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一線樓市庫存不足成漲價主因 專家料政策或收緊

  • 發佈時間:2016-03-04 07:17:56  來源:中國新聞網  作者:袁野  責任編輯:吳起龍

  2月全國百城房價指數日前公佈,環比、同比均連續第七個月雙漲。其中,北京、上海、深圳等一線城市房價更是出現“暴漲”,甚至一些二線城市也加入漲價行列。北京某地産仲介人士表示,北京所謂暴漲的房子也分區域,並非全面大幅漲價。而面對一線城市房價暴漲,有專家分析認為,一線城市的樓市受熱捧,實際上和庫存規模不足、房産投資的增值屬性受認可等因素有關,未來政策收緊的可能性也比較大。

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  仲介:房價暴漲也分區域 曾有10人搶1套房源

  傳統的樓市淡季今年卻淡不起來。據北京鏈家地産的一名經紀人介紹,今年開年以來二手房房東惜售心理日益嚴重,跳價情況屢有發生,其所負責的區域甚至出現10人搶一套房源的現狀,呈現出強勢的賣方市場。由於房價大幅上漲,部分業主寧願毀約支付違約金進而坐地漲價。

  不過,該經紀人同時表示,所謂暴漲的房子也分區域,並非全面大幅漲價。“有些區域便宜的房子先賣了,剩下的就是貴的了,外界就容易誤認為是漲價。”

  新房交易數據也堪稱“火熱”。根據中指院3月1日發佈的2016年2月百城價格指數報告,2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為11092元/平方米,環比上漲0.60%,漲幅較上月擴大0.18個百分點;同比上漲5.25%,漲幅擴大0.88個百分點。從2月整體來看,全國百城價格指數環比、同比連續第七個月雙漲,漲幅均有所擴大。

  通過梳理不難發現,銷售最熱地區仍是北上廣深等一線城市。例如,近日北京出現的“日光碟”,某項目加推72套新房源,2小時售罄,銷售金額達2億元;上週末,上海單價8萬元/平方米的某樓盤開盤即售罄;深圳某樓盤今年1月份銷售均價同比暴漲83.2%。

  中指院報告分析,政策方面,在去庫存的政策導向下,中央繼續實施積極的信貸和財政政策。2月初央行及銀監會下調非限購城市商貸首付比例,進一步刺激剛需及部分改善性需求群體的購買力。2月19日,財政部、國稅總局、住建部聯合發佈了調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知,進一步為各地樓市拓寬通道。

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  一線樓市庫存不足成漲價主因

  “一線樓市受熱捧,實際上和庫存規模不足、房産投資的增值屬性受認可等因素有關係。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新網採訪時表示,從一線城市的庫存量來看,實際上都存在一個庫存規模持續下滑的態勢。去庫存週期遠遠低於12個月,而且從短期看,也不可能實現庫存規模的快速補給,這都使得一線城市樓市在短期看容易大漲。

  另外,從投資的增值屬性看,在資本市場動蕩的情況下,一線城市的投資價值更容易受追捧。尤其是高端物業和豪宅物業,更容易受到一些改善型購房者的認可。值得一提的是,個別二線城市也正加入這一行列。去年年初房價還大跌近一半的杭州,近日出現排隊買房現象,南京等多地也出現類似現象。

  對於三四線城市房價,有業內人士表示,許多房地産開發企業資金成本高企,資金鏈緊繃,不排除房價會進入下行通道。

  事實上,一線城市房價暴漲的背後還存在違規交易推手。日前,鏈家地産上海公司便捲入違規放貸風波,被媒體質疑是高房價的幕後推手。相當部分房産仲介等利用高度不對稱的資訊優勢,通過建議業主加價和毀約以及借助網際網路金融等其他融資渠道提供首付貸款等,對一線城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

  在清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明看來,部分投機行為也拉高了房價,以至於剛需難以得到滿足。他建議,下一步,化解房地産庫存要有治本之策,應開闢一個準商品房市場,也即,只允許買而在一定期限內不允許賣的自住性或改善性商品房市場。

  清華大學政治經濟學研究中心主任劉志彪則表示,要用價格手段平衡關係,保持房地産價格不下跌也有限上漲,保持在正常投資收益效率之內,而不能有暴利,否則去庫存是做不到的。

  有媒體評論稱,房價暴漲不僅不利於培育健康穩定的房地産市場,還會對實體經濟造成一定的衝擊。目前大部分的剛需購房者都是年輕人,他們資金不足,有不少人購房還需啃老。房價異常暴漲,使本已趨向理智的市場局面可能再度被打破。因此,保持價格相對平穩,無論是對開發商去庫存,還是堅定購房者購買信心,都是一舉多得的做法。

  專家預計一線樓市政策或收緊 多地官方已表態

  針對樓市開年火熱的現狀,嚴躍進認為,未來出臺收緊政策的可能性比較大。目前,一線城市政府面臨的壓力是,在去庫存的同時房價的上漲壓力又開始增加,近期的各類調研也正在展開。

  在嚴躍進看來,收緊政策可能體現為以下幾點。第一,原有的限購政策不放鬆,同時會嚴格購房的資格審核,防範各類投資投機者違規進入樓市。第二是,由於過去的限購政策邊際效力在減弱,尤其是陸陸續續會有一些購房者符合限購條件,所以在購房方面沒有太大的障礙。反思限購政策可能也是政策收緊裏的重點內容。第三是,政府對近期交易可能會進行一次大的查處,政府可能對各類違規交易或違規跳價的現象進行打擊。第四是,對目前的商業銀行貸款政策可能會做調整,有序控制信貸資源的發放。

  事實上,當前上海樓市的火熱似乎已引起官方的警覺。上海市發改委近日發文,明確指出未來上海中心城區中小套型住房供應比例將不低於70%,郊區將不低於60%。此外,此間官方對房産仲介不規範服務行為的緊追猛打似乎也在釋放著調控趨緊的信號。

  深圳官方也就房價調控問題有過多次明確表態。深圳市市長許勤在年初時表示,市政府正在研究調控政策,確保房價處在合理區間。2月24日,深圳市住建局局長楊勝軍出席活動時表示,政府正在研究措施調控房價,同時會加大保障性住房建設的力度;26日,深圳市規劃國土委副主任喬恒利也表示,深圳將繼續執行住房限購政策,控制投機需求。

  深圳市房地産研究中心李宇嘉認為,政策會有針對性地抑制投機炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為,讓房價回歸基本面驅動。他預計,各地調控政策出臺以後,未來重點城市的樓市會有一段時間的平靜。

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