多個二線城市庫存不夠賣3個月或刺激房價再飆漲

2016年06月01日07:06 中國經濟網 作者：宋雅靜

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　　由於近期二線城市房地産過熱，多個重點二線城市目前去庫存週期僅為3個月左右的水準(合肥2個月、南京2個月、蘇州3個月)，意味著這些地區新房僅夠賣2—3個月，庫存明顯不足。這種情況或將使得此類城市近期土地交易活躍度白熾化升級，房價在高昂地價的作用下也將加速上漲。市場已從“偏熱”過渡到“過熱”，政策來不來？怎麼來？已成為了社會關注的焦點。

　　據中國經濟網記者了解，目前多個二線城市房價漲幅速度已經甩超北上廣深，而地王的誕生速度及溢價率之高足以令人咋舌，27日杭州一地塊以123.18億元成交，不僅成為杭州歷史上首宗百億地王，也創造了2016年以來全國範圍內的最高價。

　　焦灼的現狀：

　　二線城市房價漲幅甩超北上廣深

　　杭州誕生百億地王成為全國最高地價

　　高溢價率已成長三角城市地價標配

　　4月65個城市房價有所上漲，上漲城市比例達93%。這是時隔28個月再次出現“普漲”形勢。值得注意的是，部分二線城市漲幅驚人，已然經過一線城市。數據顯示，4月房價漲幅前十位中的絕大多數為二線城市。新建住宅價格增幅前十位僅上海、北京兩個上榜。4月二線城市中，合肥漲勢迅猛，環比漲幅高達5.8%，廈門環比上漲5.3%，南京環比上漲4.4%，惠州環比上漲3.3%，杭州、福州分別上漲3%。對比一線城市，上海環漲3.6%，北京環漲3%，廣州環漲2.4，深圳環漲2.3%。據此看來，二線城市房價漲幅已超一線城市。

　　二線城市房價之所以漲幅如此之大，是因為高漲的地價推動著房價的上漲。據中國經濟網記者了解，截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計21城，2016年共有110幅土地陸續産生了地王，瘋狂的搶地使得土拍市場，動輒出現超過100%甚至400%的溢價率。到了本月月末，杭州更是平地起驚雷，27日一地塊以123.18億元成交，不僅成為杭州歷史上首宗百億地王，也創造了2016年以來全國範圍內的最高價。

　　在二線城市中，最令人矚目的當屬長三角城市，據中國經濟網記者了解，在“5月全國住宅用地成交總價排名前十”榜單中，長三角區域獨攬九個席位。其中，南京杭州先後刷新全國年內總價地王。中指院數據顯示，“5月全國住宅用地成交總價排名前十”榜單中，杭州、南京、蘇州分別以123.2億元、88億元、55.2億元的成交價位列前三甲。可以看見，在排名居前的成交地塊中，較高的溢價率已成為“標配”。在前十地塊中，除去位列第八的武漢，剩下的杭州、南京、蘇州、上海、寧波均為長三角城市。其中，南京更是有4幅地塊入榜。

　　重點二線城市庫存吃緊告急新房僅夠賣2—3個月

　　據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米。就具體城市而言，蘇州、南京、合肥等部分二線城市已經出現可售房源嚴重不足的現象。而多數的三四線城市仍是去庫存的重點、難點區域。具體城市來看，35個城市中，去庫存週期環比上升的城市有8個，包括深圳、濟寧、上海等城市；去庫存週期環比下跌最明顯的是天津、北海和青島，相比3月份分別減少了2.6個月、2.2個月和1.8個月。

　　據中國指數研究院數據顯示，在重點監測的35個城市中，有21個城市的庫存量出現同比下滑態勢，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別高達60.7%、54.6%和47.9%。而這3個城市目前去庫存週期僅僅為3個月左右的水準(合肥2個月、南京2個月、蘇州3個月)，意味著這些地區新房僅夠賣2—3個月，庫存明顯不足。在庫存吃緊的情況下，勢必會導致房企瘋狂搶地，搶地則會令地價溢價率愈來愈高，地王誕生頻率加快，而地價的瘋狂上漲的後面，則會羊毛出在羊身上，房價同步飆高，在庫存異常吃緊的情況下，二線城市的房地産市場，未來究竟能有多瘋狂呢？

　　市場已從“偏熱”已到“過熱” 政策來不來？怎麼來？

　　根據易居研究院持續跟蹤監測結果顯示，樓市已經由此前的“偏熱”逐漸接近“過熱”。易居研究院研究總監嚴躍進解釋説，根據歷史經驗來看，房價整體環比漲幅如果超過1%，則處於“過熱”區間。從五燈圖分佈來看，1～2月份全國房價處於“合理”區間，而到了3月份位於“偏熱”區間，到了4月份則步入“過熱”區間。隨著部分二線城市房價快速上漲，70城房價上漲的節奏在加快，控制房價的壓力明顯增加。

　　在此背景下，近期屢屢傳出將出現政策收緊的情況，然而政策何時來，如何來我們暫不得知。政策是謹慎的，因為限購、限貸等措施，對市場需求影響極大，能夠在短時間內使得需求急劇萎縮，從而大幅影響房價未來走勢。目前我們也看到，部分城市已經做了一些微調，例如南京、蘇州出臺地價、房價“雙控”政策等。

　　但如果市場持續出現供地減少、房企拿地意願增加、土拍白熾化、溢價率攀高、房價同步飆漲，去化率再增加，這種情況導致市場風險進一步加劇，那政策一定會出臺，讓市場回歸理性，促進房地産市場平穩健康發展。

(責任編輯：吳起龍)