◎李宇嘉

　　根據國家統計局的數據，截至2015年12月，深圳房價已連續13個月領漲全國，同比上漲47.5%，這一數據遠遠領先北上廣。按照目前均價超過4萬元計算，深圳房價收入比已超過20倍，高居各大城市首位，這意味著對深圳普通常住居民家庭來説，要積累超過20年的收入才能買得起一套房。

　　不僅是普通人，多數人才也被房價“拋棄”了。深圳某網站做了一項調查，受訪者中六成畢業超過5年、超五成為本科及以上學歷，月薪在5000~ 10000元的佔41%、1萬元以上的佔27%，應當説能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房價，一套72平方米的房子要花費289萬元，首付三成要87萬元。即便是一個月薪1萬元的人才，扣除吃飯、交通和房租等必要開支約2500元之外，以剩餘7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

　　儘管房價非常高，但需求和購買力卻依舊很強勁。目前，深圳1100萬常住人口中，70%的人無房。鏈家發佈的《2015年深圳樓市大數據》顯示，54.5%的看房客無房，這一比例在全國大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政啟動了深圳“換房潮”，二手房流轉率達到8%，高居全國第一。

　　除了“剛需”和改善型需求外，住房投資需求在深圳也很旺盛。鏈家統計，2015年深圳二手房投資客佔比超過30%。近期，筆者調研了均價在7萬元以上的新開樓盤，也發現了大量的投資客，包括退出實體經濟的企業主。在資産配置荒的背景下，民營私營企業集中的深圳，未來投資需求或不會減緩。

　　據筆者的調查，2015年，深圳房價每有下跌，需求就蜂擁入市，這給市場一個強烈的信號，即強大的“剛需”和改善型需求基本上封死了房價深度下跌的空間。而包括投資性需求和概念投機（如學位房、自貿區）在內的總體需求非常強大，給未來房價上漲帶來豐富的想像空間。這是住房均價在2015年“三連跳”後，各界對後市依舊樂觀的原因。

　　從支付能力看，深圳樓市已拋棄了購房者的“合理需求”。但是，若樓市成為投資者“接龍”的方向，沒有了“合理需求”對樓市基礎的夯實，未來風險會非常大。從過往樓市泡沫引發的金融危機看，過分樂觀和投機氾濫是罪魁禍首。

　　近日，深圳市住建局發佈了《住房保障發展規劃（2016-2020）》（徵求意見稿），提出未來5年建設保障性住房40萬套，供應保障性住房35萬套，面向人才群體（本科及以上）供應不少於70%。筆者認為，此舉或是解決住房困境和深圳房價“軟著陸”的一個機會。

　　根據深圳住建局的數據，“十三五”末，深圳住房保障覆蓋常住人口的比率確保達到20%，力爭達到23%，保障性住房與商品住房套數比將提高至40%，即未來深圳商品房和保障房或有望“對半開”，如此一來，未來深圳住房供給的局面將發生根本變化。

　　從供應方式上看，未來深圳保障房供應有兩個變化，一是棚戶區改造釋放出的土地資源，除建設拆遷安置房和公共配套設施外，主要用於建設保障性住房，這意味著未來城市更新將大規模配建保障房。同時，以地鐵三期、四期工程、“七橫十三縱”幹線路網建設，以及公交線網開設和調整為契機，明確軌道交通沿線及場站鄰近區域住宅建設用地優先用於保障性住房。綜上，過去集中于特區外的保障房供應將有望改觀，保障房供應的效率將大大提升。

　　二是保障房封閉流轉。已購經濟適用住房和安居型商品住房的個人，向輪候在冊家庭自由轉讓其所購住房；已購公共租賃住房和安居型商品房的重點企事業單位，面向市區兩級重點企事業名錄中企業，整體轉讓其所購住房。

　　在土地資金緊缺的背景下，深圳探索出了一條可持續的住房保障之路，即開闢一個獨立於商品住房市場的保障房流轉市場，讓保障房在人才內部自迴圈，這無疑是解決問題的捷徑。

　　深圳住房保障“新政”或透露出一個信號，即在“去行政化”、人口進城“棄小從大”、資金資源集聚的背景下，類似于北上廣深之類的超級大城市，房價長期看漲或許是擋不住的趨勢。因此，政府也就有了新的認識和行動邏輯：低收入人群租住城中村、公租房，政府將保障重點放在人才上。該保障的對象保障到位了，壓力也就小多了。

　　“合理需求”另辟釋放途徑，房價上漲的邏輯和預期將徹底反轉，深圳房價也有了“軟著陸”的機會，不至於因投機氾濫而泡沫化和破滅。

　　當然，在為深圳住房保障“新政”叫好的同時也提個醒，編制規劃固然重要，但能完成且效率高才是關鍵。深圳的住房保障“新政”掐準了問題的要害，關鍵在於執行，包括土地和資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）