燕郊新房供應“斷頓” 二手房成交單價破2.7萬元

　　《證券日報》記者在燕郊、大廠等地實地調查發現，今年3月份以來，燕郊70年産權一手房供應不足，二手市場流動性加強，至少10多個小區都出現成交價超過2.5萬元/平方米的房源

　　“有一套房挂出來一個多小時，購房者就趕過來了，房子也沒看，直接簽約”，燕郊鏈家門店一位經紀人向《證券日報》記者透露，燕郊靠近北京位置的二手房成交價基本都超過2.3萬元/平方米，極個別房源成交單價則超過了3萬元/平方米。

　　燕郊，過去是承接北京外溢的居住需求，而今，經歷房價多輪連續上漲甚至翻番的暴漲後，燕郊房産的投資需求在快速攀升。在新房供應斷頓的情況下，原本流動性很差的二手房市場開始活躍起來。

　　2015年8月份，《證券日報》記者去燕郊實地調查時，燕郊的“售房一條街”僅有興達二手房交易中心是比較大的二手房交易中心。一年後的現在，《證券日報》記者再度探訪燕郊時，遍地都是二手房交易仲介門店，甚至將一手房的銷售中心直接改成該項目的二手交易門店。

　　新房供應斷頓

　　事實上，記者在調查中發現，原本活躍在“售房一條街”推銷新房的大媽們比去年少了很多。

　　“除了黃金藍灣，還有港中旅開發的新項目可以排號，馬上將開盤”，一位拿著各種房産小廣告的大媽告訴記者，還有幾個項目是40年或者50年産權的商業公寓了。

　　“在燕郊，70年産權的新房現在只有黃金藍灣可以銷售，推出房源的時間也不確定，真心想買要準備好現金和身份資訊，去銷售中心守著”，一位了解當地市場的相關人士向本報記者透露，此外還有個別項目的尾房銷售，但數量極少。

　　《證券日報》記者在實地探訪中也注意到，天洋城4代的銷售中心已經關門。另有一些去年原本銷售新房的銷售中心也變成了銷售該項目二手房的門店。

　　上述鏈家門店經紀人進一步向本報記者表示，燕郊現在新房供應量很少，這個月市場在售的70年産權新房項目可能都不到3個，或者在排號未開盤，即使有在售新項目，推出的套數也不多，可能僅有10多套。

　　鋻於今年以來，新房供應量與去年同期相比嚴重下滑，燕郊的二手市場流動性開始轉好，尤其這兩個月成交量和成交價都明顯提升。

　　根據鏈家網顯示，最近90天內成交1131套，平均每個月成交約377套，這僅是在鏈家平臺上交易量。

　　成交單價直逼3萬元

　　“整個燕郊，每個月成交的二手房可以使仲介獲得2000萬元的佣金額度，而鏈家一個門店每個月可獲得60萬元佣金額度”，有消息人士向《證券日報》記者透露，上周，“我們門店成交了好幾套”。

　　至於成交價格，與年初相比，每平方米上漲5000元/平方米已經是普遍現象。

　　“天洋城現在成交價在2.4萬元-2.5萬元/平方米，也有少量房源超過2.6萬元/平方米”，上述鏈家經紀人表示，極個別小區房源成交價有超過3萬元/平方米的，但這種房子數量並不多，是燕郊目前最貴的二手房社區才能出現的成交價。

　　根據鏈家網二手房成交數據發現，今年3月份以來，燕郊至少10多個樓盤成交價都突破了2.5萬元/平方米這一水準線。記者能夠查到的最高成交記錄，是東方夏威夷一套271平方米的高端盤，於今年7月23日成交，成交總價271平方米，單價47932元/平方米。當然，這是極個別房源，對整個市場趨勢來説不具代表性。

　　不過，東方夏威夷南岸一期、星河185等多個小區均出現成交單價超過2.7萬元/平方米的成交記錄。此外，燕郊普羅旺斯也有成交價超過3萬元/平方米的房源簽約記錄。

　　“在燕郊，多數項目的業主多來自北京，甚至一半以上都是基於投資需求而購買的房産”，大廠的一位21世紀不動産門店經紀人向本報記者表示，但今年新房供量銳減，開發商想高價賣房，卻無法取得預售許可證，因為相關部門正限價，所以新房入市量少，許多本地人的換房需求和來自北京購房者的投資需求，使二手房流動性迅速上升，這也是房價輕鬆暴漲的原因之一。

　　業主報價單價超3.7萬元

　　除了上述新房供應斷頓的因素外，燕郊二手房快速暴漲的背後，其實是來自通州副中心規劃的帶動。

　　現在燕郊市場有這樣一種言論，以後“北三縣”的土地統一歸通州副中心規劃調配，這樣模式下，開發商拿地成本將被推高，因此現在即使高樓已起，甚至已經是現房，開發商也不願意現在就銷售，不乏捂盤惜售的意願。

　　鋻於此，二手房成交價越發高企。

　　“現在很多人都不賣，都在觀望，報價都很高，基本都超過2萬元/平方米，高的甚至直逼4萬元/平方米”，上述仲介人士向本報記者表示，遠遠想不到，一年前，二手房成交均價還不足1.5萬元/平方米，説房價翻番，也不為過了。

　　根據《證券日報》記者在燕郊走訪的多個二手房仲介和二手房小區發現，有的仲介確實有2組-3組客戶在諮詢房源資訊，遠不是去年門可羅雀的局面。

　　此外，《證券日報》記者也注意到，業主坐地起價的現象較為普遍。以星河185為例，多數房源報價超過3.7萬元/平方米，還言稱“誠心賣房”。換言之，現在想在靠近北京的燕郊買一套100平方米左右的剛改性住宅，沒有300萬元總價可能難以拿下。這是2015年底，北京通州六環果園商圈學區房的價格。

　　值得注意的是，東方夏威夷的別墅産品，業主報價有高達5.1萬元/平方米的房産，聯排別墅甚至報價高達6.7萬元/平方米。

　　房價虛高？

　　“現在購買很多二手樓盤是有風險的”，有消息人士向本報記者透露，燕郊的很多在售二手房是剛剛交房的，房本還沒有下來，二手交易實際上不能完成二手房正常的過戶手續，或者通過開發商改底單，或者等待房本下來再完成過戶。

　　更為值得注意的是，在燕郊，不少二手房首付款是不能以房款總價的三成交付的，除了稅費外，銀行也在衡量風險。多數銀行對房産的評估價遠低於市場上的實際成交價，因此銀行會提前要求，把按照房款總價的一定百分比的資金打在首付款裏支付，這樣即可以以這種變相增加首付款的方式攤薄風險。

　　一般來説，銀行變相增加首付款是燕郊房地産市場最近的普遍現象。據上述人士透露，燕郊今年以來房價的暴漲速度是創下歷史新高的，過去，燕郊充斥著大量新房，當時，買房的幾乎都買新房，甚至有些想要在燕郊投資的投資客擔心二手市場流動性差，進而不敢下手。

　　“市場早已變化了”，有業內人士向本報記者直言，現在，在北京買一套房平均總價需500多萬元，首付至少150多萬元。此前的價格洼地通州頒布副中心規劃後，即使限購，房價也一直上漲，有些需求轉移至大興，有些則轉入“北三縣”，而燕郊是承接北京外溢的居住和投資需求的首選之地，剛需被擠出北京後，燕郊幾乎是最佳落腳點。

　　現實則是，睡城燕郊難以改變睡城的局面，畢竟，多個小區入依然住率不足30%。

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