面向剛需客的小戶型，過去幾年一直是市場的成交主力。然而，隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉化。近日，北京市國土資源局在掛牌的兩宗昌平區南邵鎮土地公告中明確指出，除建設保障房外，該地塊90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上，沉寂許久的“9070”政策又重新被列入北京市購地條款中。業內人士分析稱，優化商品住房土地供應，增加中小套型的供應，將有利於緩解市場房價上漲壓力。將滿足剛需人群的置業需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導向的重點方向。

　　小戶型一房難求

　　“在看房前，我和家人還討論過買一手新房還是二手房，看過房之後，我們還是選擇買二手房。”剛剛在南四環買了一套70平米小戶型的張偉（化名）向記者説。

　　剛剛結婚的張偉來自標準的三線城市，“在我們那，新房如雨後春筍般層出不窮，供應量足，價格也不比二手房貴多少。因此，買房首選新房幾乎成為大家共同選擇。我也按照新房優先的原則在北京買房，然而，北京樓市真的不一樣。”張偉説。

　　為了找到合適的新房，從去年下半年開始，各個區縣幾乎有新房在賣的區域，張偉都跑了一遍，然而，現實的情況，讓張偉買新房想法改變，“各個區的新房量比較少，而且多以大戶型為主，從預算情況和路上的時間成本綜合考慮之後，我們就選擇了二手房。”

　　市場需求大，小戶型産品還有著成單時間短、回款快等優勢，但開發商為何拋棄了小戶型呢，面向剛需客的小戶型，過去幾年一直是市場的成交主力。然而，北京許多區域已經出現小戶型一房難求的現象。

　　東壩多年前是距五環最近的剛需集中地，而今在售或即將入市的商品住宅都定位為中高端改善型産品和頂級豪宅。大興曾經是北京剛需産品最集中的板塊，但環顧目前大興的在售項目，多數是老項目的後期産品，在售的主力戶型，大多都在90平方米以上。

　　業內人士指出，在連續兩年的高地價頻出之後，在地價倒逼下，開發商只能開發中高端産品，而中高端客戶需求的戶型面積偏大，近兩年出讓的土地上推出的産品必然會以大戶型為主。

　　一位房企人士表示，開發商選擇開發大戶型主要是緣于地價，像一些地價已經到3萬甚至4萬的項目，如果開發成小戶型銷售起來會很困難，為了匹配這個階段的客戶需求，開發商只能選擇大戶型。

　　小戶型庫存告急

　　中原地産統計顯示，從目前北京的商品房市場結構看，90平米以下套數庫存只有1.9萬套，佔全市整體商品房庫存總量的31%，而從庫存面積佔比看，目前北京全市90平米以下的小戶型佔比全市庫存總面積比例只有13.8%。而從成交比例看，目前2016年一季度全市成交結構中90平米以下套型佔比只有16.7%。

　　2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯合發佈樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調整。其中首付比例調整包括：對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而稅費調整中普通住房營業稅免征期限由5年縮短至2年。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，3·30新政主要面向改善型需求，因此此輪成交回升當中改善型需求出力不少。從成交結構變化來看，3·30新政一年間單價30000-70000元/平方米的中端改善型産品成交佔比高達31%，相比2014年增加12個百分點；而戶型區間當中150平米以上的大戶型成交佔比15%，相比2014年也上升近3個百分點。

　　剛需重新提升至重要地位

　　3月31日，北京市國土資源局挂出三宗地塊出讓資訊，其中兩宗位於昌平區南邵鎮地塊在掛牌文件的第五條，明確要求：“本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。”

　　2006年為調控樓市過快上漲，政府出臺“國六條”調控樓市，其中就新建住房結構比例做出規定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉化。中小戶型不足成為樓市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當中。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，9070政策有助於解渴中小戶型不足，增加整體新房供應套數。按照過去的市場條件，一個6萬平米地塊基本會建設成為平均套型在100-140平米的3-4居物業，平均套型面積在130平方米左右，單個項目供應平均商品房住宅460套。如果按照9070政策，6萬平米中70%將建設成為90平米以下物業。按照平均80平米計算，也就是供應525套中小戶型。剩餘30%供應成為130平米套均的大戶型比例，大約140套，單個項目供應商品房將達到665套。

　　郭毅預計，開發商對於地塊未來面向的客群有了明確預判之後，對於能接受的地價上限也將收窄，北京的高價地現象也將得以緩解。通過抑制地價快速上漲，從根本上解決房價上漲問題，並將滿足剛需人群的置業需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導向的重點方向。

　　京華時報記者邢飛

　　京華時報製圖吳尚楠