政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經濟的重要手段,購房融資成本降低,金融杠桿加大,支援了改善性住房需求的釋放,也吸引了特大城市投資投機需求的提前進場。

　　我國産業結構正面臨深刻轉型,第三産業在經濟總量中的比重將不斷上升,而第二産業在經濟總量中的比重將趨於下降。由於第三産業主要集中于一、二線城市,而第二産業則是三、四線城市的重要經濟支柱,這種産業結構轉型實際上指明瞭未來的城市的人口分佈藍圖。

　　下半年一二線城市開發企業將率先加大補充庫存力度,帶動一二線城市土地市場回暖和開發投資回升,這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。

　　2015年上半年,中國樓市在金融顯著寬鬆、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下,經歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房價反彈的轉折。由於不同區域市場住房庫存下降速度不一,下半年中國樓市存在結構性的房價快速上漲風險。

　　上半年樓市回顧:銷量逐步回升,房價局部反彈

　　2015年上半年,在宏觀刺激力度加大特別是金融寬鬆的大背景下,房地産交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程,房價止跌反彈。三四線城市由於前期庫存過高、需求相對疲軟,房價仍延續2014年的跌勢。由於總體庫存較高,開發投資仍慣性下滑,拖累了宏觀經濟增速。在熱點城市,投資投機者也開始提前進場。

　　一二線城市房價率先反彈,三四線城市房價延續調整。隨著宏觀刺激力度的加大,2015年5月,中國大中城市房價扭轉了自2014年5月以來的跌勢,出現了一定程度的價格反彈。100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10569元,比3月份上漲了46元。從環比看,2015年3月,100個大中城市中,房價環比上漲的有43個,持平的有2個,環比下降的僅55個。到2015年5月,環比上漲的城市增至48個,房價環比下降的城市降為52個。從同比看,2015年5月,房價同比下降的城市為87個,同比上漲的城市為13個,房價突破上年同期高點的城市個數與3月份相比未發生變化。

　　在宏觀需求刺激下,不同城市庫存去化速度不一。一二線城市庫存去化速度較快,房價結束調整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高,延續2014年二季度以來的跌勢。2015年3月,一線城市房價微漲,二三線城市房價齊跌。100個大中城市中,一線城市房價指數環比上漲0.03%,同比下降1.73%;二線城市房價指數環比下降0.35%,同比下降5.58%;三線城市房價指數環比下降0.07%,同比下降6.27%。到2015年5月,一線城市房價漲速加快,二線城市房價止跌反彈,三線城市房價繼續下跌。100個大中城市中,一線城市房價指數環比上漲1.48%,同比下降0.05%,二線城市房價指數環比上漲0.25%,同比下降5.11%,三線城市房價指數環比下降0.35%,同比下降6.29%。

　　銷量逐步回升,庫存增速減緩。2015年下半年,中國商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月,中國商品住房累計銷售面積為16,078.80萬平方米,同比下降9.8%。商品住房累計銷售額為10,062.17億元,同比下降9.1%。到2015年5月,中國商品住房累計銷售面積為31935萬平方米,同比持平,表明二季度銷售速度加快。商品住房累計銷售額為20732億元,同比增長5.1%。隨著銷量回升,庫存增速減緩。2015年3月底,中國新建商品住房待售面積42,817萬平方米,同比增長23.5%。到2015年5月底,中國新建商品住房待售面積增加至43,025平方米,同比增長21.9%,增速比3月底下降1.6個百分點。

　　總體住房庫存仍處高位,開發投資增速慣性下滑。由於總體住房庫存水準仍處較高位,二季度開發企業主要以去庫存為主,對於投資購地積極性不高,開發投資增速慣性下降,對宏觀經濟增速形成拖累。2015年3月,中國商品住宅開發投資累計額為11156.219億元,同比增長5.9%。到2015年5月,中國商品住宅開發投資額累計為21,645.00億元,同比增長2.9%,增速比3月份下降3個百分點。2015年3月,中國商品住宅累計新開工面積為16,791.32萬平方米,同比下降20.9%。2015年5月,中國商品住宅累計新開工面積為35,091.00萬平方米,同比下降17.6%。

　　政策刺激力度加大,投資投機需求進場。政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經濟的重要手段,購房融資成本降低,金融杠桿加大,支援了改善性住房需求的釋放,也吸引了特大城市投資投機需求的提前進場。宏觀政策刺激是促成2015年下半年住房銷售速度顯著提升的重要原因。2015年1季度,中國GDP同比增速降至6.95%,為2009年2季度以來的最低點。出於對宏觀經濟不景氣的擔憂,中央政府加大了住房需求刺激力度,住房信貸政策顯著趨於寬鬆。

　　當前主要問題:

　　區域市場發展失衡 結構性過剩與結構性短缺並存

　　當前我國住房市場最大的問題是,區域住房市場發展嚴重失衡,結構性過剩與結構性短缺並存。一二線城市住房供求矛盾突出房價畸高,三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。不恰當的宏觀刺激政策,一方面可能引發一二線城市房價快速上漲,另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩。

　　三四線城市短期供過於求,去庫存將是首要任務。過去十年,在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下,城鎮住房整體呈現供不應求的態勢。一方面,大量農村人口涌入城市,形成巨大的住房剛性需求。另一方面,工業大發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長,必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是,我國原有的城市規模狹小、住房老舊,無法滿足爆發性增長的住房需求。但2014年以來,住房“總量供不應求”時代已經淡出,“結構性過剩”時代已經到來。城鎮化與工業化作為過去十年住房市場發展的超級引擎,目前都處於減速狀態。經濟增長進入所謂的“新常態”,城市經濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由於收入增長決定人口流向,經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時,中國城鎮住房卻已經累積了鉅額的存量,並且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三、四線城市,商品住房積壓現象已經很嚴重。2014年,儘管政府對住房需求管控政策已經趨於寬鬆,但住房市場仍然在主動下調。這表明,住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。此外,過去十年,各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材,遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。隨著房地産熱的退潮,其中有一部分可能淪為鬼城或空城。

　　一二線城市住房仍將供不應求,擴大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時代已經過去,三四線城市住房短期過剩明顯,但由於人口的流入及收入水準的提高,一二線城市住房仍將存在一定程度短缺。我國産業結構正面臨深刻轉型,第三産業在經濟總量中的比重將不斷上升,而第二産業在經濟總量中的比重將趨於下降。由於第三産業主要集中于一、二線城市,而第二産業則是三、四線城市的重要經濟支柱,這種産業結構轉型實際上指明瞭未來的城市的人口分佈藍圖。未來一段時間三、四線城市人口總體將持續外流,而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重,而其未來一段時間內的人口又呈流出態勢,住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續流入住房仍將供不應求,擴大供給仍是樓市發展主線。

　　出現過剩的主要是區位和配套條件差的住房,優質住房仍將短缺。雖然從量的方面看,中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看,很大一部分家庭居住條件仍然較差,狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅佔存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升,對優質住房的需求還將穩步增長,優質住房仍然具有一定的稀缺性。

　　當前住房需求刺激政策將加劇住房市場結構失衡。歷史經驗表明,在經濟增速下降的條件下,政府容易走上利用過刺激住房需求保住經濟增速的舊路。當前中國經濟的增長主要靠投資拉動,而住房投資當前固定資産投資的主體。如果再考慮到上下游産業的作用,住房産業對宏觀經濟的拉動作用舉足輕重,是名副其實的國民經濟支柱産業。住房建築及裝飾行業也將吸納大量農民工就業,具有極重要的社會穩定意義。此外,住房市場的景氣度將直接影響公眾的經濟信心。在目前全球經濟不景氣,中國經濟增速也不斷下滑的條件下,政府必然寄希望於通過刺激房地産市場,來保證經濟增長與社會底層就業,提振經濟信心。刺激住房市場成為政府保證經濟增長的一個重要籌碼。

　　但是,單一住房需求刺激政策將加大宏觀經濟風險和房地産市場不穩定性,使一二線城市房價短期飛漲,三四線城市過剩現象更加嚴重,從而阻礙房地産市場改革的深化。在市場相對過剩時代,住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求,需要通過深化供給機制改革才能加以釋放。讓城鎮居民能夠較低成本地獲得高品質、個性化的住房,是啟動住房改善性需求的關鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴大住房投機,加大住房過剩水準,難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策,還容易帶來通脹、金融不穩定等嚴重後果。

　　下半年樓市展望:

　　一二線城市快速上漲三四線城市相對穩定

　　總體而言,2015年下半年,一二線城市房價可能加速上漲,三四線城市穩中有降或穩中有升。房地産開發投資緩慢回升,帶動宏觀經濟增速向好。

　　一二線城市去庫存速度加快,存在快速上漲風險。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷鬆綁及股市財富效應等的綜合作用下,預計下半年一二線城市住房銷售將繼續加速。由於2014年以來住房開發活動進入階段性低谷,短期後繼供應難以迅速放大。當庫存被消耗到低於合理值時,住房將出現短期供不應求的局面,房價有可能加速上漲。買漲不買跌的慣性將進一步推動住房交易的放大。這個時間節點大約在2015年3季度未到2015年4季度。

　　三四線及以下城市以去庫存為主,房價相對穩定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水準高、人口老化、産業結構轉型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快,短期庫存水準短期難以下降到合理值範圍內。穩價走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市,房價可能小幅上漲或下跌。

　　開發投資緩慢回升,帶動宏觀經濟增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水準降低,下半年一二線城市開發企業將率先加大補充庫存力度,帶動一二線城市土地市場回暖和開發投資回升,這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。