首套房利率下半年將穩中微降 城市間利率分化明顯

　　近日，融360金融搜索平臺發佈的最新報告顯示，6月重點監測的35個城市首套房平均利率為4.48%，繼續創歷史新低。環比上月4.49%，下降0.01%；同比去年6月的5.43%大幅下降0.95個百分點。二套房方面，二套房平均利率為5.39%，與上月持平，同比降低0.82個百分點。

　　業內人士表示，當前樓市處於短週期微幅調整、高位盤整的階段，中週期內市場整體交投景氣的局面並未改變。但當前首套房的優惠利率佔比已創歷史新高，雖然未來仍有擴大優惠利率的空間，但空間較小，首套房利率將維持穩中微降的態勢。二套房方面若無新刺激政策出臺，則將繼續維持上浮10%利率。

　　首套房貸利率優惠幅度繼續擴大

　　融360監測數據顯示，6月全國房貸優惠利率佔比連續數月增長，環比上漲1.54%，佔比高達85.31%。而2015年同期，全國優惠利率佔比僅為49.14%。具體來看，在全國35個城市531家銀行中，6月有10家銀行首套房利率折扣上升，佔比1.88%；折扣利率下降的有32家銀行，佔比6.03%；與上月持平的有486家銀行，佔比91.53%，同時，有8家銀行停貸。

　　融360金融搜索平臺分析師尹江寧表示，利率的確在持續降低。6月全國531家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有153家，比上月增加1家，佔比28.81%，利率最低的為位處天津的天津銀行，執行8折優惠利率，其中122家銀行提供8.5折優惠利率，3家銀行提供8.3折優惠利率，7家銀行提供8.2折優惠利率，1家銀行提供8.1折優惠利率。此外，211家銀行提供9折優惠利率。

　　具體來看，全國首套房平均利率最低的城市為天津、北京、佛山、珠海、成都、廣州、青島、寧波、無錫和重慶。其中，首套房平均利率天津最低為4.14%，北京4.17%，佛山4.17%，珠海4.18%，成都4.20%，廣州4.21%，青島4.25%，寧波4.30%，無錫4.31%，重慶4.36%。

　　二套房方面，融360監測數據顯示，監測的531家銀行中，除8家停貸銀行外，共有516家銀行執行基準利率上浮10%，比5月增加5家，是當前二套房貸款的絕對主流利率。執行基準利率的銀行有2家，較5月持平，為二套房最低利率，其中大連、長春各1家；執行基準利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有2家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

　　其中，二套房利率出現鬆動的銀行有3家，分別是長春的中國銀行從5月的上浮基準利率的10%下降至6月的基準利率，烏魯木齊的工商銀行和郵儲銀行從5月的上浮基準利率的20%下降至6月的上浮基準利率的10%。

　　利率下降的同時，首付比例也在下降。數據顯示，截至6月20日，共有306家銀行將首套房首付比例調至20%，較5月增加13家，佔比達57.63%；首付比例為25%的有89家銀行，首付30%的有128家銀行。二套房方面，明確執行二套房首付40%及以下的銀行共有391家，較5月增加5家，佔比73.63%，其中，執行二套房首付30%的銀行有273家，比5月增加20家，佔比達51.41%。執行45%、50%、60%(含65%)及70%的銀行數分別為19家、56家、12家和46家。

　　城市分化明顯

　　值得一提的是，城市間分化依然存在。例如6月一線城市首套房平均利率為4.3%，其中北京為4.17%，廣州為4.21%，上海、深圳利率為4.41%。而二線城市首套房平均利率為4.38%，其中，天津最低4.14%，成都4.2%，而長沙利率則為4.54%，武漢也達到4.67%。

　　城市優惠佔比方面，數據顯示，一線城市首套房貸優惠佔比北京、上海優惠率高達100%，廣州方面95.65%，深圳則為92.31%。二套房方面，杭州、南京等5個城市優惠率達100%，但重慶、青島為93.75%，長沙優惠佔比更是僅為86.67%。

　　對此，尹江寧表示，從一二線城市的全國首套房平均利率對比來看，一線城市的優惠力度依然具有優勢。二線城市中，杭州、南京、武漢、成都和天津的優惠幅度較大。三線城市的平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。可見，城市分化現象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，各銀行針對房貸客戶推出的各種優惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出於風險控制的考慮，利率則相對較高。

　　事實上，出現分化的主要原因，和現階段市場熱度分化有較大關聯。CRIC研究中心研究員楊科偉表示，5月商品房銷售金額增速明顯高於銷售面積增速，預示著當前房地産市場熱度主要集中在熱門一二線城市，三四線城市囿于市場需求有限，在前期集中釋放之後，後續置業需求難以為繼，成交量難以再上一個新的臺階。

　　利率持續下調難度大

　　尹江寧預計，樓市短週期見頂，未來樓市銷售有望維持高位平穩增長態勢。當前樓市處於短週期微幅調整、高位盤整的階段，中週期內市場整體交投景氣的局面並未改變。今年以來，二線城市及三大都市圈樓市體量已佔全國樓市60%至70%的份額。政策整體偏寬鬆，特別利率創新低、“補庫存”在路上，加上國家希望壯大都市圈以穩定投資，這部分樓市將繼續處於平穩增長階段。由此，未來不僅樓市整體銷售有望維持高位平穩增長態勢，且“補庫存”將繼續保持土地市場的熱度，這將對新開工、開發投資形成穩定支撐。

　　因此，對於下半年的房貸利率將呈何走勢，尹江寧認為，在國家政策的影響下，未來首套房首付比例20%的銀行數將會持續增多。二套房方面，首付主流30%的城市將會繼續增多。但是，當前首套房貸優惠利率佔比創歷史新高，雖然未來仍有擴大優惠利率的空間，但空間較小，首套房利率將維持穩中微降的態勢。