一二線城市樓市庫存大降 預計今年房地産投資增速企穩反彈

　　近期，深圳、上海樓市狂飆，深圳監管部門隨之重拳整治首付貸。

　　廣州日報記者從深圳當地投機樓市的人士了解到，隨著深圳樓市連續狂飆及首付貸的暫停，深圳投機客已經進入出貨階段。

　　而從政策上來看，一線城市已經出現政策緊縮預期。

　　不過，全國來看，房地産開發依然處於復蘇過程之中，一些大城市的年度投資增幅預計會超過10%。

　　“此前深圳市的購房政策已經有所收緊，而首付貸暫停之後，深圳的樓市投機客已經進入出貨階段。”昨日，樓市資深投機客帶頭人李先生（化名）對記者直言。

　　李先生表示，深圳市場的這波投機客大約在2014年便開始陸續入場，隨著去年3月樓市政策的出臺，吸引了更多全國各地的投機客，“2015年，全國各地的投機客都開始向深圳聚集，我在深圳市場上就見過溫州、潮州、山西等多個地方的投機客出沒。”

　　首付貸暫停新投機客大減

　　投機客預測今年樓價平穩

　　李先生直言，投機客投資樓市有自己的傳統操作手法，如做高評估價、以各種方式從銀行貸出首付所需要資金等，從而做到“零首付”，然後持有待漲，或以內部轉名的超短線形式進行炒作，以推高房價。

　　“這一輪深圳樓市暴漲，除投機客的推波助瀾，深圳的網際網路金融發達，首付貸氾濫也是罪魁之一。”李先生表示，此前雖可從銀行貸款，但銀行對於貸款資格審查畢竟相對嚴格，要看徵信、流水等很多方面，一般人很難從銀行貸到大額資金，而如果從首付貸走，對徵信、流水的要求都不會那麼嚴格，“以前投機客體量沒那麼大，銀行也嚴查不太合規的投機行為，而現在首付貸直接提供給社會投機樓市的成員，助長了很多本來沒有進入樓市投機行為的、家底不夠充實的投機客入市。”

　　而此次首付貸被暫停，李先生直言，“對房價肯定會有遏制，深圳的樓市肯定會趨於平穩。”

　　李先生表示，如果今年還會降準降息的話，深圳房價仍有上漲空間，但由於首付貸暫停，整體房價不會出現暴漲，“我個人覺得，2016年房價會平穩一點，主要因為現在新進的投機客很少，而2014~2015年很多投機客囤的房子要出貨，所以整體的價格會平穩些。”李先生表示，現在深圳普通市民，尤其是年輕人諮詢買房的氣氛熱烈，但“就像炒股，人人都買股票的時候，就差不多到盡頭了，樓市也是同理。”

　　房地産庫存明顯下降

　　一線城市現政策緊縮預期

　　記者發現，今年2月雖然作為歷年的春節淡季和“兩會”前的靜默期，但由於市場政策迎來空前寬鬆，繼非“限購”城市購買首套房最低首付款比例降至歷史最低後，契稅、營業稅優惠政策重磅來襲，市場立竿見影迎來成交井噴，今年2月迎來了淡季中的最佳行情，其中重點城市商品住宅成交面積同比上升28%，各地量價呈現同步上揚走勢，2月六大城市的中原二手住宅價格指數再度環比全線上漲，其中京滬蓉三個城市漲幅擴大。

　　尤其值得關注的是，上海市場短期內在政策、價格、輿論等多重因素綜合影響下，幾達亢奮狀態。深圳房價也是連續16個月上漲。

　　此外，一線城市及部分二線城市的庫存也明顯下降，其中杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現連續4個月環比下跌，北京上海等城市的庫存也持續低位，中原地産首席分析師張大偉認為，這種情況下市場容易被鼓動上漲。

　　樓市火熱已引起監管部門的注意，近期出臺的多個地産政策對於限購城市和非限購城市都給予了區別對待的政策，“兩會”期間，住建部部長、上海市委書記等已紛紛表態，稱對房價暴漲、樓市過熱等非理性現象必須加強調控。張大偉據此認為，一、二線城市有出現抑制性政策的可能性。

　　數據

　　今年土地市場

　　料觸底反彈

　　從全國看來，房地産開發依然處於復蘇過程之中。記者從易居房地産研究院的《2015~2016年度全國房地産市場報告》了解到，2015年，在樓市復蘇態勢下，由於房企對行業中長期發展保持謹慎態度，以及去庫存壓力等因素，土地購置面積及其增幅創近十幾年來歷史同期新低。統計局數據顯示，全國房地産開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%。不過，由於2015年商品房市場整體反彈，銷售量穩步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善，2016年土地市場將觸底反彈，實現正增長，土地成交面積增幅預計在8%左右。

　　統計局數據顯示，2015年全國房地産開發投資95979億元，同比增長1.0%，增速比去年1~11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。但易居房地産研究院預計，2016年全國房地産投資增速將企穩反彈，全年房地産開發投資增幅為4%左右。

　　嚴躍進表示，一些大城市的年度投資增幅很可能超過10%，2月份以來部分房企積極拿地，預計1~2月份的同比增幅會超過5%的水準，“房地産開發投資增速上升，會對水泥、鋼鐵、管材等行業産生比較明顯的刺激作用。換言之，房地産産業拉動宏觀經濟快速上漲的作用得到了顯著的體現。”

　　樓市真相調查

　　關注“首付貸”

　　銀行信用貸款去向成亂象

　　部分資金或涉“首付貸”

　　記者調查發現，“首付貸”的風險並不只存在部分仲介機構、開發商、小貸公司、網際網路金融平臺等機構，傳統銀行的房貸也存在打擦邊球的情況，此外，部分信用貸款和大額信用卡的資金去向也並不明朗，部分本來用作裝修、消費的資金甚至成為“首付”資金。而在實體經濟仍處下行區間、小微企業信用風險不斷暴露的背景下，開年頭兩個月，銀行已普遍加大涉房貸款發放力度。

　　質疑一：銀行房貸可打擦邊球？

　　昨日，市民王女士（化名）告訴記者，她近期在某國有行申請了一筆貸款，“我可以給六成的首付，但客戶經理告訴我，銀行還可以按照規定給我多批三成，也就是説，哪怕我不需要，都還是可以給我批7成的房貸。”

　　王女士還表示，該銀行的客戶經理近期幾乎每天都給她打電話詢問是否需要貸款，當王女士問到這筆貸款是否可以用作支付首付時，該客戶經理表示，如果客戶的房貸在另一家銀行，可以給她做一些貸款用作首付；但如果是在該行做的房貸，那就不行。言下之意，風險是在“轉嫁”到各家銀行，而非一家銀行“全部承擔”。

　　質疑二：信用消費貸、大額信用卡資金去向不明？

　　無獨有偶，市民李女士告訴記者，她此前為了購置二套房，向多家銀行進行了諮詢，對方都表示可以通過抵押第一套房産或者直接貸消費信用貸款為其做首付的資金來源。

　　“我當時需要一百萬元，可是抵押貸款的還款方式我不太能接受，有一家小銀行的客戶經理甚至告訴我，可以通過某些操作減輕還款壓力。”李女士表示，目前銀行都比較青睞借給這種個人客戶，她此前還清了另一家大型銀行的房貸，對方還表示可以直接給她批一筆消費貸款。

　　專家認為，所謂樓市的“場外配資”，事實上，並不存在於民間金融，銀行也有變相的首付貸産品。部分銀行此前推的裝修貸以及大額信用卡在實際過程中，亦被不少購房者用為首付貸。

　　王女士稱，銀行客戶經理還告訴她可辦理大額信用卡來刷“首期”。李女士表示，當時自己付首付時也刷了大額信用卡。

　　信用貸款去向難查 房貸客戶成銀行優質資源

　　“首付貸”主要由網際網路金融平臺、地産仲介設立的小額貸款公司等發起，記者調查卻發現，甚至有銀行介入其中。

　　“‘首付貸’的背後，銀行的資金絕對是主力。”昨日，一位不願意透露姓名的金融業內人士告訴記者，這其中的風險就在於房子跌價，“這樣做實際是以人的信用為基礎的借款。”

　　記者調查發現，部分銀行對2016年的業務傾斜，很大部分是青睞一線城市的房地産貸款的，尤其是優質的個人客戶資源。

　　眾所週知，在經濟下行週期裏，房貸市場成為銀行極力擴展的優質資源。一位國有銀行個貸人士對記者表示，隨著銀行貸款供應量加大，房貸利率自去年以來步步走低。如廣州地區首套房的房貸利率普遍可打8.5折，甚至最低有外資行給出8.2折的優惠。

　　據悉，在此次窗口指導要求銀行加強房貸審查的同時，監管部門還將加強房地産信貸的壓力測試。“但是去向和客戶的資金來源，我們還是比較難查的。”某銀行內部人士告訴記者。