就在數月前大熱的房企拆分物業上市話題即將降溫之際，12月22日晚間，綠城在港交所挂出了分拆物業上市的招股書。一石激起千層浪，眾多龍頭房企拆分物業上市，開發商打造萬億平臺的野心已無需掩飾。然而，紛紛搶灘登陸的房企未來打造的物業平臺如何在激烈的競爭中勝出，拼的是模式、規模、服務還是概念，似乎仍具懸念。

　　市場渴望物業新模式

　　綠城招股書中透露，綠城物業上市的主體為綠城服務集團有限公司，聯席保薦人為美林遠東有限公司及中銀國際亞洲有限公司。但其中並未對外正式公佈此次上市發行的具體股份數、招股價及募資金額。招股書中稱，公司籌資將分別用於開發及推廣“智慧園區”及園區O2O平臺，收購物業管理項目組合具吸引力的物業服務公司，運營資金及一般企業用途。

　　相關資料顯示，綠城服務集團業務主要由三大板塊構成，分別為物業管理服務、顧問諮詢服務及園區增值服務。其中，物業管理服務即提供傳統物業管理服務，如保安、保潔、綠化、物業維修及保養服務等。

　　據統計，截至2015年9月30日，綠城的物業管理服務收入為14.23億元，佔總收入的72%，依舊是公司物業服務收入的主要來源。

　　但在綠城的招股書中，最受關注的就是其提出的“園區增值服務”板塊。據綠城描述，內容包括園區服務及園區O2O平臺、家居生活服務及園區空間服務。該項業務去年實現收入僅為1.4億元。

　　“雖然業績一般，但作為新概念，‘園區增值服務’更可能成為打動投資者的敲門磚”，一位市場觀察人士分析，當前市場上打著物業服務上市的公司為數眾多。要想在激烈的競爭中引起市場關注，即使是以物業品質著稱的綠城也必須尋找抓人眼球的新題材，博得資本市場的青睞。

　　“事實上，物業費在短期內仍是主要收入來源。在附加服務難以短期實現收益時，多元的增值服務將有助於企業收取較高物業費時，提升客戶的接受程度”，上述人士表示，綠城提出新模式一方面希望能發揮三大板塊協同作用；另一方面，“園區增值服務”或許還能提供更多客戶群，再通過一站式平臺為在管園區的業主和住戶提供多元服務和産品。

　　規模短期內仍是關鍵

　　新賣點固然重要，但規模化現階段似乎更被看重。截至目前已經上市和計劃上市的房企大都仍以社區O2O作為賣點，增值服務暫時還無法被看做利潤的重要來源。最先上市的彩生活增值服務收入佔公司總收入的15%，中海物業增值服務業務則佔比較低，僅為4.7%。如何千方百計擴大物業板塊市場份額，迅速將平臺做大，則更為當前以上市為目的的眾多企業所更多考慮的。一位業內人士表示，快速擴大經營面積，增加管理規模，衝到行業領先位置，有利於市場對公司籌備上市的物業平臺估值。

　　資料顯示，除了已經上市的12家物業公司外，今年以來，萬科、保利、中海、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示將分拆旗下物業平臺並獨立上市。

　　萬科總裁鬱亮就曾表示，本來希望把萬科物業上市事宜放後面一點兒，但發現形勢不等人。

　　由此，萬科正在採取繞道超車的方式。截至目前，萬科在短期內已與金隅、金泰、佰嘉、首創等知名企業在物業領域展開深度合作。除了輸出萬科物業服務系統“睿服務”外，還投入資金成立合資公司，為物業後續擴張埋下伏筆。

　　截至2014年底，萬科物管面積覆蓋61個大中城市、服務項目457個、管理面積1.03億平方米；行業領先者彩生活平臺所服務的面積已達2.05億平方米規模。

　　恒大目前已經在全國170多個城市擁有400多個社區，物業管理面積達到了5000萬平方米，業主數量近400萬人，作為銷售面積連年排名榜首的公司，也具備相當大的潛力。截至2015年9月30日，綠城服務也已覆蓋全國73個城市，在管合同建築面積達到7400萬平方米。

　　業內預測，隨著萬科逐漸接管眾多合作公司物業面積，其後發優勢將逐漸顯現。而綠城與其他大型開發商相比，在服務面積上和業主人數上，未來不會有優勢。但鋻於其服務社區多為中高端樓盤，物業費水準也相對較高，在未來盈利能力上也有一定特色。

　　盈利點關鍵在創新

　　“無論是社區O2O還是園區O2O，服務的最終落地仍是關鍵所在”，易居智庫研究總監嚴躍進分析，精準把握物業服務的盈利點將成為行業的核心課題。

　　如何實現盈利模式的創新，將決定房企物業萬億平臺能否搭建成功。其中，以先進的網際網路技術和龐大的用戶數據庫基礎已成為市場的共識。

　　無論是萬科升級的社區服務商2.0版本“V-LINK”、陽光100打造的社區商業模式“街區綜合體”、花樣年的商業社區O2O模式，還是恒大聯合騰訊成為馬斯葛的大股東，打造網際網路社區服務商模式，這些社區商業探索已經推進了物業服務的升級。

　　相關人士分析，目前已上市或計劃上市的房企物業公司均把社區O2O當做核心賣點之時，綠城則將自己的物業板塊包裝成“園區O2O”，意在明確區分與其他企業的特點，但預計前期其核心業務實質仍以“社區O2O”為主。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從物業管理行業現狀來看，單純依靠物業管理是很難實現盈利的。房企物業上市必須把握好C端消費者需求入口，完成創新增值服務。

　　開發商應關注生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等社區增值服務領域；同時，可在提供小額貸款方面在金融服務方面做出嘗試；資産收入方面，可幫助業主提供房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區養老等運營性物業的租金收益和資産增值服務。

　　業內人士指出，一旦企業物業萬億平臺搭建完成，將成為一個既能獨立盈利又能促進其他板塊盈利的可持續發展平臺。北京商報記者 董家聲