一批長期閒置未開發，或剩餘開發資源不多的房地産項目，通過北京、上海等地的産權交易所批量掛牌出售，拉開了地産國資深化改革的序幕。

　　9月13日，中共中央、國務院印發《關於深化國有企業改革的指導意見》，對深化國有企業改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設計，《指導意見》系統闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路，勾勒了國有企業改革發展路徑。

　　文件印發僅幾天后，一批長期閒置未開發，或剩餘開發資源不多的房地産項目，通過北京、上海等地的産權交易所批量掛牌出售，拉開了地産國資深化改革的序幕。

　　與深化國企改革頂層設計的出臺幾乎同步，中海係地産資源整合、綠地混合所有制改革、招商地産世紀重組，以及廈門建發分拆地産業務上市，幾樁業界大事次第發生，國企改革的“深化”浪潮在房地産行業拉開大幕。

　　據東興證券房地産首席分析師鄭閔鋼分析，房地産行業國企佔比高，但運營效率低，考慮到房地産依然是資源與資金密集型行業，優質地産資源的注入能帶來業績提升的巨大想像空間，運營效率也有望獲得較大的提升空間，因此國有房企將明顯受益於國企改革。

　　東風已來，哪些國有房企能迎來新機遇？在行業加速整合的大背景下，國有房企能否重掌行業主導地位？《每日經濟新聞》在此為您解讀。

　　普遍弊病：經營效率拖後腿

　　9月17日晚間，停牌近5個月的招商地産公佈“世紀重組”方案，控股股東招商局蛇口控股將以吸收合併招商地産的方式實現再上市。重組合併完成後，招商局蛇口將在原招商地産的基礎上，增加150億元配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房産項目等優質資源，並引入戰略股東及員工持股。

　　消息一齣，引來業界關注，因重組後的招商局蛇口總市值有望超過萬科與綠地，且成為A股今年以來力度最大的房地産行業國企改革案例。

　　就在招商地産世紀重組方案公佈前4天，中共中央、國務院于9月13日晚間印發《關於深化國有企業改革的指導意見》，標誌著深化國企改革邁出了里程碑式的一步。

　　銀河證券研報指出，《意見》提出了四個重點改革方向：一、國有企業區分為商業類和公益類，商業類實行商業化運作，以資産保值增值為目標；二、實現股權多元化，推動國企改制上市或集團公司整體上市，推進公司法人治理或激勵制度；三、國資監管從管企業為主向管資本為主轉變，改組組建國有資本投資和運營公司；四、鼓勵非國有資本投資主體參與國有企業改革，鼓勵國有資本以多種方式入股非國有企業，員工持股試點穩妥推進。

　　房地産是過去十年中國經濟中獲利最高的行業之一，國有房企一直是其中的主要力量。

　　東興證券研報指出，在國內房地産行業裏，國企佔比較大，以A股為例，在房地産行業166家上市公司中，央企13家，地方國企63家，兩者加起來佔全部上市房企近一半。

　　東興證券研究還發現，從運營效率來看，數量佔優的國有上市房企，品質卻不盡如人意，其經營效率低於行業平均水準。以ROE(凈資産回報率)來看，2014年房地産行業平均ROE為12.4%，國有房企的ROE為11.4%，低於平均水準1個百分點；在費用率方面，國有房企費用率略高於行業均值，2014年行業平均費用率為8.7%，國有房企則為8.8%。從運營效率來看，國有房企有較大提升空間。

　　鄭閔鋼向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地産行業高速擴張時代的結束，未來房地産企業的核心競爭力不再是簡單的擴張規模，而是經營品質的比拼，引入社會資本、收購和注入優質資産、提高運營效率成為競爭重點，因此對於國有房企而言，行業現狀倒逼他們加大改革力度。

　　改革方向：做強做大、有進有退

　　新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，儘管地産類深化國企改革的側重點有所不同，但根本目的在於有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現“有進有退”，提升企業競爭力。

　　招商地産的重組方案，體現的是重組整合央企集團內分散的地産業務，實現“做強做大”的路徑。克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者，很多國有房企所屬的企業集團往往存在多元業務，在過去的發展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地産業務。因此，推動集團內部同類業務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。招商地産重組再上市、中海係地産業務整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地産業務，實現資源向優勢國有房企集中，發揮國有資本更大經濟效益，成為一大方向。

　　以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業、沙河股份、深圳控股、深振業和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業未來如能進一步重組整合，有望實現國有資本對優勢企業的集中支援，以做強做大。

　　此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業通過投資入股、聯合投資、重組等多種方式，與非國有企業進行股權融合、戰略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權、認購可轉債、股權置換等多種方式，參與國有企業改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業經營管理。

　　房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現在項目層面合作，聯合拿地、聯合投資開發地産項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經營管理，都將成為可能。

　　值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資産，支援國有企業依法合規通過證券交易、産權交易等資本市場，以市場公允價格處置企業資産，實現國有資本形態轉換，這意味著對於許多經營不善、佈局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現，從而向集團內更具競爭力的業務轉移。

　　最佳途徑：

　　員工利益與股東捆綁

　　在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地産行業全面鋪開，在未來5年內，“強者恒強”的格局愈發明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優質資源的地方國企也有做強機會，但很多小規模的地方國有房企或陸續退出市場。

　　除了招商地産重組合併外，《每日經濟新聞》記者還了解到，中國海外於今年年中，已成功注入母公司中國建築約338億元的地産業務資産；保利置業在中期業績發佈會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地産與保利置業的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地産企業或將誕生新的巨無霸企業。

　　歐陽捷則告訴記者，隨著房地産高速增長時代的終結，對於許多規模有限、資源優勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經沒有了。考慮到部分大型房企仍有著強烈的做大規模意願，目前這些地方國企可以把握機會出售套現。一旦數年後行業規模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那麼容易。

　　相對於規模的擴張，如何通過混合所有制激發國企活力，提升經營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地産行業的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地産央企在員工持股、股權激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地産有實質性動作，考慮到員工持股、股權激勵有助於將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。

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　　企業樣本

　　建發股份分拆計劃的標桿效應：地方國有房企謀效率與估值雙贏

　　在閩係房企中，建發房地産可謂是地産國企中的“老大”，即使放在全國房企百強中，其排名也一直比較靠前。借深化國企改革這股東風，建發股份幾個月前的一紙停牌公告，令外界猜想不斷。

　　9月30日，建發股份對外披露了其擬分拆建發房地産在上證所獨立上市的重要預案，其中建發房地産的未來殼平臺名為“建發發展”。

　　目前A股已暫停IPO，這讓外界對建發分拆計劃持謹慎態度。不過，熟悉建發高層的一位地産資深人士對《每日經濟新聞》記者表示，分拆不同於IPO，前者不會增加新的融資壓力。

　　那麼，建發拆分獨立上市計劃，能否為主業多元化的龍頭房企提供一個較為清晰的改革路徑？

　　建發拆分“一生二”

　　今年6月底，建發股份發佈籌劃重大事項停牌公告，不久又拋出了該重大事項可能涉及重大無先例事項的消息。讓外界猜想不斷。

　　國慶節前夕，建發股份似乎有意要給投資者一個驚喜，最終拋出了一個分拆上市的“大禮包”。

　　公告顯示，建發股份劃分其持有的聯發集團95%的股權、建發房地産54.65%的股權、天津金晨100%的股權、南寧聯泰30%的股權以及成都置業49%的股權，劃入分立後新設立的建發發展，並擬申請在上證所上市。

　　建發股份表示，除了上述地産資産歸集之外，其剩下的所有資産均為供應鏈業務資産，將繼續作為建發股份的存續資産。

　　多次調研建發股份的東興證券資深分析師鄭閔鋼告訴《每日經濟新聞》記者，建發旗下有地産、酒店和貿易三大業務，“來錢快”的是地産和酒店，經過拆分，原來地産這個“大哥”成了貿易這個“小弟”的“兒子”，但好處是各自業務會更明確，國資管理效率會高一些。

　　建發房地産成都區域一位高管也表示，建發房地産在建發股份下面，雖受惠於此，但其在市場品牌和資本市場的影響力及管理上仍有局限，不如單獨拆分出來，更名正言順一些。

　　此外，建發股份擬以分立實施股權登記日的股本為基數，實施每10股轉增9股送紅股1股並現金分紅0.15元的分紅轉增方案，方案實施後，公司股本將變為56.7億元(假使無現金選擇權)，使得分立後兩公司股本均可設為28.35億元。

　　建發股份強調，公司所有股東在分立實施股權登記日持有的每股建發股份股票，將轉換為1股建發股份(存續方)的股份和1股建發發展的股份。

　　值得一提的是，建發集團承諾其未來3年內仍繼續持有建發發展的股份，維持對其控股地位5年內不變。

　　上述分拆計劃雖然前景美好，但在A股IPO暫停的背景下，能否順利實施？引投資者關注。對此，記者向建發股份發去了採訪提綱，但截至發稿時未收到回復。

　　鄭閔鋼則表示，拆分不像IPO，屬於存量運作，而不是增量運作，不會帶來資本市場大波動。

　　國有房企改革新路徑

　　不僅僅是建發房地産。今年4月底，格力地産發佈了國有股無償劃轉的獲批公告，此次劃轉完成後，珠海格力集團不再持有其股票，珠海投資控股將持有公司3億股份，持股比例為51.94%，實際控制人仍為珠海國資委。

　　7月份，合肥城建也披露了國有股無償劃轉獲批公告。根據公告，合肥城建控股股東由合肥國資控股更換為興泰控股，實際控制人仍為合肥國資委。

　　從這兩個典型案例來看，珠海投資控股屬於珠海國資委旗下的大型國有資本運營平臺型公司，而興泰控股則為合肥市大型國有獨資公司，以打造“金控”為目標。

　　還有招商地産，也是典型一例。9月28日，招商地産發佈公告稱，公司控股股東招商局蛇口控股擬發行A股股份，以換股吸收合併的方式吸收合併招商地産的總體方案，獲得國務院國資委批准。《每日經濟新聞》記者注意到，招商地産上述整合方案也被稱之為“重大無先例重組”，此次“重大無先例重組”應屬於深化國企改革大幕下的地産國企改革的一個分支，A股此前慣有的國企模式是大集團先上市，然後分拆旗下子公司分別上市。

　　招商局蛇口控股先讓子公司招商地産上市，然後母公司吸收合併子公司重新上市的路徑，似乎為其他國企深化改革樹立了一個標桿，因為其從籌劃重大事項停牌到被監管層批准，僅花了5個月時間。

　　與央企“大塊頭”的深化改革相比，更多地方國企普遍存在的一個問題也是“大而不強”，也就是業務廣泛，但較為羸弱。

　　一位不願具名的業內人士表示，如果招商局蛇口控股合併招商地産在深化國企改革背景下仍具有“特事特辦”的影子，那麼，作為廈門地方國企旗下的建發股份的分拆上市計劃，似乎也可為其他地方國企提供一個轉型改革路徑。

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　　高端訪談

　　中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥：逐步處理多個地産項目集中力量做事

　　幾個月前，中冶南京地王1號地塊分拆出11個小塊，以逾45億元賣給上海證大，但這僅是該地塊被分拆的開端。

　　近日，該地塊再次傳出被分拆轉讓的消息，且增值不菲。

　　如今，深化國企改革的頂層設計已然落地。中冶作為央企陣營中的一支勁旅，其轉讓旗下房地産項目，有何真實意圖？對未來房地産運作又有何新的看法？《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)近日採訪了中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥。

　　NBD：我們了解到，上海産權交易所近期掛牌轉讓中冶南京臨江禦景地産項目公司股權及債權。您對此如何看？

　　張兆祥：那是我們整個計劃的一部分。

　　NBD：什麼樣的整體計劃？是不是分拆南京地王地塊？

　　張兆祥：按照我們計劃在做的一個，那個只是一小塊。

　　NBD：南京臨江禦景的資産24.27億元，負債24.07億元，這個負債較高，負債是從哪來的？

　　張兆祥：負債是項目公司借款，主要是購買土地所致。

　　NBD：南京臨江禦景地産項目公司註冊才1個多月，但資産增值了9.4億元，這個增值應是土地增值吧？

　　張兆祥：增值很多也會在評估中體現這些事兒，這會按照市場價來合理做這些事。

　　NBD：在這個項目轉讓之外，我們也看到中冶在幾個産權交易所集中掛牌轉讓其他多個項目公司股權等。您如何看待這個現象？

　　張兆祥：我們在那個範圍做一些調整，有一部分項目就直接轉讓了。我們要集中力量做一些事，還有一部分採取轉讓與合作的方式。

　　NBD：目前，中冶集團旗下有中冶置業、中冶天工等多個房地産運作平臺和品牌，在央企地産大整合的背景下，中冶有什麼新的思路？

　　張兆祥：我們現在已經向中冶置業集中，過去留下的多個地産項目平臺都在逐步處理，正在提倡“做專”。

　　NBD：中冶作為建築基建、地産等多元化企業集團，未來地産在集團中將扮演什麼樣的角色？未來地産業務佈局有何新趨勢？

　　張兆祥：房地産仍然是我們重點發展的一個方面，當然我們會關注有價值的一些地區，像天津、珠海等比較有潛力的地區，也在逐步做一些地域性調整，而一些房地産明顯過剩的地方，我們也在逐步退出或減持。