新房成交環比降3成 5月前20天北京樓市成交量繼續萎縮

　　“調高報價是絕對沒人看，維持報價是可能沒人看，調低報價也許才有人看。”這幾天，經紀人李成(化名)不停地和買房人念叨著他的“看房寶典”。來自仲介機構的監測顯示，5月中上旬，北京二手房成交量繼續萎縮。仲介人士分析，預計7月份，北京房價或將迎來拐點。

　　蹲點1小時 看房人為零

　　“暴飲暴食了一餐後，接著就得節食幾天。”向路過的行人派發房源傳單被拒後，經紀人李成頗為鬱悶地搖了搖頭。上週末的一個下午，他幾乎又是無功而返。

　　李成口中的“暴飲暴食”，指的就是春節前後的二手房成交熱。作為有著3年經驗的老經紀人，他每天哪怕是坐在門店裏打幾個電話，都有可能找到一位買家。可自從4月開始，市場行情一落千丈，買完房的人自是不再來仲介門店，沒有買房的人也因為更加猶豫而選擇“暫不看房”。

　　不得已之中，為了抓住客戶，李成又拾起了過去“蹲點”的老辦法，每逢週末的下午，在來來往往的街道邊支上房源板，印刷好房源傳單，站在原地逮看房人。然而，上週日下午4點到5點，本該是街上行人最多的時候，除了中途有兩個行人停下來看了一眼房源資訊之外，就沒有人上來仔細詢問價格，更別提有人表示出看房的意願。他手中的傳單，也只派發出去十幾張。

　　“哎，又是一個毫無收穫的下午。”呆在路邊樹蔭下無所事事的李成在聊天中告訴記者，如今的二手房市場正如他的師父總結的——調高報價是絕對沒人看，維持報價是可能沒人看，調低報價也許才有人看。

　　4萬元以上房源少人問津

　　李成的説法並非“危言聳聽”。記者發現，隨著看房人數的劇減，“足夠有誠意”報價也漸漸成為二手房源能引來看房人的關鍵。

　　以東三環潘家園區域為例，3月份，該區域的小戶型報價已經被抬升到4萬元/平方米，而到了本月，超過這樣的報價已經引不來看房人。“我這套房子，降了20萬元，才總算有人看了。”市民董女士告訴記者。董女士在潘家園東裏有一套大約80平方米的兩居，之前報價300萬元，一直約不到看房人。上一週，著急的董女士將報價調低了20萬元，果然在週末來了兩位看房人。“不過，他們給我的感覺是只想看看，不想真心買，我在考慮要不要繼續降價。”

　　該區域的經紀人也告訴記者，區域裏有不少房源，之前業主在市場好時將報價單價調整到43000元至44000元，現在半個月過去了，也找不到一個願意來看房的客戶。

　　房價變化會比交易量滯後3個月

　　來自仲介機構的統計也顯示，隨著購房需求的萎縮，樓市實際交易量正持續減少。來自偉業我愛我家集團數據中心的統計顯示，5月1日至5月20日，全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽5130套，環比4月同期下降了33.8%；成交均價為32800元/平方米，與4月同期基本持平。而二手住宅方面，5月1日到5月20日，全市共網簽14202套，較4月同期下降了16%；成交均價為43000元/平方米左右，與上月同期相比基本持平。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，房價的變化，一般要比交易量的變化滯後3個月左右。3月初北京樓市的實際交易量開始減少，現在已經顯現出止漲勢頭，市場的降溫已經開始影響業主的定價，主動調高房屋售價的業主由之前的八成左右降至目前的不足五成，部分大戶型高總價房源已經出現降價現象。北京樓市整體步入新一輪降溫週期，預計六七月份，北京房價或將迎來拐點。

　　6月36盤預計入市 大戶型供應增加

　　根據亞豪君岳會統計，6月北京商品住宅市場預計將有36個項目入市，其中包括中國鐵建花語金郡、京漢東方匯、首開華潤城等的17個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、天資華府、首開香溪郡等19個老項目後期。其中，17個項目主打90平方米以上中大戶型。

　　據了解，6月份已經進入房企上半年銷售節點，因此大量房企入市主動性增強，加之5月央行突然收緊信貸，將對下半年樓市形成一定不利影響，房企因此抓緊搶收業績。另外，從近期北京住宅市場表現來看，庫存6.5萬套處於低位水準，政策方面除部分區域外，整體並未出現收緊，因此現階段市場需求依然旺盛，項目頻頻出現開盤熱銷場面，這一市場熱度也促使開發商加大力度推出新貨量。統計顯示，包括首開香溪郡、天資華府、首創禧瑞墅等項目均為5月入市熱銷之後，6月順勢加推。

　　從入市項目特徵來看，6月預計入市項目當中主打中大戶型的項目明顯佔據主導。其中27個普宅以及別墅項目當中，17個項目均主打90平方米以上中大戶型，只有9個有少量90平方米以下中小戶型。更多的小戶型供應，來源於另外9個公寓和商住項目。

　　這一供應特徵也正與需求特徵相符。根據亞豪機構統計，5月截至19日，純商普宅成交當中三居室佔比42%，居各套型之首，面積段則以130平方米以上大戶型居首，佔比37%。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，市場以大戶型為主導主要是受到兩方面的影響，一方面從供應方來看，近兩年由於地價的不斷攀升使得開發商更熱衷於打造大戶型産品，通過大戶型産品來提升項目品質增強市場接受度，從而達到保證利潤或提升利潤的目的；另一方面“二孩兒”的全面放開帶來家庭人口的增多，也使得市場當中大戶型需求也在明顯上升。另外今年重啟的“90/70”土地政策更給大戶型市場“加了一把火”，未來大戶型産品的供應減少也使得這類産品近期供需強勁，而這一趨勢特徵也將延續今年全年，在明年“90/70”項目逐漸入市之後才會出現扭轉。