近日，市民張先生收到一條售房資訊，“位於珠市口的精裝LOFT，單價僅3.6萬元/平方米，而區域內房屋均價已高達8萬元/平方米”。前門邊上的精裝公寓為何售價如此之低，北京商報記者帶著疑問走訪後發現，緊鄰地鐵7號線珠市口的《前門院子》項目實際上就是北京金霖酒店，受高星級酒店市場供應過剩影響，金霖酒店開始進行售賣，然而出售的公寓“無房本、無法貸款、無法抵押”，只有40年的經營使用權。業內人士認為，金霖酒店這種分割銷售的做法涉嫌違規，儘管價格較低，購買這種房屋暗藏較大風險。

　　超低價誘惑

　　“前門院子五星級精裝LOFT，位於珠市口東大街，均價3.6萬元/平方米。”日前，市民張先生收到一條樓盤推廣的短信，二環內精裝LOFT公寓，如此低的售價吸引了他的注意力。北京商報記者得到線索後，于上週末來到了位於地鐵7號線珠市口站的項目現場。

　　從項目推廣資訊看，這個距離天安門僅800米的房地産項目，精裝修送傢具家電，不限購並可拎包入住，還配備健身會所、游泳池、中西餐廳、溫泉池、會議中心等五星級配套服務的豪華項目，售價僅為3.6萬元/平方米。與大多數在售項目不同，記者看到該項目並沒有售樓處。據銷售人員介紹，該項目名為“前門院子”，實際為北京金霖酒店出售的精裝公寓。

　　據了解，二環內核心地段目前出售新房較少，可供對比的有崇文門國瑞城以及王府井附近的霞公府項目，國瑞城目前售價已達9萬元/平方米，霞公府均價更是高達13.7萬元/平方米；從區域二手房價格來看，房齡較老的小區售價也均在5萬元/平方米以上。

　　在這種情況下，金霖酒店公寓如此低的銷售價格自然非常具有吸引力。據銷售人員介紹，除一小部分房間仍用做酒店用途外，剩餘酒店房間全部改成住宅公寓出售，目前已有兩棟樓售罄，現在僅剩下為數不多的房源。

　　表面上看起來仍在正常營業的酒店，內部卻在進行房屋的裝修工作，若沒有銷售人員引導，很難看出曾經的星級酒店，正在悄悄地進行資産銷售。

　　業內人士認為，受到廉政風暴以及市場供應過剩的影響，國內星級酒店已進入寒冬行情，北京金霖酒店以住宅公寓的名義分割銷售酒店資産，很重要的一個原因在於行業整體不景氣。

　　涉嫌分割銷售

　　就算不得已而選擇出售，那售價為何如此之低呢？北京商報記者向銷售人員提出了自己的疑問，銷售人員坦言，因為所售公寓只有40年經營使用權，目前還剩37年産權，購房者與公司簽署購房協議，並且只能全款購房，所購置房屋無法取得房屋所有權證書，也無法進行貸款和抵押。

　　但是北京商報記者了解到，酒店分割銷售是北京市早已明令禁止的行為。早在2010年5月，就有北京市住建委、市發改委、市規劃委、市國土局四部門聯合下發《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》。

　　該《通知》明確規定，“2010年5月31日後通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項目的測繪成果備案、預售許可和現房銷售確認手續；必須嚴格按照酒店類規劃用途組織設計、開發建設，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批准不得擅自分割轉讓”。

　　據知情人士透露，金霖酒店公寓並未獲得銷售許可證，因此購房者無法取得房本，而這種分割銷售的行為涉嫌違規。對於購房者來説，與其説是購買房屋，不如説是簽了一份長達40年的租賃合同。事實上，這種“經營使用權”的轉讓更像是租賃協議。不過，北京商報記者了解到，《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”“租賃期屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。”

　　據了解，金霖酒店是金霖投資集團租賃而得來的，並未獲得該地塊的産權，這也是金霖酒店無法通過産權轉讓來回籠資金的主要原因。資料顯示，金霖酒店原址為清代精忠廟，1958年北京華北光學儀器廠在此建廠，簡稱218廠。218廠是央企中國兵器工業集團公司所屬企業，也是前蘇聯援建的156個成套項目之一。2012年左右，浙江商人葉根金與兵器工業集團簽下租約，葉根金背後的金霖投資集團獲得了該地塊及其建築20年租期，雙方約定到期再續20年。

　　存在售後包租

　　“如此低價格的誘惑，更是一個美麗的陷阱。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者採訪時表示，規劃為酒店的項目不允許進行分割銷售，但實際情況是很多酒店依然在違規操作，這背後和此類酒店物業的開發商急於回籠資金是有關係的。但是此類分割銷售的情況，購房者無法獲得産權房本，因此應理性選擇，購置此類資産需承擔極大的風險。

　　某律師事務所崔律師認為，以精裝公寓為概念分割銷售酒店資産涉嫌違規銷售，這一點毋庸置疑。購房人以為自己買的是整套房屋，但在司法解釋中，使用權轉讓合同是無效的，一旦資産實際持有者出現破産，法院就會查封拍賣資産，屆時購房者的權益將不被保護。

　　此外，該項目還存在“售後包租”的現象。據項目銷售人員介紹，一套59平方米的LOFT戶型，總價約220萬元，購房者在簽署購房合同後，可以選擇把房屋委託給金霖酒店管理方進行租賃，簽署一份兩年的租賃合同，購房者可獲得收益20萬元，到期後還得再續簽合約。

　　事實上，這類“售後包租”的行為早在2001年就已受到了國家相關部門明令禁止。 原國家建設部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商總局《房地産廣告發佈暫行規定》第十六條規定：“房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”