“最嚴監管”能否根除房地産仲介亂象

　　8月的北京，炎熱尚未散去，地鐵口附近的燒烤攤已經出街，各種奇怪的肉被烤得“嗞嗞”作響，吸引著那些剛鑽出地鐵的上班族，還有總在附近逡巡、穿白襯衫、黑制服的房地産仲介。

　　在北京市豐台區馬家堡西路南盡頭，不足200米的距離內，聚集了5家房地産仲介門店，這還不包括那些沒有招牌的房地産仲介小作坊。

　　這是北京市的南四環，兩條地鐵線路在此産生交集，周邊房價一直穩步抬升。附近的小區裏，每天都會有房地産仲介的身影。然而，隨便拉住一位市民採訪，他們對房地産仲介有好感的卻寥寥無幾。

　　在主管部門眼中，“房地産仲介”中的“二手房經紀亂象”已經到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉建設部確定，在年內開展一次專門針對房地産仲介機構的大規模專項整頓治理行動。3個月後，住建部、國家發改委、央行等七部門近日聯合印發了《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》。

　　“‘意見’的出臺，有很重要的意義，將對房地産仲介行業以及房地産交易産生積極的影響。”中國房地産估價師與房地産經紀人學會副研究員、北京房地産仲介行業協會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者採訪時説。

　　清除“黑仲介”還需提高準入門檻

　　此次七部門印發的《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》，被稱為我國史上最嚴房地産仲介管理新規的政策。“意見”從房源資訊、交易過程、仲介服務收費等角度全面規範了房地産仲介服務標準、範圍等，將集中“圍剿”市場中頻繁出現的提供虛假資訊、收費不透明等問題。

　　趙慶祥在接受《法制日報》記者採訪時説，“意見”分為三大方面16項措施，針對當前房地産仲介服務行業存在諸多頑疾“對症下藥”，發文部門之多、涉及範圍之廣、採取措施之全、實施監管之嚴都是空前的。在缺少行業準入和行業立法的前提下，為規範房地産仲介市場、加強仲介管理，這個“意見”可以説已經使出了“洪荒之力”。

　　記者注意到，此次“意見”中明確要求，各市、縣房地産主管部門會同價格、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯動機制，加快建設房地産仲介行業信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業人員，聯合實施市場和行業禁入措施。

　　此舉也被認為徹底治理房地産仲介亂象的一記重拳，加強經紀行業的監管能夠起到威懾作用。不過，作為實務界人士的鏈家研究院的研究人員也建議，要使房産仲介行業徹底擺脫“黑仲介”的帽子，就要從制度根源下功夫。對比國外經紀行業的發展規律，我國經紀人職業化水準之所以低，其根源在於行業準入制度真空、資訊專有權保護缺失以及缺乏經紀人間合作機制。

　　“因此，要從根源上治理‘黑仲介’，還需要建立起行業準入門檻，實行考試執照制度，要建立起獨家委託機制下的資訊專屬保護機制，使經紀人從過度競爭轉向合作，不斷提高職業化水準，才能真正走向‘白仲介’。”上述研究員建議説。

　　“在房地産仲介行業管理上，‘意見’創造了很多個第一，可以看出以住房和城鄉建設部門為首的行業管理部門加強仲介管理、規範仲介服務市場的決心。目前有關部門正在起草房地産交易管理條例，根治‘黑仲介’，期盼這個條例早日出臺。”趙慶祥説。

　　根治“假房源”需核驗機制保障

　　登錄房地産仲介公司的網站，隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房，有的仲介表示“房子剛剛賣掉”，建議看看“價格和位置、佈局差不多的另一套房”；有的仲介表示“賣家臨時提高了售價”……這些招數，用房地産仲介業內的行話叫“轉盤”，把客戶騙進來再説。

　　“已成交的房源資訊在網上和門店仍然挂著的很多，出現這個現象有兩種情況，一是經紀人員不知道房源已經成交，二是知道已成交，仍然作為幌子‘吸引客戶’。所以，治理假房源，必須規定已成交房源應當撤下。”趙慶祥在接受《法制日報》記者採訪時説。

　　針對於此，“意見”首次明確規定，對於已出售或出租，或者委託人已取消委託的房屋，促成交易的仲介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內，將房源資訊從門店、網站等發佈渠道上撤除。

　　在趙慶祥看來，目前假房源現象非常突出，非常普遍，特別是在一些公共的房地産門戶網站上面。“意見”出臺具體措施向假房源開戰，具有劃時代意義。

　　“‘意見’首次明確將通過網際網路提供房地産仲介服務的機構納入備案管理，第三方網站對假房源問題要承擔相應責任，如果對房源資訊不審核，比如發佈沒有核驗二維碼的房源資訊，這些網站應當受到工信部的處罰，甚至取消網站備案資格。”趙慶祥説。

　　不少受訪的市民向記者表示，在房地産仲介網路平臺上，各個實體仲介挂上來的房源實在太多太雜了。業主本身就會多處掛牌，而由於第三方平臺審核機制的不完善，許多假圖片、假價格乃至根本不存在的房源都出現了。即使平臺方建立舉報機制，但虛假房源還是不斷滋生。

　　對此，“意見”規定我國要實行房源資訊核驗制度，而且仲介機構發佈房源資訊要編制房屋狀況説明書，標明房源資訊核驗情況、房屋産權狀況等資訊；仲介機構不得隱瞞抵押等影響房屋交易的資訊。

　　不過，據業內人士透露，産權核驗效率仍然不高。“我國房屋産權資訊一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗上未形成統一標準、難易各異，有些地市已實現網上付費查詢，有些地市需攜帶房主的身份證明在當地管理部門窗口查詢。所需時間也有較大差異，在部分交易活躍地區，查驗過程長達10天，延緩了交易週期。”鏈家研究院研究人員介紹，更重要的是，一些地區産權核驗內容不全面、不及時的問題在多數地區都尚未得到解決，在交易過程中出現查封、抵押等情況無法得到及時反饋，由此造成的買方財産損失也時有發生。此外産權問題造成的賠付責任劃分不清，産權糾紛與索賠須訴諸於漫長的法律流程。交易完成後因房屋所有權、使用權造成的糾紛更難以有效解決。

　　“北京等城市先行先試，房源核驗已經實現了全市覆蓋。核驗時限比較長主要是房屋交易和不動産登記分離造成的，房源核驗受理是住房和城鄉建設部門，資訊核實和確權又在不動産登記部門，部門之間的工作銜接和登記資訊的不共用，是造成核驗時間長的主要原因。完善房源核驗制度，應當對備案的仲介機構和有職業資格經紀人員提供房屋權屬登記資訊的查詢服務。”趙慶祥説，如果能夠做到發佈的房源資訊有房源核驗的二維碼和書面委託書，肯定能遏制假房源。假房源存在有一個制度性的根本原因，就是沒有獨家代理，沒有對房源發佈方合法權益的保護機制，根治假房源確實需要全面推行獨家代理和強制合作。

　　新規未禁止房地産仲介金融服務

　　今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務引發爭議。至今，包括鏈家在內各式崛起的金融業務正在成為風暴眼，遭受的非議和質疑最多。

　　因此，“意見”明確規定，仲介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委託人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且仲介機構不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規金融産品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

　　“房地産金融服務是房地産交易服務不可或缺的一個環節。特別是在改善型需求為主的市場中，買一賣一形成的連環單，在抵押貸款無法交易的情況下，金融服務是房地産交易服務中特別重要的一環。”趙慶祥説，房地産仲介與房地産金融服務有著天然的強聯繫，“意見”中關於房地産金融服務的要求，目的不是阻斷房地産仲介與金融服務聯繫，強調的是仲介機構不得提供違法違規的金融産品和服務。“意見”將“首付貸”明確為違法違規的金融服務，房地産仲介機構不能再碰這條“紅線”。

　　據業內人士透露，許多仲介在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，會主動提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。這種問題常常出現在買主是置換房屋的情況。仲介會暗示買家:“錢不夠沒有關係，我們可以想辦法繞過限購，想辦法辦理短期借款，利率可能比銀行高一點，給你解燃眉之急。反正是短期借款，你把房子賣掉之後可以還上就行。”至於具體的資金來源，仲介工作人員語焉不詳。

　　實際上，“首付貸”的來源之一是“高評房價”。許多房地産仲介在被詢問時，均表示可協助以“高評房價”的方式套取購房“首付款”。一名仲介業務員坦承，鼓動並協助購房者高評房價，既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費”。據介紹，“墊資費”一般按照墊資金額的1.6%至3%收取。

　　有的仲介為實現“高評套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名仲介賄賂90余萬元，抬高客戶信用等級，被依法判處有期徒刑4年3個月。

　　“仲介機構與金融機構合作提供金融服務，雖屬‘你情我願’的市場行為，但‘意見’首次要求金融機構不得與未在房地産主管部門備案的仲介機構合作，這一點特別重要。”趙慶祥説。

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