一二線城市6月樓市成交量急劇萎縮 樓市拐點到了嗎？

　　按照業內經驗，6月往往是上半年樓市成交熱點月，但今年進入6月以來，熱門一、二線城市樓市成交量環比均下滑。日前，國土資源部下發《土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》，京津滬三地的耕地保有量指標被大幅度降低，被稱為是利空一線城市房價的重磅消息。一線樓市真的迎來拐點了嗎？下半年樓市怎麼走？

　　6月樓市顯疲態 成交量環比下跌

　　近日，有房地産數據研究公司發佈資訊稱，6月，在其監測的50個城市中，一線城市只有深圳的樓市成交量環比上漲，一線城市總體成交量環比下滑8%。二線城市中，蘇州、南京、廈門等近期房價領漲全國的熱點城市成交量環比繼續回落，跌幅均在20%以上，二線城市總體成交量環比下滑6%。各線城市合計環比下滑5%，這是各線城市成交總量連續三個月環比下跌。

　　北京二手房成交量呈斷崖式下跌 高端化住宅趨勢明顯

　　據房地産公司數據顯示，截至26日，北京6月的二手房成交量僅有9500套，而在5月份同期，該數據已經超過了兩萬套，環比跌幅超五成。實際上，北京自今年三月份二手房成交量超過3萬套以來，整個二季度的成交數字都在不斷下跌。

　　與此同時，在二手房成交價方面，漲幅相比前期也繼續收窄。6月中上旬，北京二手房均價為4.14萬元，整體來看，相比5月同期的4.12萬元，環比只上漲了0.5%。

　　一方面房價漲幅不大，而另一方面，地價卻在迅速抬高。按照目前的房價來看，地價已經超過房價。土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導至房地産開發企業。

　　對於北京有限的住宅土地來説，未來“高單價、大面積”的高端化趨勢將越來越明顯，“低總價、小面積”的剛需住宅後續乏力，這點從成交結構就可以窺見一二。兩居室的成交佔比已開始明顯萎縮，從過去兩年的佔比接近40%加速降低到當下的28.48%。地王頻繁出現，頂級豪宅佔比上漲。對於一、二線城市來説，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將導致風險非常大。一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。

　　新政出臺 京津滬大量增加建築用地

　　6月23日，國土資源部下發《土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》，顯示京津滬三地的耕地保有量指標被大幅度降低。這將對三個直轄市的樓市産生重大影響，同時也意味著中國的土地使用政策再次發生了重大逆轉。這是什麼意思呢？我們先來看下調整方案公佈前，京津滬原有計劃耕地是怎樣的？

　　在原有規劃中，北京需要在2020年保有21.47萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為11.07萬公頃；天津在原有規劃中需要在2020年保有43.73萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為33.40萬公頃；上海在原有規劃中需要在2020年保有24.93萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為18.80萬公頃。

　　1平方公里等於100公頃，1公頃等於1萬平方米。所以，我們可以計算出來，北京、天津各增加了大約1000平方公里的建設用地，上海增加了大約600平方公里。換句話説，京津滬將有600—1000平方公里的耕地轉換成建築用地，用來蓋房子了。

　　從京津滬的耕地數字看，北京這一次就釋放了全部耕地的一半，上海、天津釋放了四分之一。至於深圳這種沿海城市，本就沒有多少耕地可言。

　　這意味著房地産市場的供求關係將發生變化，土地供應增加，需求不變的情況下，價格下跌是理所當然的。因而國土資源部這一方案的推出，會在一定程度上抑制大城市房價的過快上漲。當然，這些新增的建設用地基本上都在郊區，而土地本身是有限的，所以對房地産的影響程度還要視具體情況而定。

　　下半年樓市怎麼走？或陷入“瘋狂”之後的調整期

　　有專家認為，在多輪“救市”政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是説，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在經歷了上半年瘋狂後，下半年將陷入調整期。

　　從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光碟”頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會遇到問題。

　　6月13日國家統計局公佈的5月份房地産銷售情況，也從另一個角度證明了拐點的出現：

　　上面這張圖為“全國房地産開發投資增速”，可以看出1到4月的數據明顯形成了一個頂部，最新的數據已經開始下滑。

　　上圖為“全國商品房銷售面積和銷售額的同比增速”，藍線為銷售額，黃線為銷售面積，兩個線的差距拉開，意味著房價在上漲，銷售同樣的面積換來了更多的銷售額。可以看出，無論是銷售面積和銷售額，都在5月出現了較大下滑，頂部已經明顯走了出來。

　　上圖為“開發商資金到位增速”，主要由開發商國內貸款和購房者的按揭款支撐，可以看出，5月跟4月是持平的，因為房地産交易期比較長，帶有一定滯後性。估計到6月份，就會出現顯著下滑。

　　2016年上半年房貸新政大盤點

　　截至今天(30日)，2016年已經過去一半了。今年上半年都出了哪些房貸新政策？下面和小編一起回顧一下吧。

　　非限購城市首付比例降至20%

　　2月2日，央行發佈通知，規定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

　　解讀：這一政策實施後，加上低利率作用，對於不少首次購房的剛需族和改善性購房族來説，最直接的好處就是減輕了首付壓力。

　　公積金存款利率上調

　　2月17日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部發佈通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率1.5%執行。職工住房公積金賬戶存款按照歸集時間區分利率檔次，當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35%和1.10%。

　　解讀：該政策的目的是減少非購房提取公積金的情況，然而影響力甚微，因為公積金的收益率遠不及市面上理財産品收益可觀，很多人都想提出來用於付房租或者投資其他理財渠道。

　　營業稅契稅雙降

　　同樣是2月17日，財政部發佈《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，自2016年2月22日起開始實施“2016房地産交易契稅、營業稅優惠政策”。此前，契稅已5年多未調整，而營業稅是在去年“330政策”不到一年後再次調整。新政前後變化情況如下：

　　解讀：該政策主要利於大戶型購房族、改善型購房族，以及購買豪宅和商住兩用的人群。不難看出，國家政策不再只針對剛需族，而是將改善型購房群體也納入利好範圍。

　　央行降準為房貸釋放更多資金

　　2月29日，中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這也是2016年的第一次降準。

　　解讀：降準增加了銀行可貸資金，可被用於房貸的資本也相應增加，個人申請房貸變得更加容易，從而刺激購房人入市。

　　二手房營改增後進一步減輕稅費負擔

　　2016年5月1日起，二手房實施營改增，將二手房交易中的營業稅改為增值稅。營改增前後稅率變化情況如下：

　　解讀：營改增之後的徵稅稅率，跟之前並沒有任何變化，只是銷售額的計算方法有變化了。營改增後，增值稅計稅方法如下：

　　銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率)

　　應納稅額=銷售額×增值稅稅率