二線城市政策頻出急為樓市降溫 房企資金鏈壓力或大增

　　去金融杠桿背景下，房企未來資金鏈壓力大幅增加

　　在多個二線城市領漲國內房地産市場的5個月後，收緊調控的“靴子”終於落地。

　　張明是合肥一家房地産仲介的置業經理，在經過近半年的“非常時期”後，他終於有了坐下來短暫休息的日子。

　　據張明介紹，上半年從二季度起，在蜀山區辦理交稅、過戶等手續，一直都人滿為患，預約號動輒約到半個月、一個月以後，現在基本上當天排隊就能夠辦理結束。

　　而讓合肥樓市降溫的，是一直懸著的調控措施的落地。近日，有消息稱合肥已收緊樓市限貸政策。

　　對此，《經濟參考報》記者10日從合肥市徽商銀行、郵儲銀行、中國銀行等多家銀行了解到，這一政策調整情況屬實。

　　上述銀行個貸部經理表示，雖然政府並未公開出臺收緊政策，但從實際執行上，限貸政策已進入操作層面。且已經對那些尚未被批准的不符合新政要求的貸款申請予以了拒絕。

　　據介紹，此次貸款新政，以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有2次及以上的貸款記錄，必須全部結清貸款才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有貸款未結清，均不予受理房貸。

　　業內人士表示，合肥此番收緊個人住房貸款，主要目的是為了通過減少杠桿的方式，打擊投資和投機型需求，但也不排除會影響到一定群體的改善型需求。

　　事實上，同合肥一樣，收緊調控的還有蘇州。日前，在曝出的《關於進一步加強蘇州市區房地産市場管理的實施意見》的文件中顯示，居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市。

　　對此，蘇州住建部門負責人表示，現在文件還未公佈，未來一切以文件為準。

　　與此同時，南京也被曝出將出臺收緊政策。

　　樓市政策收緊的原因，便是房價的暴漲，以及房價上漲預期下催生的土地資産泡沫。

　　2016年上半年以來，合肥等多個二線城市房價經歷了前所未有的暴漲。以合肥為例，記者根據國家統計局發佈的數據統計，今年前6個月合肥新建住宅價格環比累計漲幅達24%、同比上漲29.1%，其中僅5月單月環比漲幅便高達5.7%。二手房價格環比累計漲幅高達32.6%、同比上漲39.7%。

　　在此背景下，合肥土地市場迎來了黃金時期。截至10日，合肥土地出讓金705.1億元，同比上漲258.22%；平均溢價率高達221.65%，同比上漲369.69%；平均樓面價為每平方米4007元，同比上漲127.19%。

　　合肥只是此輪土地市場集中上漲的二線城市的一個縮影。中原地産研究中心統計數據顯示：2016年前7個月，全國出現了257宗地王地塊，從城市分佈看，257宗高總價地塊主要集中在二線城市，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。

　　對此，中原地産市場總監張大偉表示，就目前地價來看，對於一二線城市來説，未來一年房價的漲幅不超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力劇增。

　　張大偉認為，一旦房地産信貸供應量減少，市場很可能出現快速下調。

　　值得一提的是，在地方調控政策收緊的同時，為抑制資産泡沫，銀行端也開始對開發商進行收緊，希望通過限制資金的方式來對樓市降溫。消息稱，興業銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發貸週期由2年期的中期貸款改為1年內，甚至半年期的短期貸款。同時部分股份制銀行已經停止對於房地産公司的授信。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地産開發貸款週期旨在規避樓市投資的金融風險，縮短開發商的資金週轉率、令其資金鏈趨於緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策，都是為了抑制開發商的非理性拿地。

　　張大偉認為，雖然上半年房企資金鏈水準較好，但在去金融杠桿的背景下，對於高負債的房企來説，未來資金鏈壓力將大幅增加，甚至面臨多重壓力。

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