房企玩轉“加減法” 猴年蓄勢“去庫存”

　　□本報記者 費楊生

　　“今年春節我們樓盤銷售處‘沒打烊’，但跟去年春節的成交沒法比。去年的情況是同事忙都忙不過來，今年就很平淡，基本上沒有新的成交。”在北京大興區的一處商品住宅售樓處，售樓員小肖告訴中國證券報記者，節後開盤的部分準現房可能每平方米提價一兩千元。

　　業內人士告訴中國證券報記者，在房地産“去庫存”的大勢下，房企發展策略加速分化。龍頭房企側重做“加法”，或衝刺“千億俱樂部”，或優化項目的城市佈局；中小房企側重做“減法”，或降價跑量，或退地賣項目。同時，不少品牌房企“加減法”混用，“減”住宅“加”商業、旅遊、養老等特色地産，優化主業産品線。此外，做金融，搞醫藥，多元化轉型也在提速。

　　分化 樓市“去庫存”繼續調整

　　2月12日，農曆大年初五，中國證券報記者走訪上述大興區樓盤時發現，前來看房的人並不多。下午3點至4點半，共有四組看房人前來諮詢。該樓盤主要針對改善型需求，最小戶型面積是130平方米。

　　“房貸政策調整了，二套房首付比例降到三成。正好父母來北京過節，我們就來看看房子。”購房人張先生説，“我觀察了一年多，北京的房價還在漲，特別是市區裏的學區房漲得比較多，郊區的房子相對便宜一些，漲的幅度較小。”

　　樓盤銷售員小肖提醒他説：“節後我們就會調價，大概每平方米上調1000-2000元。”對此，張先生並不著急。在他看來，北京城八區之外的區縣有不少樓盤，房價不可能快漲，自己有很大的選擇餘地，最重要的是選一個性價比合適的房子。比如，建築品質、社區服務比較好，交通比較便利。

　　小肖也承認，對於改善型需求的購房人，價格不是他們考慮的核心因素，主要的還是樓盤的綜合品質，包括開發商的信譽、物業服務等。

　　據亞豪機構監測，今年春節期間，北京樓市沒有新盤開盤，這是連續第八年春節期間零開盤。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，北京市場豪宅化特徵將更加明顯，基於高端項目的特性，2016年推盤節奏將進一步放緩，北京樓市逐步進入“少而精”的銷售階段。

　　業內人士認為，這實際上意味著樓市已步入品質時代，靠拿地就賺錢的開發模式已一去不復返。買方市場之下，各城市之間的分化、城市內部核心與郊區地段的分化都將加劇。北京房地産業協會副會長兼秘書長陳志認為，2016年北京樓市分化會進一步加劇，房價上漲，但整體成交量有下行的壓力。

　　春節期間，不少三四線城市的樓盤銷售處大都關門，去庫存壓力沉重。中信建投房地産研究員在湖北省荊門市沙洋縣發現，全縣在建及擬建房地産開發項目約30個左右，其中沙洋縣城新開盤6個項目，平均去化率10%左右。

　　在其他一些中小城市，施工單位墊資開發的現象比較普遍，項目墊資普遍在30%-50%，更有甚者高達80%，通過層層分包，大小施工單位套牢在高庫存和房價下降中。同時，以房抵賬現象普遍，一些工程抵賬房以較低價格投放市場，加劇降價預期，企業為增加銷售量，在成交價格上大幅優惠，形成惡性迴圈。

　　“對企業來講，重大問題是現金流能不能頂住。頂不住，可能有一些要降價，解決現金流的問題，所以我們説走出困局一個重要的條件就是能不能讓現金流維持。” 華遠地産 前董事長任志強認為，今年有可能出現同城價格差的現象，在一線城市和很多三線城市都可能出現這樣的差異，中心區和邊緣地區的差別。

　　而在 泰禾集團 董事長黃其森眼裏，房地産庫存過高是多年積累的結果，主要在三四線城市，而目前人口向大城市、中心城市轉移的趨勢短時期很難改變。開發商去庫存一定要割肉、降價，期望政府補貼、收購是不切實際的。

　　轉型 房企“加減法”各有高招

　　“兩年前，我就説過，如果連一線城市的房地産市場都不行，那中國就沒有行的城市了。”黃其森説，依然看好房地産特別是一線城市、二線核心城市房地産市場，泰禾的戰略就是在上述城市重點佈局。

　　泰禾集團未來一段時間的發展思路是繼續堅持“三個不變”：房地産主業的核心地位不會改變，“紮根福建本土，深耕一線城市”的發展戰略不會改變，高品質差異化的産品品質不會改變。“除了福建大本營之外，泰禾集團70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。前些年，有許多三四線城市的市場機會，但我們拒絕了誘惑。未來，我們還將擇機繼續加碼一線城市的土地儲備和項目開拓。”黃其森説。

　　在産品線上，泰禾將發力商業地産業務。在黃其森看來，商業地産泡沫是結構性的，城市之間不平衡，一線城市、二線核心城市的商業地産還有發展空間。“下階段，泰禾商業地産將通過自建、代建、改造等多種方式，輕重並舉，加快泰禾商業項目的全國佈局。”在多元化業務上，泰禾集團將架構除地産之外的金融、健康、文化等新的産業集群。

　　泛海控股在深入推進業務轉型，未來發展方向是成為“房地産+金融+戰略投資”綜合型上市公司業務平臺。

　　融創則強調深耕房地産行業，暫無多元化業務轉型計劃。融創中國控股有限公司集團董事會主席孫宏斌表示，融創中國今年戰略的三個關鍵詞是“判斷、繼續佈局、控制風險”，2016年銷售目標是800億元，2017年的目標是超過1000億元。他説，一線城市地價上升較快，融創今年拿地將更加小心。佈局方面，融創今年將尋找機會進軍廣深區域，並繼續完成核心二線城市的佈局。今明兩年的重點仍是提升産品、服務水準。截至2015年底，融創有約4400億元土地儲備，可以支撐未來三四年銷售。

　　寬鬆 調控“派紅包”值得期待

　　春節前，央行、銀監會聯合發佈通知調整房貸政策。《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》提出，鼓勵各地區進一步放寬落戶條件。除超大城市和特大城市外，其他城市不得採取要求購買房屋、投資納稅、積分制等方式設置落戶限制。

　　業內人士普遍預期，今年房地産市場將面臨更寬鬆的政策環境。在經濟下行壓力較大的態勢下，房地産市場對穩投資、穩增長具有重大意義。2015年全國房地産開發企業房屋新開工面積15.4億平方米，同比減少14.0%。有機構分析，考慮到2016年二季度開始，新開工將進入低基數期；再加上政策對潛在銷售的刺激，2016年二季度新開工增速有望觸底。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，首次購房最低20%的首付比例已與2008年的政策力度齊平，“1.5線”和二線城市迎來重大利好，將促進這些城市住宅市場成交量的提升。

　　海通證券 認為，政府仍有大量政策後手可供選擇，包括繼續實行差別化信貸、降低資本金要求、財稅、土地和戶籍、保障房等政策。

　　中信建投認為，未來的政策改善思路可能更多集中在不合理的稅費減免層面。儘管按揭貸利息支出抵稅政策的推進非朝夕之事，但鋻於整體稅制改革的大方向、多次強調供給側改革下去庫存的環境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。

　　業內人士預計，在政策總體保持寬鬆的基礎上，會加大對特定人群、特殊區域的扶持力度。比如，對於農民工買房或在居民在就業地就近買房，可能會有稅費優惠。實際上，不少地方政府已出臺《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》或類似政策。比如，河南三門峽市、新鄉市出臺政策，對農民工買房實行不同幅度的財政補貼。