近日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合下發通知，2月22日起，對現行房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策進行調整。這距離央行宣佈下調個人住房貸款首付比例僅半月有餘。

　　業內人士認為，針對非一線城市契稅和營業稅的減免，將有利於降低購房成本，增加購房需求，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在中央部委此番接力地方推出新政後，房地産市場有望在一季度迎來一輪政策寬鬆。

　　扶持 降低交易環節稅費

　　《通知》指出，契稅方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　對於第二套房的認定，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　在營業稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　值得注意的是，北上廣深四個一線城市暫不實施通知規定的第二套改善性住房契稅優惠政策和營業稅優惠政策，個人住房轉讓營業稅政策仍按現行規定執行。

　　中國社科院財經戰略研究院研究員張斌在接受採訪時表示，此次的契稅、營業稅調整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區別，並增加了家庭第二套改善性住房優惠。

　　張斌認為，未來從大的方向看，房地産稅收主要是降低開發和交易環節稅收，適當增加保有環節稅收，從而改變負擔的結構。“交易環節的稅費是一次性的，買賣的時候可以計算。從交易環節轉到保有環節會鼓勵交易，交易量會有所增加，有利於老百姓改善居住品質。”

　　民生宏觀分析師朱振鑫表示，結構性地降低交易環節稅費、增加保有環節稅費是房地産政策調整的大方向。此次房地産稅收政策的調整有利於支援合理購房需求，加快去庫存，下一步還有望繼續推出房地産去庫存政策，個人所得稅等交易環節稅費有望進一步調降。

　　“這次調整是房地産去庫存和穩定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進二手房市場活躍。”中原地産市場總監張大偉表示，降低稅費、調整信貸、住房公積金調整等政策輪番上陣，體現了持續性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續增長和去庫存有積極影響。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則分析認為，針對非一線城市的契稅和營業稅的減免，將有利於降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。

　　困境 房地産庫存高壓難緩

　　的確，我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著，在去庫存措施實施一年後，我國房地産庫存卻不降反升。

　　對此，國研中心副主任王一鳴日前表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地産庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發面積，庫存消化需6年零5個月。商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

　　全聯房地産商會執行會長任志強也表示，當前房地産市場的庫存情況比2008年還要嚴重。“2008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖，那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以説比2008年還差，是因為現在有大量庫存。”

　　據任志強測算，竣工而沒有銷售的房子裏包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。“當前最大的問題在於，有相當一部分庫存是無法消化的。以全國房地産一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。”

　　穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當於約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地産買家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

　　“我們的需求是有限的。”中國工程院院士、清華大學教授江憶在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，2015中國居民金融能力報告調查數據顯示，中國家庭房産擁有率達到83.43%，擁有兩套以上房産的家庭佔到40.07%；其中有52.07%的家庭，房産價值佔家庭總資産一半以上，16.19%的家庭中這一比例佔80%以上。

　　預期 未來仍存政策寬鬆空間

　　事實上，作為我國經濟增長主要來源的房地産投資已自2014年起連續24個月呈下滑趨勢。從2015年全年看，房地産投資單月增速一度連續5個月呈現負增長。同時，房地産生産市場前端的土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、竣工面積這四個典型指標也連續數月同時出現負增長。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項典型數據同時負增長是歷史上從來沒有過的。交通銀行金融研究中心報告也指出，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩”的傳導鏈條這一次似乎並不敏感，在前二者都已出現明顯回暖的情況下，暖意並沒有繼續延伸到投資端，反映出開發企業對資金運用於拿地和擴大開工等建設活動的謹慎。

　　數據顯示，國有土地使用權出讓收入佔2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎設施投資一項重要的資金來源。房地産市場不景氣，對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國財政收支數據顯示，2015年全國國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。

　　與此同時，樓市低迷給地方財政帶來的壓力不僅體現在土地出讓收入的下滑，還導致房地産相關稅收的驟降。穆迪投資者服務有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地産市場疲弱也令地方政府從房地産業獲得的稅收減少。該行業的稅收收入佔2014年地方政府稅收總收入的40%。”

　　因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺政策救市，預計後續針對房地産的政策依然會頻繁出現。

　　“未來分城施策是政策放鬆的主要特點。”張大偉表示，目前經濟增長缺乏動力，房地産依然是最重要的增長引擎。因此，為應對各地市場分化、需求上漲乏力等房地産市場新常態，因城施策將成為未來房地産刺激的主流。

　　張大偉預計，房地産市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬鬆，“尤其兩會前後各省都將針對房地産庫存出臺不同力度的政策。”