業內稱新政消化期短暫 之後仍將進入上升通道 深圳樓市滑入調整週期？

　　深圳樓市滑入調整週期？

　　深圳樓市剛被“3·25”調控政策刺了溫柔一刀，從4月1日開始，又例行上調二手房交易評估價，絕大部分增幅在50%左右，二手房交易稅費大幅增加。

　　受此影響，深圳市場出現明顯降溫，業主報價普遍出現5%左右的下調，前海片區最高降幅10%。隨著成交量的下滑，購房者均期待調控週期來臨，房價能大幅下調。

　　但受訪的業內人士均認為，市場對這些政策的消化期只需幾個月，市場小幅調整後，將重回穩步上升軌道，深圳政府調控意圖並非打壓房價，而是抑制房價再度出現暴漲，在貨幣政策維持寬鬆的大環境下，房價難以下跌很多。去杠桿打擊投資客的調控到底有多大威力，還有待市場檢驗。

　　市場只是短期調整？

　　深圳上調評估價雖是常規動作，但此次調整距離上次在2015年10月1日的調整僅隔半年，是時間間隔最短的一次。

　　據中原地産人士查閱的資料顯示，福田區景田片區大約上調了60%，香蜜湖片區接近100%，還有的小區上調幅度超過150%。以豪宅為例，水榭花都評估價調到85000-150000元/平米，每套稅費150萬-300萬；香蜜湖一號評估價調到100000-200000/平米，每套稅費180萬-700萬不等。

　　事實上，深圳市房地産經紀行業協會此前就發佈提示稱，全市平均上調幅度將在50%左右。

　　市場主流觀點均認為，深圳的樓市新政，消化期可能很短，只有三五個月或者半年，之後仍將進入上升通道。

　　有業內人士認為，這直接提高了二手房交易稅費成本，也將極大地打擊買賣不超過2年的短炒投資客。影響最大的是144平米以上戶型的投資客，資金佔用成本高，大幅增加稅費也會加重市場觀望情緒，成交活躍度減少，對於原本就不算好賣的高總價房，短期降價是唯一的選擇。

　　美聯物業深圳總經理江少傑對記者表示，深圳二手房評估價，以往最高調高過三成，但都是幾個月後市場就消化了，也不會影響到當地的房價，正如香港過去多年執行的稅費都很高，但也沒有影響到房價，去年以來的房價下跌是因為香港經濟出現問題導致。

　　據記者了解，新政後，前期遭爆炒泡沫較大的二手房，目前業主報價跌幅大概在5%-8%左右。前海片區降價幅度達到10%，且成交急劇下滑。以市場價1500萬的卓越維港為例，目前有業主報價比市場價格便宜了300萬元。

　　“調控後漲價預期改變，靠借貸來的資金炒房成本又太高，恐慌性購買人群和投資性需求不會入市了，相當於市場需求要減少一半，短期房價肯定會下跌，市場會擠泡沫。”深圳地産專業人士陶文傑對記者説。

　　深圳中原研究中心報告顯示，進入3月份，市場觀望情緒濃厚，特別是新政出臺後，客戶入市積極性明顯減弱，市場成交量和供應量紛紛下滑，而且訪客指數與開盤銷售率也持續處於低位，市場調整初見成效。

　　“未來半年，短炒投資客可能會急於出手，市場會有調整，因為利息成本太高，短期不漲或漲幅很慢的話，成本就會抵消他的利潤。”江少傑説。

　　鏈家二手房研究院總經理肖小平認為，評估價上調短期影響較大，是因為幅度超出大家想像，稅費增加不少，以往政策消化週期一般需要三個月，較嚴厲的政策一般是五個月。

　　政府調控意圖

　　對於政府的調控意圖，市場也存在分歧。部分認為政府將控制房價漲幅，一旦房價上漲，新的調控政策可能繼續出臺，而部分則認為政府並無意打壓房價。

　　作為政府的智囊機構，深圳房地産研究中心高級研究員李宇嘉分析了政府調控思路，首先是從供給側著手，多渠道增加住房供應，加大住房保障。“在去行政干預及房價長期上漲趨勢難擋的背景下，我認為深圳政府沒有房價控制目標。但去年以來的瘋漲、暴漲、跳漲趨勢必須得到遏制，投機炒作和場外加杠桿必須得到遏制，這是政府調控的三個出發點。”李宇嘉説。

　　3月底，深圳金融學會出臺規定，住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，銀行應拒絕受理，但該指導意見，目前並未有銀行實際執行。

　　建行個貸經理告訴記者，目前該行是針對有兩筆未結清的房貸客戶才停止貸款，而不論兩年內有多少貸款記錄，首付四成的新規，對改善型需求而言，壓力並不大，市場消化一段時間後客戶也會習慣。

　　“金融學會不是行政機關，哪個銀行會聽從指導，各行有自己的細則，而且金融學會發文只是一個建議，並不是政府規定。”上述建行個貸經理稱。

　　江少傑認為，全國還在去庫存階段，貨幣仍是寬鬆週期，只是局部樓市過熱的城市會有些行政手段，但過去幾年很多銀行企業貸款壞賬率很高，去年以來都回到一線做個貸，尤其是房産有抵押品，七成按揭還有三成壞賬的空間，銀行發現房貸是比較安全的，所以都願意做房貸。

　　“金融手段還在繼續對樓市進行支撐，清理首付貸還沒有涉及到對銀行信用貸款、消費貸款以及同業放出去的資金。資金“脫實向虛”肯定存在，這些資金也在間接流入到房地産市場，這一塊如果大力度整頓的話，會有一些前期借助杠桿買房的人受不了而拋盤。”李宇嘉説。

　　“深圳去年房價翻番，是因為前幾年被壓抑了，補漲而已，並沒有透支未來多少空間，看房價何時進入調整週期，主要看何時加息，除非發生全國系統性危機，否則深圳房價很難跌。”肖小平認為，後期房價大概率仍是穩中有漲，最主要的依據是目前仍處於貨幣寬鬆週期，仍處於降息通道中，只有進入加息週期的後期，房價才有可能被壓下來。

　　對於房價會調整多久，李宇嘉認為首先是取決於國家還會不會降準降息；其次是取決於銀行在房貸政策上的力度，一線城市樓市已經成為銀行改善資産品質的必奪之地。首套房貸利率可以低至8.5折。上海已經開始收縮貸款優惠利率，深圳是否跟得上值得觀察。