望有這麼個單位來接盤，但綠城物業缺乏寫字樓等商用物業的管理經驗。而花樣年的出價，領先其他人很多身位，它主打美易家和開元國際這兩張牌去對接萬達物業，其中開元國際與萬達此前有過多個項目的物業管理合作基礎。
最終，花樣年雀屏中選。據時代週報記者了解，目前，雙方(萬達和花樣年)已經敲定了基本交易框架，正就合同條款的細節進行磋商。
據了解，這筆交易屬於股權交易的概念，收購完成後，萬達物業項目的運營還是以原萬達團隊的運營管理團隊為主，不過在管理體系、標準上會有所變化。截至目前，雙方具體收購對價、置換條件、合作細節、管理思路等，還等待挖掘或資訊披露。
跨界盈利是關鍵
硬幣有兩面。
這筆交易是否會有變故？花樣年會如何把這宗聯姻故事講下去？一切還需要讓時間來説話。
但不可否認的是，傳統的物業管理利潤微薄，盈利前景不佳之下，借助大數據技術，以“社區O2O”的形式來實現物業增值的風口已開。
此前彩生活上市時捕捉的關鍵詞就是“社區O2O”，其市值迅速反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地産商意欲效倣的典型樣本。
兩年來，已有多家龍頭房企宣佈要將旗下物業公司分拆上市，如萬科、保利、碧桂園等都把掘金物業服務的戰略提上日程。
這些大牌房企也已紛紛推出社區O2O平臺，比如萬科推出“睿服務”，並配套了APP“住這兒”；綠城亦推出了“幸福綠城”APP，制定了“綠粉+”計劃；甚至萬達物業社區APP“萬達生活”也已全線運作。
這裡是“尚待開墾的藍海市場”， 光大證券 此前曾預測，物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元。按照 方正證券 網際網路高級分析師張常新的分析，社區O2O閉環一旦形成，可不斷添加産品和服務來滿足住戶的各類需求，理論上行業沒有天花板，有可能發展成一個萬億級別的行業。
社區O2O的原理，是想把網際網路的交易入口和流量攔截在家門口，它以懶人經濟為切入口，大多致力於家門口最後一公里服務，並且希望將更多的生活需求都整合進平臺，有很大的想像空間。
不過，這場家門口的戰爭並不好打，盈利模式還待厘清。按照券商界的分析，眼下，資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態度已趨於謹慎。他們最關心的問題在於商業模式，包括盈利模式、財務報表、發展前景等實際問題。但在現實中，大部分物管企業並未形成可持續的盈利模式。
歸根到底，社區O2O還是一個提升物業服務品質的工具，它的優勢是能明顯優化物業服務鏈，而想在價值鏈上挖潛，現在看依然非常難。
龍湖董事長吳亞軍就對熱門的物業生意表達了冷靜態度。
在剛結束不久的2016年龍湖地産股東會上，被問及龍湖是否也會對物業進行分拆上市擴張的計劃時，龍湖董事長吳亞軍就直言：“按照物業公司目前的模式，人工成本佔到了75%，並且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多項目七八年物業費都漲不了一成。”
她因此判斷，物業並非一門好生意，龍湖不會做物業分拆上市。
眼下，花樣年拿下萬達物業只差一紙公告。待到公告日，花樣年潘軍會如何辯駁外界的質疑？且等著看。
(責任編輯：張少雷)
