繼5月份百城房價均價由跌轉漲以來，6月份的百城房價數據再次迎來小幅上漲，市場延續升溫態勢。來自中國指數研究院的數據，6月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10628元/平方米，環比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11個百分點。6月份房價上漲的城市明顯增加，但仍有46個城市的房價在繼續下探。

　　近來各類樓市利好政策的出臺也加速了樓市的復蘇，中央及地方多次釋放穩定樓市的信號，目前已有百餘城市調整、放鬆了住房公積金政策。今年以來的三次降準和降息政策，也將進一步降低購房成本，充裕房地産市場的資金面，助力市場加速回暖。

　　“3·30”新政策實施將近3個月，全國房地産市場城市間分化現象越發突出，呈現出“火焰”與“海水”同存的局面。這對房地産市場來説意味著什麼?

　　 一半火焰:北上廣深上漲迅猛

　　在“3·30”新政策快滿3個月之際，我國房地産市場呈現出更突出的分化特點，一線城市市場升溫，深圳等地局部房價大漲，一些地方土地市場地王再現，明顯上漲的房價甚至帶動全國房地産市場價格走向上揚，但三四線城市行情冷清。

　　總體來看，6月份，全國100個城市新房均價環比上漲0.56%，漲幅擴大0.11個百分點，同比下跌2.70%，跌幅收窄1.03個百分點。有53個城市的房價出現環比上漲，較上月增加5個。其中蘭州、武漢、廈門、上海等城市漲幅居前，深圳仍以6.58%的漲幅領漲全國。

　　深圳樓市自“3·30”新政策後出現瘋漲行情。“3·30”新政策出臺不到3個月，深圳一些重點區域二手房價格漲幅已經超過50%。5月25日，深圳中洲中央公寓獲批預售，頂層備案單價為37萬元/平方米，刷新了深圳樓市的最高單價紀錄。

　　上海市房價也上漲明顯。據上海搜房網數據監控中心統計，2015年5月上海市商品住宅成交均價超3.1萬元/平方米，為近5年來房價新高。個別二手房房源一個多月就能漲100萬元。如，上海黃浦區耀江花園樓盤130平方米的3房，4月底5月初的成交價格還在780萬元左右，到了5月中旬成交價已經漲到850萬元，而近期成交一套同樣戶型的房源，價格已經升到880萬元。

　　北京量價同時走高。6月，北京二手房成交繼續明顯上漲，月成交量達到2013年3月以來的最高值。根據鏈家地産市場研究部數據統計，截至6月28日，北京二手住宅共成交16086套，環比上月同期上升5.8%，同比上升170.6%。成交均價為34606元/平方米，環比下降3.7%，同比上漲3.9%。6月1日，北京市公積金新政開始執行，使用公積金貸款進行購房的客戶量驟增，鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。使用公積金貸款的客戶中有43%的人的置業地點在五環至六環區域，這一數據較上月上升了7.3個百分點。

　　一半海水:三四線城市房價繼續下跌“整體回暖還差得遠”

　　6月份房價出現下跌的城市個數為46個，較上月減少6個，濟南、昆明、三亞、福州等城市跌幅居前，最高跌幅為馬鞍山的2.48%。

　　萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎麼刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用三年時間去庫存，中國地産才能進入健康的狀態。

　　王健林表示，房價回暖主要是一線和主要二線城市，整體回暖還差得遠。但北、上、廣、深這些城市永遠會上漲，“因為這些城市不準再新建，只能在存量上想辦法。”

　　新華社房地産價格監測系統數據顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數同比仍在下降。另據相關統計顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之後，南昌市場在6月第一週(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環比下跌50%;住宅成交量回落到688套，環比下跌56%。

　　“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價並沒有明顯上漲，很多處於同比或環比小幅下跌狀態，這説明大多數城市尤其是三四線城市仍然處於去庫存階段。”同策研究機構總監張宏偉如是表示。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛指出:“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發，一些住房産品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性後，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”

　　政策難以根本改變市場趨勢

　　對於後市樓市的走向，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示，只要原材料、土地、勞動力成本在上漲，建房成本不可能下來，房價恐怕還會上漲，他同時指出，但是房價出現過度上漲、短期內大幅度反彈的可能性也不大，因為從國家的宏觀調控部門和地方政府以及供求雙方來看，各方都在逐漸趨於理性，不會再出現過度的盲目跟風現象。

　　中國指數研究院也預測，隨著樓市成交回升，一線及部分熱點二線城市庫存壓力將進一步減輕，房價將延續上漲趨勢;而庫存水準高的城市仍然面臨較大的去化壓力，“以價換量”仍是其未來市場的主基調，房價將保持相對平穩。

　　21世紀宏觀研究院則認為，城鎮化已經進入快速發展階段，高端的産業結構、實力型企業的進入、大量的就業機會、豐厚的報酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續的人口流入是判斷一個城市房地産市場發展潛力的重要條件。在無産業尤其是實力企業導入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續週期均有限。

　　尤其是，政策難以根本改變市場趨勢。以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價環比全線上漲，成交量也居於歷史高位，與此同時，三四線城市的樓市仍冷清。與此相對的是，一線城市仍在嚴格執行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺了諸如財政補貼、降首付等全面刺激性的政策。

　　21世紀宏觀研究院認為，我國城鎮化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個百分點的速度穩步提高，2014年，我國城鎮常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會穩定釋放，房地産開發市場仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

　　業內提醒投資者警惕樓市明日危機

　　在剛需方面，未來的不確定性在於，收入水準並不能有效地支援住宅需求，從而導致國內房産市場在本輪剛需釋放之後的增長動力不足。

　　有分析認為，無論是不斷放鬆的政策，還是市場營造出回暖的氣氛，若降低購房成本方面沒有大的變化的話，樓市向上的腳步邁起來都不會太輕鬆。

　　睿信管理諮詢總裁薛迥文指出，長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由於當地産業轉型升級不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市後繼增長乏力。中原地産近期發佈的一份研究報告認為，結合人口發展趨勢及結婚登記數據，2013年成為首置剛需最高點，隨後十年時間首置需求將持續萎縮。

　　國泰君安分析師認為，從2014年起，房地産長週期拐點已到，市場短期回暖難改行業長期下滑趨勢。一旦寬鬆的貨幣政策以及股市財富效應退潮，樓市又將是一地雞毛。

　　在土地出讓金方面，地産數據顯示，2015年北京土地市場出現了供應明顯減少的現象。分析師分析指出:從土地成交情況來看2015年北京土地平均樓面價上漲了26%，但是因為供應量的明顯減少，北京總的土地出讓金在6月25日前只有648.22億元。

　　綜上，業內專家認為，房價難上漲，須警惕下行趨勢之後的明日危機。因此，已經持有大量房地産的投資者，需要適當減持，尤其是減持那些小戶型、低租金收益的、年代久遠的房産。莫讓輿論誤導了投資方向。(騰訊財經綜合)