房地産市場“銀十”行情收官。中國指數研究院最新發佈的10月百城住宅價格指數顯示，百城住宅均價連續第三個月出現環比、同比雙漲局面。與此同時，今年“銀十”各地樓市成交冷熱不均。

　　業內分析認為，今年前10月，陸續推出的樓市利好政策顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。在持續寬鬆的政策環境下，購房需求將繼續穩步釋放。當前市場整體庫存居於高位，去庫存仍是市場主基調。未來房地産市場調控將以既有政策的細化和深化為主。

　　現狀 百城住宅均價持續雙漲

　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，10月全國樓市平穩回升，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10849元/平方米，環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點；同比上漲2.07%，漲幅繼續擴大。這也是百城住宅均價連續第3個月出現雙漲。

　　從漲跌城市個數看，48個城市環比上漲，52個城市環比下跌。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少11個；本月價格環比下跌的城市數量增加11個。同比來看，全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴大0.71個百分點。

　　另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20191元/平方米，環比上漲0.65%，漲幅較上月擴大0.15個百分點；同比上漲6.65%，漲幅較上月擴大1.01個百分點。十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為29073元/平方米，環比上漲1.11%，同比上漲10.94%。

　　中指院方面還分析指出，10月份百城價格指數持續上漲基於多種原因。首先，政策方面，央行宣佈自10月24日起，降息0.25個百分點，降準0.5個百分點，持續降低購房成本，同時進一步改善企業融資環境；其次，供應方面，10月為“銀十”樓市傳統旺季，房企推盤再度發力，重點城市推盤量大幅上升；再次，成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動下，成交量保持平穩。

　　分化 樓市成交量冷熱不均

　　9月、10月往往是房地産市場的傳統銷售旺季。今年“金九銀十”期間，各地成交情況冷熱不均，北上深廣等一線城市成交量並沒有出現往年的火爆場面，杭州、武漢、青島等二線城市樓市成交則相對火爆。

　　中原地産研究部統計數據顯示，10月北京純新建商品住房合計簽約3467套，二手房住宅簽約14382套，整體來看數據均呈現了環比下調的現象。該機構首席分析師張大偉認為，數據下調的原因主要在於，國慶長假影響北京市場簽約量。

　　與新房相比，北京二手住宅市場成交量的下滑幅度更大。來自偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，2015年10月，北京全市二手住宅網簽總量為14382套，環比大幅下滑16.7%；成交均價為39927元/平方米，環比小幅上漲0.9%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，10月恰逢“十一小長假”，交易量的下滑在意料之中。“三季度以來，一系列利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱，北京樓市已經出現降溫勢頭。”胡景暉説，雖然近期有降息和公積金進一步調低首付比例等利好政策，但對於購買標的物更偏中高端和中高價位的改善型購房家庭來説，作用微乎其微。

　　不僅是北京市場，上海、廣州、深圳等地“銀十”樓市相比9月也都出現了不同程度的降溫跡象。網易的調查數據顯示，10月上海市場漲價的樓盤僅為34個，而降價的樓盤數量則上升到了37個。

　　今年上半年，深圳房價上漲幅度一度領漲全國。深圳樓市10月累計推出多個新盤。不過，相對開發商的推盤熱情，置業者入市意願並不強，成交量反而大幅下滑。

　　相比之下，10月杭州、武漢、青島等二線城市樓市成交則相對火爆。分析人士認為，一方面，近期陸續出現的“首付比例降低、降準、降息”等多重利好疊加，給“銀十”樓市再添一把火；其次，不少置業者在觀望了大半年以後，紛紛選擇在“銀十”期間出手，因此促成了10月成交量的走高局面。

　　預判 房地産政策料持續寬鬆

　　國家統計局日前公佈的數據顯示，今年前9月，房地産開發投資累計完成額70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1至8月回落0.9個百分點，比去年同期下降9.9個百分點，連續19個月下滑，創2009年3月以來最低增速水準。

　　易居房地産研究院研究員朱光分析認為，“在房地産投資增幅持續收窄的情況下，短期內房地産行業的政策環境仍將是寬鬆的。”他表示，四季度主要是政策的效應釋放期，一旦年末行業回暖未達預期，中央和地方政府可能還會出臺相應的樓市寬鬆政策，比如發放財政補貼、降低二套房首付比例等。

　　針對地方政府已經落地的政策，朱光説，未來還可能進一步研究如何有效地激勵消費主體。比如，有些城市出臺政策將首套利率下限定為7折、二套首付比例降至4成，但在實際操作中很難進行，導致這些政策一直處在“空轉”狀態。

　　中指院方面表示，2015年以來持續的寬鬆政策刺激房地産需求加速釋放，市場去化週期顯著縮短。未來在持續寬鬆的政策環境下，購房需求將繼續穩步釋放；今年二三季度，市場供應異常低迷，同比大幅負增長，但隨著“銀十”結束及年末季節性供應旺季到來，房企在年度銷售目標和資金回款壓力下將加大推盤力度，採取更積極的銷售策略。當前市場整體庫存居於高位，“去庫存”仍是市場主基調。從價格上看，不同城市仍將分化，預計四季度，北上深廣等重點城市的房價將繼續平穩上漲，延續環比增速小幅回落的態勢，同比仍保持增長。而庫存壓力較大城市將保持穩定甚至有所下調。

　　中國房地産行業協會原副會長朱中一分析認為，今年以來，陸續推出的樓市利好政策顯著拉動了改善型需求，一度促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵後，住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。四季度，隨著中央和地方層面救市政策的逐漸到位，新政出臺的力度和頻度預計會有所減弱，未來房地産市場的政策措施將以既有政策細化和深化為主。