萬博商圈群雄並起 140萬m2辦公物業扎堆上市

　　近期以來，正處在如火如荼的建設之中的萬博商務區積極發力市場，在日前舉行的廣州番禺萬博商務區招商推介會上，包括著名網際網路企業歡聚時代（YY語音）在內的27個項目成功簽約，投資金額超過200億元，加上未在現場簽約但已簽約落戶萬博的近百億投資，簽約進駐企業投資總計達300億元。與此同時，著名的IBM、微軟等世界500強企業以及後續的近百家優質企業都將陸續落戶，盛景創投基金還將攜手開啟萬博商務區的産業網際網路新時代。廣東省投資促進局局長楊子江認為，萬博商務區的規劃起點很高，有望像巴黎的拉德芳斯一樣，成為廣州最有名的中央商務區。文/圖：廣州日報記者王荔玨

　　據了解，作為番禺區重點發展區域，如今在萬博商務區，除已建成的番禺萬達廣場、在售的奧園國際中心、四海城等大型項目外，還雲集了華新物流總部、番禺現代資訊服務業總部基地、番禺敏捷廣場、廣晟數位城、番禺天河城以及地下空間綜合開發項目等龍頭項目，業界預計，包括萬達廣場在內的9大項目在明年年底前將全部落成。

　　大型項目扎堆雲集，這對萬博商圈而言，既有規模大的號召力，同時來自市場競爭的壓力同樣也不小。在這九大項目中，都不乏大體量的寫字樓、公寓及商鋪産品。據不完全統計，未來該地區的辦公物業供應體量預計超過140萬平方米。供應量如此之大，但市場的承接力卻依然有限。數據顯示，廣州去年一手寫字樓的網簽面積約為40萬平方米，因此超過140萬平方米巨大體量的辦公物業應該如何消化? 對於寫字樓市場的前景，戴德梁行就預測：四季度廣州甲級寫字樓空置率將開始明顯上升，並在2016年升至峰值。

　　公寓産品如何突圍值得探索

　　據高力國際日前發佈的統計數據顯示，今年1~9月，廣州一手可售公寓累計新增貨量為158.6萬平方米，同比增加24%，預計至今年年底，全市一手公寓可售貨量可達129.48萬平方米，其中，萬博商圈所在的番禺區預計就有20.36萬平方米可售貨量，庫存量巨大。

　　網易統計數據顯示，截至10月26日，番禺區網簽面積超過1萬平方米的辦公（公寓）項目只有4個，分別是奧園城市天地、保利大都匯、奧園越時代及敏捷華美國際。其中，位處萬博商圈板塊只有保利大都匯和奧園城市天地，兩盤成交業績分列一二位，成交面積分別為53245及44815平方米。

　　有業界人士指出，以商業、辦公為定位的萬博商圈目前板塊內公寓産品同質化嚴重，都是主打小面積的公寓，或平層，或複式，除此以外，已無創新，公寓産品如何突圍值得探索。

　　體驗店或成萬博商圈招商重點

　　除了辦公物業外，巨量的商業面積也是萬博商務區的另一大重頭戲。數據顯示，萬博商務區地下空間總建築面積為179.87萬平方米，僅次於廣州國際金融城和珠江新城。其中商業部分佔總規模的比例為21%，達37.27萬平方米，約為目前珠江新城地下商業規模的兩倍。

　　目前，商務區內萬博中心、吉盛偉邦、海印又一城以及番禺萬達廣場購物中心均已開業。據中原地産的統計顯示，整個萬博商務區囊括了近20個商業項目，僅地上商業總建築面積就已高達367.69萬平方米。再加上天量的地下商業面積，兩者將構成一個立體但自成競爭關係的龐大商業空間。如何招商經營，這也值得引起高度的重視。以目前已開業的番禺萬達廣場為例，走進其中就不難發現，其商鋪吸引的消費人群並不多，人氣最旺的主要還是室內外新增的幾個大型兒童娛樂設施以及多家的食肆。同樣的，天河城百貨的人氣也不及旁邊的四海一家旺。由此看，未來整個商圈商業該如何定位、招商，確實值得認真研究。

　　最近，市場有宜家落戶金山谷的傳聞。對此，萬博商圈一房企人士就遺憾地表示，其實，萬博商圈才是這類體驗式消費店的最佳落腳點。

　　九大重點建設項目逐個數

　　萬博商務區地下空間綜合開發項目：建築面積180萬平方米，投資金額28億元，作為廣州目前最大的地下城，將融合停車場、地鐵站、商業服務和綜合開發于一體。

　　番禺現代資訊服務業總部基地：建築面積30萬平方米，投資金額20億元，以打造現代資訊服務業大平臺和總部經濟集聚區為目標。

　　番禺萬達廣場：建築面積51萬平方米，投資金額55億元，已于去年11月8日開業。是萬博商務區首個建成的大型商業綜合體。

　　番禺天河城：建築面積38萬平方米，投資金額35億元，集多功能SOHO公寓、甲級寫字樓、大型集中式商業于一體，以天河城百貨為龍頭。

　　奧園國際中心：建築面積34萬平方米，投資金額34億元，建有一棟超高塔樓和三棟高層塔樓，主打家庭商務休閒功能，以“智慧”為主題的“不夜城”式綜合商業體。

　　廣晟數位城：建築面積38萬平方米，投資金額50億元，將建成國際數位技術設計研發中心。項目將建320米地標級塔樓，內設五星級豪華酒店。

　　四海城：建築面積38萬平方米，投資金額32億元，集國際公寓、甲級寫字樓、精品主題酒店、公園式購物廣場、名車博覽中心等功能于一體。

　　番禺敏捷廣場：建築面積45萬平方米，投資金額39億元，集國際五星級酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓與體驗型購物中心於一體。

　　萬博商務區物流總部：建築面積7.2萬平方米，投資金額7億元，項目定位為物流總部項目，計劃引進100多家現代商貿物流企業。