“首付3.8萬，月供480元。”1996年位於蘿崗廣汕公路金坑路段的澳洲山莊一開售便以低首付低月供的方式吸引了2000多位購房者入手。然而自1999年開始，澳洲山莊由於資金鏈斷裂，銀行收緊放貸造成爛尾，這個佔地面積1000多畝的樓盤被冠以“廣州最大爛尾樓”的稱號。如今，讓苦等了近20年的業主喜出望外的是，項目將總體拆除重建。澳洲山莊背後的大金主——平安不動産，注資22億元將這一片爛尾樓重新包裝。

　　平安集團近年頻頻出現在各大房企的股東名單上，向來以財務投資人身份出現的平安不動産此次將以何種身份示人？

　　收益與風險並存

　　根據政府批復的重建方案，澳洲山莊將進行總體的拆除重建。在拆除期間，開發商在項目現有的空地上修建安置房，其劃分標準按照市政府文件要求1：1.1配置，用於安置部分業主。而為了避免再次爛尾，開發商的開發建設資金將納入政府監管範圍。

　　據了解，澳洲山莊的開發商為廣州澳美房地産開發有限公司（以下簡稱“澳美公司”），查看其官網並無詳盡資料。對於澳洲山莊的重建工程，澳美公司董事長、總裁胡耀智表示，引入平安不動産注資22億元共同建設，幫助公司渡過了資金難關。

　　廣東中原地産項目部總經理黃韜向《中國經營報》記者透露，“澳美公司與包括保利、雅居樂在內的多家開發商都有過交涉，但最終選擇平安不動産的原因或是希望自家操盤。”對於開發商來説，隨著地價房價上漲，爛尾樓價值不斷提升，有意向的收購者不在少數，即使資金短缺也不願意出售，只願意讓出部分股權。

　　“平安介入此類項目動機首先是購買的價格比較優惠，長遠回報將高於投資現成項目。而對於開發商來説，重建所需成本相對地價和房價的上漲是可以對稱的，雙方看中的是區域發展潛力。”同策諮詢研究部總監張宏偉在接受記者採訪時亦表示。

　　“然而，收益和風險並存，如果完全給澳洲山莊操盤會不會重蹈20年前的覆轍，尚無法下結論。”黃韜同時強調。

　　澳洲山莊因為爛尾，導致一些業主斷供，有一些業主和開發商之間還存在複雜的債務關係，産權沒有落實等情況也是開發商亟待解決的問題。對此，廣東宏力律師事務所律師呂傳文在接受本報記者採訪時表示：“涉及股權轉讓的物業，買賣合同的主體沒有發生變化，原先的權利義務沒有改變，關鍵還要看澳美公司能否處理好與業主之間的産權和債務糾紛。”呂傳文律師提示購房者，無論是完成按揭或是斷供的業主都理應享有入住權，不需要補償任何差價。

　　20年後的今天，由於蘿崗區整體規劃配套不斷完善，澳洲山莊建成後具有不錯的升值潛力。區域地價攀升，價格已不能與20年前相比，據記者了解，距離澳洲山莊最近的樓盤禦湖名邸，目前在售單位均價約2萬元/平方米，該區域的住宅價格已達到1.3萬~2.2萬元/平方米。

　　隱形地王的野心

　　“廣州最大爛尾樓”被盤活，業界更關心這位隱形巨頭——平安不動産。去年底至今年，平安不動産在土地市場的表現可謂“兇猛”，頻頻在土地市場出手，所拿土地均位於北京、廣州、杭州、南京等重點城市。

　　2014年平安開始加快入市，旗下深圳聯新、杭州安豐置業、杭州安東置業及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先後在廣州、杭州、北京、蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅優質地塊。2015年前十個月，其又相繼在北京、上海、杭州、天津、蘇州等城市單獨或聯合房企拿下至少14宗地，涉及土地出讓金額高達477.32億元。

　　在住宅市場，平安不動産通過增資的方式入股或者聯合房企直接拿地，這些地塊集中于一二線城市。張宏偉指出，平安的房地産投資路徑以財務投資為主，並不直接參與開發，基本上所有的項目都會和其他房企合作，平安承擔的都是投資人的角色。

　　平安集團董事長馬明哲的話似乎印證了這一點，“改革是摸著石頭過河，但如果河上有橋，付點過橋費就可以跑過去，那何必冒著危險、花費時間摸著石頭過河呢？”地産圈的事，平安不懂怎麼玩，於是就“付費過橋”。

　　在業內看來，平安係與房企的合作模式主要有三種：一是成立子公司通過招拍挂或單獨或聯合拿地；二是入股房企某個優質項目；三是與房企簽訂戰略協議，成為戰略投資者。為了規模擴張，房企在探索與資金的合作模式過程中，卻不知不覺造就了一個隱形“地主”。

　　不僅如此，近年來平安在房地産領域頻繁佈局，不僅通過拿地、合作開發等方式介入地産領域，還進行房地産企業股權投資。今年4月 中國平安 斥資62.95億港元持股9.9%，拿下碧桂園第二大股東之位。近日，平安又以2.14億港元入股朗詩躍居第二大股東。另據資料顯示，目前平安主要通過房地産開發、房地産投資、房地産金融服務三個方向涉足房地産，涉及地産業務的板塊主要有平安人壽[微網志]、 平安銀行 、平安不動産、平安信託以及網際網路金融。

　　未來房地産行業的遊戲規則或將發生改變，平安深諳其中的門道，要壟斷房地産産業鏈條上的幾大傳動軸：從資金到土地，從房企到購房者，這家險企早就嶄露野心。

　　“涉房”背後的棋局

　　政策放寬為中國平安[微網志]迎來了房地産的春天，2011年，平安壽險獲得中國保監會下發的投資PE和不動産的雙牌照——自此成為國內首家擁有“雙牌照”的保險公司。儘管至2014年5月，保監會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，對險資的投資範圍持續放寬。但在接受本報記者採訪時，平安不動産相關負責人解釋，平安對房地産的投資多使用自由資金，而非保險資金。

　　在2015年的新年致辭中平安集團董事長馬明哲提到，“不動産公司投資規模實現突破性增長，戰略投資項目為集團未來的發展奠定了良好基礎。”從中可以窺見，平安不動産迅猛擴張的勢頭不會削弱，其發展也必定要配合平安集團的轉型戰略。

　　可以説，平安在地産圈布了一個很大的棋局。其在房地産的佈局遍佈住宅、商業、物流、養老、股債券投資等領域。據公開資料顯示，截至2014年8月，平安不動産的資産管理規模達到了500億元。據媒體統計，2013年年末，平安投資性房地産的投資規模是182.64億元。房地産信託資産管理規模佔23.9%，2013年累計兌付房地産信託規模逾200億元。

　　隨著中國平安投資地産的步伐加快，除了參與了多起海外並購交易外，仍不忘在國內地産市場進行佈局。如今中國平安將觸角延伸至房地産企業之間的股權合作，與朗詩、招商、金地、華潤、綠城、九龍倉等建立合作關係。

　　“這兩年地産正處於轉型階段，大家對未來房地産的走向比較模糊，房企也開始探索新的合作夥伴和方式。”一位不願具名的分析師表示。

　　上述分析師指出：“平安和房企的合作主要針對兩個層面，一是財務投資，有可能短期內沒有什麼實際的利益，但能夠長線佈局房地産業，長期來看資金回報可觀；二是戰略合作，雙方能在資源方面形成合力，具體推動項目發展，平安能做戰略投資者當然更好。”

　　“對於平安來説，將資金投入房地産市場更加保值增值，另一方面，從房企的角度，資金的注入能更好地幫助房企拿地擴張、改善財務結構。”張宏偉向記者表示。

　　為金融業務尋下一個出口

　　馬明哲曾公開稱，騰訊從社交通訊、遊戲開始進入各行各業，再到金融；阿裏從電商開始進入各行各業，再到金融；平安則要從現實的生活金融開始，最後定位到社交金融。

　　或許平安正是選擇了通過與房企合作，搭建一個O2O模式的“房地産金融”生態圈。目前，馬明哲在地産圈設立平安不動産投資、平安好房。隨著平安好房相繼推出了“好房寶”“好房貸”等網際網路金融産品，業務涉及“好房金融”、二手房買賣、租房、房産眾籌、管家服務，涵蓋地産領域的諸多方面。2015年中報顯示，平安所打造的物聯網房地産金融資産平臺——平安好房上半年交易破100億元，個人購房者獲得貸款規模達6億元。

　　依靠雄厚的資金背景，平安輕鬆獲得了“入會”資格。2014年年報顯示，自2004年上市以來中國平安總資産增長14倍達40.059億元，2014年平安實現凈利潤479.30億元，同比增長33.1%。

　　“畢竟對於像平安這樣‘不差錢’的企業，用手頭一小部分的資金買一張進入房地産的門票，但看似進入地産，其實玩的還是金融。單純投資賣房的時代已經過去了，更多的是利用資金優勢打通渠道。”張宏偉説道。

　　然而，張宏偉也指出，財務投資與戰略合作還要分開來看，平安入股了企業並不意味完全可以輕車熟路，後期的合作當中，需要雙方的部門之間相互磨合，是否能將平安的業務嫁接到房企項目的行銷環節當中還需時間來證明。