高華2000年從東北到深圳闖蕩，最初買房純粹為了自住，但隨著收入增長，租金可抵月供的房子，吸引高華將目光轉移到房産投資。

　　幾萬元的首付就能撬動一套房，讓高華開始意識到，只要房子升值幅度超過銀行利息，貸款買房就划算。於是高華從2006年起，大膽從銀行套錢出來投資更多房子，直到2008年金融危機爆發，其手中持有的房産超過10套。

　　2009年後，炒房客在深圳樓市不斷“興風作浪”，甚至將炒股手法挪至樓市，聯合坐莊控盤，在2007年和今年上半年房價上漲中火上澆油。

　　儘管經歷了多次跌宕起伏的調控週期，但最近八年來，大部分投資客賺得盆滿缽滿，高華的收益率甚至高達上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國房地産投資客群體的一個縮影。

　　初嘗投資甜頭

　　從1999年就開始在深圳購房的投資客郭亮，也意識到貸款撬動房産投資的收益來得快，他2003年拿出幾萬塊開始在靠近香港的皇崗口岸投資，不到一年收益翻倍，後來郭亮將升值部分到銀行做轉按揭套出來80多萬元，又去投資了多套房産。

　　2005年，房價猛漲引發了首輪房地産調控；2006年，中央各部委又多次出臺調控政策，但收效甚微。

　　為抵制房價過快上漲，2006年4月，深圳市民鄒濤在網上發出公開信，呼籲市民支援“不買房行動”、“讓房子爛到炒房人手中”。同時，鄒濤懇請政府採取行之有效的措施進一步調控房價。此事轟動一時，響應者眾多，十多天時間，超過1.6萬人加入了不買房陣營。

　　然而，面對節節攀升的房價，高華不但未加入不買房隊伍，相反增強了投資意識。2006年5月，深圳成功申辦第26屆大運會，主賽區在龍崗，高華認為政府一定會為此大面積建設各種配套設施，這裡值得投資。

　　於是，高華以120多萬元賣掉手中房産，在扣除銀行貸款和開發商墊款後，剩餘80萬元。2007年初，他一口氣在龍崗中心區買了4套大戶型房子，包括龍城國際的兩套房子、羅馬公園一套、中央悅城一套。此外，他在平湖還投資了3套房産。

　　“那時，房子的租金基本上都可以抵月供，即使補差額也沒多少，我就想著交房裝修後出租，這樣沒什麼壓力。”高華當時並不覺得自己有多激進，他認為能最大限度利用銀行貸款炒房，是穩賺不賠的生意。

　　當時，高華對樓市調控的概念並不強，且頗具諷刺意味的是，2005年調控後到2007年3年間，深圳新建住宅均價每平米分別漲至7040元、9230元、13370元。

　　2007年，整體經濟進入過熱期，經濟的快速增長和信貸的擴張，將國內多個城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段，深圳樓市也不例外。

　　高華沒有料到，一場危機很快就來了。

　　2008年的深刻教訓

　　為了遏制通脹，從2007年3月開始，央行連續6次加息，同時為了抑制房價上漲，當年9月，央行重拳調控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

　　之前，高華並未親歷過加息對樓市的衝擊有多大，缺乏風險防範意識，在貨幣政策持續收緊下，2007年10月，深圳樓市階段性見頂，開始有價無市。只會買不懂賣的高華，在2008年終於栽了跟頭。

　　2008年2月深圳新房價格達到1.6萬元/平米後，開始斷崖式下跌，開發商大幅降價、仲介跑路的消息接踵而至，不少新樓盤如龍華金地梅龍鎮等價格腰斬，購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍，最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。

　　此時，高華握在手裏的房子超過10套。“每天一早起來，我的第一反應就是哪套房子要還月供了。”高華的壓力非比尋常，但仍死扛著，用幾張信用卡，拆東墻補西墻。

　　4萬元的月供壓得高華喘不過氣來，他當時月薪僅8000多元，收入遠遠無法填補缺口。2008年初，高華意識到必須“減倉”，於是以成本價出售中央悅城，套現30萬元還月供，同時房子裝修完後陸續出租，減輕了月供壓力，這樣挺了10個月。

　　用高華的話説，出現轉機“是托了全球金融危機的福”，否則他還要繼續割肉賣房還月供。

　　面對經濟下滑風險，2008年10月至12月，中央出臺政策“組合拳”救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，以及減免稅費等措施，市場應聲止跌。地産大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放軍’終於來了。”

　　不過比高華更激進的投資客卻倒在了黎明前。投資客李金東曾擁有上億資産，但在房價的持續下跌中，當年手中的69套房全部變為負資産，只好忍痛割肉。

　　樓市的冬天過去了，炒客的春天就不會遠。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始有了聲音。當中國樓市進入“瘋狂的全民炒房”時代時，資深炒房客因其特有的“搶佔”策略和超前意識，成為購房者和開發商們競相追逐的群體。

　　與李金東再無資金翻盤不同，高華雖然挺過來了，但這次教訓足夠深刻，他反思自己步子邁得太大，以他的收入最多投資兩三套房。同時，也讓高華堅定認為，只要中國經濟向好，房地産就不會崩盤，一旦市場進入調整，政府必會救市。

　　聯手炒房

　　2009年大規模刺激政策出臺後，房地産成為貨幣寬鬆的最大蓄水池，全國各地掀起了救樓市浪潮，市場迅速反彈。有了前幾年的炒房經驗，高華認定機會再次來臨了，於是通過房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現200多萬元，準備大幹一場。

　　高華對比2002年之前的十年炒股經歷與2002年之後的炒房收益後，發現差異巨大。房産除了投資屬性外，還承載著居住功能，股票可能被套多年，但房子跌了還能住，所以2009年樓市與股市同時反彈時，高華徹底捨棄了股市，專心投資樓市。

　　這一次，高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。2009年底，他與幾名投資客一起，開始通過聯合控盤的方式炒房。

　　高華們選了南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區，其中80%是自住客沉澱不動的房源，剩下幾十套流轉，只要有放盤的，他們就聯合接手，直到小區沒有房源可賣，形成壟斷後，投資客便有了定價權，幾個人先通過對敲互相買幾套，將價格炒高，然後每隔幾天放出一套，製造稀缺的假像，由幾個仲介同時放盤形成熱賣競爭，他們在幕後操縱。

　　以南山某小區為例，房價在2009年底只有七八千元，高華們前後吸盤六個月，在這期間，由於全國樓市的瘋狂反彈，從2010年1月起，政府再次開始調控，包括營業稅免征期延長、連續上調二套房貸首付比例等多項舉措。

　　因流動性氾濫，市場並未立即熄火。到2010年6月，高華預感到此輪反彈已到高點，便開始一套一套逐步放盤，到2011年三四月時，該小區房價被炒至1.6萬元/平米，高華們將手中的房源全部清盤，收益翻番。

　　在這場投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。深圳市官方數據統計，2010年新房成交均價首次突破2萬元/平米，比2009年上漲33.2%，兩年時間，房價上漲幅度超過50%。

　　面對低房價一去不復返的大勢，2010年5月，鄒濤在個人部落格上向當年響應不買房活動的人道歉，稱“在面對連諾貝爾經濟學獎獲得者也看不懂的中國房價時，我們唯有順勢而為”。

　　高華説，歷史證明鄒濤錯了，曾經的參與者無不後悔，甚至有人想要找鄒濤麻煩，抱怨因聽信于他才耽誤了購房的最佳時機。

　　2011年，限購令、限貸令等行政調控手段出臺後，購房名額成了最大問題，投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團隊解散了，隨著投資退潮，深圳市場成交量再次下滑，二手房成交量從當年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

　　在商品房市場調整時，高華又開始同朋友炒作小産權房，同樣採取聯合控盤的方式。南頭附近的南龍苑、名仕春天、荔園新村等小産權房社區，都成為高華們的獵物，一些小産權房從6000多元/平米，被炒至11000元/平米，收益接近翻番。

　　起初郭亮也沒有意識到限購政策的威力那麼大，2012年仍未放鬆，郭亮想出了合夥人跟投的公司運作模式，幫親戚朋友交社保，解決限購問題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅，而不是以公司名義炒房，一來沒法貸款，資金運用效率低，二來增值稅費過高。

　　調控帶來的機會

　　從2011年下半年後，全國房地産再度步入調整期，當時，深圳等一線城市最先反應，二三線城市調整緊隨其後。

　　由於限購限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠乾，投資客佔比從2010年超過30%降至10%以下。

　　而郭亮便是留守樓市的其中一個，在不斷總結經驗教訓後，郭亮的投資手法趨於成熟，即在不景氣的週期開始蒐集“筍盤”買入，無論是哪個區域，只要比市場價便宜足夠多就下手，同時關注新房市場，尤其是房地産上市公司的樓盤，每年都有銷售任務，一般會先於二手房市場降價促銷回籠資金，然後在景氣週期內逐漸賣出。

　　其間，中國在“穩增長”的主基調下，房地産市場的拉動作用再次被放到了顯要位置。2013年的十八屆三中全會成為樓市調控的轉捩點，提出市場將在資源配置中起決定性作用，同時要更好地發揮政府作用。

　　郭亮認為調控手段將逐漸退出，但他仍會做足準備，投資偏向於做中線，留足兩三年的月供，儘量達到翻倍再賣出，投資回報率比以前更高，如他2011年投資的龍華綠景香頌、西鄉果嶺，兩三年後收益均在一倍以上。

　　而2014年上半年低迷的樓市，又給了郭亮和高華“進貨”的良機。數據顯示，去年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成，深圳、北京的跌幅超過四成。

　　“當時媒體都在唱衰深圳樓市，説要謹防暴跌，但我根據銀行的信貸政策得出結論，是要防止下半年房價暴漲。”郭亮説，在去年上半年，他和其他投資客就開始在市場吸盤了。

　　果然，央行去年出臺了“9·30”政策，被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴涌而出，今年“3·30”政策火上澆油後，深圳房價開始暴漲，大部分區域二手房價格漲幅超過50%，熱點片區甚至翻倍。

　　其中6月份30713元/平米的成交均價更創下歷史新高。數據統計，2015年上半年，深圳新房成交均價同比大增20.3%，漲至每平米28040元。

　　深圳這座城市，很少出現像今年春夏這樣的群體性癲狂，似乎空氣中都飄浮著一層恐慌。幾乎每個人都在搶著什麼，小散戶在搶股票，消費者在搶房子，開發商在搶能夠製作“麵包”的“麵粉”，仿佛這些東西一夜之間都變成了不可再生的“稀缺資源”。

　　在“3·30”樓市新政出臺前，高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子，買入價格約51000元/平米，6月份以約78000元/平米賣出，凈賺了270萬元，而高華的朋友晚賣半個月，比他多賺了60萬元。

　　“限購只能找別人的名額買，但畢竟不是自家人，隨便一套房都是上千萬元，在利益面前，每個人都靠不住，存在法律風險，因此不敢做長線，一般三五個月、最多半年時間就轉手。”高華説，限購讓他在投資上變得更為謹慎。

　　當調控成為一種常態後，投資客們反而能熟練地掌握樓市週期規律。

　　“房地産調控實際上給了投資客機會，漲漲跌跌，才有套利空間，如果一直較為平穩，投資客是沒有利潤的。”郭亮毫不諱言，目前手中滾動的房子仍有十多套。

　　在郭亮看來，貨幣和信貸政策是影響房價的最大因素，隨著信貸放鬆，2014年下半年，成交量在不斷上升，説明有人抄底，果然“9·30”政策出臺後，10月份市場開始出現漲價苗頭。

　　郭亮認為，今年全國樓市唯獨深圳房價暴漲，是因為從2011年至2014年間，深圳房價漲幅偏小，2014年深圳新房成交均價為23973元/平米，同比上漲11%。相比2010年的均價，四年房價上漲19%。低於同期北京、上海的漲幅。

　　而高華投資的參考指標是，首先看政策，沒政策時看市場供需，只要信貸放鬆，房價必然上漲。去年高華力勸同事購房，有19個同事成功在深圳房價暴漲前入市。

　　這些年來，高華在樓市上總共賺了3000多萬元，他不斷分享自己的投資經驗，在朋友圈中造就了多個千萬富翁。而郭亮從幾萬元起步，他説收益算起來達到上千倍。

　　套現等待下次良機

　　經歷過十多年的起起伏伏，高華總結了一句話：“年初不買房，一年就白忙，三年不買房，一生悔斷腸。”

　　不過這也分城市，二三線城市的投資環境就遠不如深圳。源於老家的因素，2008年，高華在瀋陽也買了幾套房，當時三千多元的價格，七八年過去，如今也只有四五千元，漲幅微乎其微；2008年，高華在妻子家鄉廣西青州投資了一棟3層樓，當時一年收租5萬元，但如今不升反降，每年租金僅3.6萬元。

　　高華認為，深圳是個年輕化的城市，外來人口不斷注入新鮮血液，而土地供給有限，只要經濟轉型升級成功，房價長期來看還是易漲難跌，但會面臨短週期的調整。“好比一個人跑步，如果速度衝得太快，很快就跑不動了。”

　　在郭亮看來，深圳的城市地位不如北京、上海，北京在2013年房價大漲後，2014年部分區域二手房價向下回調了20%左右。他認為，深圳此輪房價暴漲後，必然會出現回調。

　　實際上，目前市場已有下調跡象，信貸上也在收緊，今年7月，深圳五大國有銀行將首套房首付比例上調至四成，利率均有不同程度上浮，效果立竿見影，市場成交量迅速下滑，二手房業主報價下調，階段性見頂再次到來。

　　“我們覺得調整幅度在20%以上。”郭亮認為，深圳房價在過去幾年上漲幅度較小，今年是補漲，但市場已過分樂觀，找出各種支撐房價的理由，但下跌時這些原因會全部消失。與2010年一樣，在今年五六月樓市頂峰期間買房的人，預計又要站崗兩三年才能解套。

　　郭亮已在四月份開始出貨，二季度賣了三套，他的計劃是，下半年籌集資金，明後年去市場上“撿便宜”。

　　如今，高華手裏仍有8套房，價值數千萬元，即便市場不斷有房産稅進展加速的消息涌現，高華也無所畏懼，他認為房産稅就是偽命題，好比賣菜的店舖，稅費漲後，要麼菜價漲，要麼倒閉關門，但關門對誰都沒好處，同理，房産稅的成本最終還是會轉嫁到購房者身上。

　　郭亮認為未來十年仍是投資的好時機，只是中間會有曲折震蕩的短週期。

　　(應採訪對象要求，文中高華、郭亮、李金東均為化名)